Neubau in Spandau: In Haselhorst entsteht ein neues Wohnquartier
Neben Artur Brauners CCC-Filmstudios an der Havel baut ein Düsseldorfer Projektentwickler 190 neue Wohnungen.
Die Insel Eiswerder und die Ufer an der Havel werden für Investoren immer attraktiver: Wasserlagen lassen sich unter dem Stichwort Lifestyle gut vermarkten, neuerdings auch in Spandau. Mehrere Investoren tummeln sich hier: die Investa aus München, die Deutsche Wohnen Gruppe, die sich mit 200 Neubauwohnungen an der Wasserstadt beteiligen will, und die Haus & Capital Immobilien zum Beispiel, die acht Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen in der Eiswerder Straße 12 errichtet. Nicht allzu weit entfernt liegen auf dem einstigen Gelände der preußischen Pulverfabrik die Havelwerke. Hier haben sich Künstler, Architekten, Autosammler und -schrauber, eine Kletterhalle und ein Hausbootbauer angesiedelt. Außerdem arbeiten hier „Hopfenhelden“ an einem „CraftZentrum Berlin“ und brauen Bier.
Gelegen gleich neben Artur Brauners CCC-Filmstudios in Haselhorst geht jetzt unter dem internen Projektnamen „BnEins“ eine neue Immobilienentwicklung an den Start. „Ich kann nur hoffen, dass hier bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird. Unbezahlbaren gibt es genug“, sagt Brauners Tochter Alice zum neuen Grundstücksnachbarn: „Es ist eine schöne Gegend – besonders für Familien mit Kindern.“
Der Boden ist mit Säuren verunreinigt
Das Areal der ehemaligen Neuen Pulverfabrik in der Kleinen Eiswerderstraße 14 ist nicht einfach zu bebauen. Zum einen steht der hier noch erhaltene historische Pulverturm unter Denkmalschutz. Zum anderen hat die ehemalige Versuchsanstalt für Kampfstoffe auch an anderer Stelle Sprengkraft: Von säurehaltigen Stoffen ist die Rede, die vor der nun geplanten Wohnbebauung auf dem Mischgebiet entsorgt werden müssen.
„Die Entsorgung des kontaminierten Bodens wird selbstverständlich durch ein beauftragtes Sachverständigenbüro gutachterlich überwacht und durch Zuweisungen, die über ein behördlich geregeltes Abfallentsorgungssystem – Zedal – erfolgen, auf dafür zugelassene Deponien im Berliner Umland verbracht“, sagt dazu Projektentwickler Kai-Uwe Ludwig, Vorsitzender der Geschäftsführung der Düsseldorfer 6B47 Germany GmbH. Das Grundstück werde weitläufig ausgehoben, die Erde ausgetauscht. „Das ist natürlich ein Kostenfaktor, der bei der Kalkulation zu Buche schlägt“, sagt Ludwig. Beim Ankauf des Projektes – es wurde in den vergangenen Jahren mehrfach verkauft – sei die Schadstoffbelastung eingepreist worden.
Auch ein anderes Problem ist gelöst. Alice Brauner fürchtete nämlich vor einigen Jahren, dass Versorgungsleitungen ihrer CCC-Filmstudios, die über das nun zu bebauende Grundstück verlaufen, gekappt werden könnten. „Wir haben uns bis jetzt in allen Belangen fair abgesprochen und sind rücksichtsvoll miteinander umgegangen“, sagt Alice Brauner auf Anfrage nun. „Alle technischen Probleme mit Blick auf die Versorgungsleitungen auf beiden Grundstücken konnten in der Tat bislang bis zum jetzigen Zeitpunkt gelöst werden. Es wäre schön, wenn das auch in Zukunft so bliebe.“
Eine Marina wird es wohl nicht geben
Ludwigs 6B47 Germany GmbH ist eine klassische Projektentwicklerin. Sie will die geplanten Eigentumswohnungen in den Einzelverkauf bringen. Kommt ein größeres Unternehmen auf sie zu, wird auch en bloc verkauft.
Zum vollkommenen Unternehmerglück gehört nur noch eine Marina. Doch dieser Wunsch fand noch kein Gehör. Zum einen wurde dies abgelehnt, weil dieser Bereich an einer Bundeswasserstraße liegt und zum anderen hat das Umweltamt den Bereich als Vorranggebiet „Naturschutz“ ausgewiesen. Hier sollen natürliche und ungenutzte Uferabschnitte entwickelt und gefördert werden. Damit ist die Neuanlage von Sportbootsteganlagen oder Ähnlichem in diesen Bereichen ausgeschlossen.
Doch das Gelände hat Altbewährtes zu bieten: Da ist zum einen das ehemalige Verwaltungsgebäude, das erhalten bleiben soll, und der historische Pulverturm, in den Townhäuser eingebaut werden sollen. Mögliche Überlegungen, hier Restaurants und Veranstaltungsräume einzurichten, haben die Projektentwickler nicht in Erwägung gezogen. „Der Turm ist sehr, sehr schmal“, sagt Ludwig zu den Planungsvoraussetzungen, „und wenn man mitten in einem Wohnprojekt Gastronomie hat, und zudem einen öffentlich zugänglichen Uferweg, dann gibt es auch Lärmemissionen.“ Das passt schlecht zum geplanten Klientel der Anlage: Familien. „Wären wir zentral und urban gelegen, dann wäre eine Nutzung im Bereich der Gastronomie und Kreativitätswirtschaft eher denkbar“, sagt Ludwig.
Die Preise liegen bei 5000 Euro pro Quadratmeter
Die Anzahl der geplanten Wohneinheiten beziffert der Projektentwickler auf zirka 190, die sich auf fünf Neubaukörper verteilen. Von den 190 Wohnungen werden zirka zwanzig Einzimmer-Apartments sein. Das Grundstück ist zirka 11 450 Quadratmeter groß, der Bezirk hat einer Bruttogeschossfläche von zirka 21 000 Quadratmetern zugestimmt. Es wird circa 166 Stellplätze geben, davon 156 in der Tiefgarage – der Boden muss ja ohnehin ausgehoben werden.
Architekten stellt das renommierte Architekturbüro msm meyer schmitz-morkramer rhein GmbH mit Hauptfirmensitz in Köln. Die neuen Fassaden werden in ihrer Backsteinanmutung optisch mit dem alten Pulverturm korrespondieren.
Die Preise liegen im Durchschnitt bei 5000 Euro pro Quadratmeter – die Wohnungen mit Wasserblick dürften höher bepreist werden. „In München bekommt man so einen Wert schon gar nicht mehr“, wirbt Ludwig. Das Modell der kooperativen Baulandentwicklung kam hier nicht zur Anwendung: Es gab bereits einen Bebauungsplan als Grundlage der Immobilienentwicklung. „Außerdem gibt es in Spandau ausreichend geförderten günstigen Wohnraum“, sagt Ludwig.