Immowelt-Studie: Arbeiten in Berlin – Wohnen in Brandenburg
Eine Umfrage des Internetportals Immowelt zeigt: Der Speckgürtel wächst binnen fünf Jahren um 318 Prozent.
Weil Wohneigentum in den Metropolen nicht mehr zu bezahlen ist, weichen Stadtbewohner zunehmend ins Umland aus. Das gilt bundesweit, vor allem aber für den Speckgürtel um Berlin. Die Nachfrage nach Immobilien ist hier laut einer Analyse des Internetportals Immowelt deutlich gestiegen. Nach Informationen dieser Zeitung hat der Berliner Senat inzwischen sogar die Potenziale im Berliner Umland prüfen lassen, weil die Immobilienmärkte der Hauptstadt den Saldo aus Zu- und Abwanderung nicht mehr verkraften.
Jörg Wintzer, Berliner Filialleiter des Immobilienfinanzierers Hüttig & Rompf, beobachtet den Trend bereits seit Jahren: „Für den Traum vom eigenen Haus mit Garten werden in Berlin schnell 600 000 bis 700 000 Euro fällig. Junge Familien können eine Baufinanzierung für Immobilien in diesem Preissegment aber oft nicht stemmen. Deshalb weicht diese Käufergruppe vermehrt auf den Berliner Speckgürtel aus. Dort liegen die Preise für ein Eigenheim im Vergleich niedriger.“
Im engeren Gürtel um Berlin – im Umkreis von 25 Kilometern – registrierte Immowelt eine Steigerung der Nachfrage um 318 Prozent binnen fünf Jahren. Während in Berlin Wohnungen im Median für 3000 Euro/qm angeboten würden, sind sie im Umland aktuell für 2100 Euro pro Quadratmeter zu haben.
Junge Familien orientieren sich zunehmend Richtung Umland
Für die Studie hatte Immowelt in 14 Städten und den jeweiligen Umlandregionen die Entwicklung der Anfragen auf immowelt.de zwischen 2011 und 2016 untersucht. Insgesamt seien mehr als 1,25 Millionen Anfragen eingeflossen, teilte das Unternehmen mit.
Insbesondere junge Familien orientieren sich laut der Immowelt-Studie zunehmend Richtung Umland, um dort Eigentum erwerben zu können. Die Nachfrage nach Bauland für ein Eigenheim steigt laut Immobilienverband Berlin-Brandenburg stark – vor allem bei jungen Familien. Das schlägt sich auch in den Grundstückspreisen nieder, die teils weit über den Bodenrichtwerten liegen. Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Brandenburg nennt etwa Königs Wusterhausen südöstlich von Berlin.
In einigen Ortsteilen gab es 2016 Preissteigerungen für Bauland zwischen 15 und 20 Prozent. Die Kaufpreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften erhöhte sich den Gutachtern zufolge in den letzten fünf Jahren um zirka 35 Prozent. Die Vertragszahlen für Eigentumswohnungen (Erstverkäufe) sind 2015 in Brandenburg landesweit gegenüber dem Vorjahr um 30 Prozent angestiegen; der mittlere Kaufpreis hat sich um 17 Prozent erhöht.
Potsdam hat im Umland eine eigenständige Stellung
Allerdings gibt es einen „Flaschenhals“, durch den sich Zuzügler zwischen Berlin und Brandenburg bewegen müssen: „Selbst wenn die Berliner jetzt anfangen, Städte wie Werder oder Eberswalde in den Blick zu nehmen: Nach unserer Beobachtung sind die Züge oft am Limit“, sagt auf Anfrage Arnt von Bodelschwingh, der die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung berät und den aktuellen Wohnungsmarktbericht der landeseigenen Investitionsbank IBB 2016 mitverfasst hat. Der Blick ins Umland werde sich daran orientieren müssen, wo und welche bestehenden Infrastrukturen im Speckgürtel weitergenutzt werden könnten. „Verlängerungen von Trassen und neue Haltepunkte sind aufwendig“, sagt von Bodelschwingh.
Die Kommunen in Brandenburg sind nicht nur für Einfamilienhausbauer attraktiv: Im ersten Quartal 2017 wurde laut Statistikamt Berlin-Brandenburg der Bau von 2110 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern genehmigt. Das entspricht einem Plus gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr von 132,4 Prozent.
Potsdam sei in der Region nach Berlin der wichtigste Wohnungsmarkt
Die meisten Baugenehmigungen für Wohnungen wurden im Landkreis Dahme-Spreewald sowie in Potsdam erteilt. Die Stadt ist dabei indes ein Markt für sich, wie Immobilienexperte von Bodelschwingh betont: „Berlin kann Potsdam nicht einfach als Entlastung für Berlin ansehen. Die Landeshauptstadt ist in der Region nach Berlin der wichtigste und unabhängigste Wohnungsmarkt, der auch überregional seinen eigenen Magnetismus hat.“ Laut Gutachterausschuss des Landes Brandenburg „ragt der Grundstücksmarkt in der Landeshauptstadt Potsdam mit einem Geldumsatz von fast einer Milliarde Euro 2015 weiterhin heraus“.
Im Berliner Umland (ohne Potsdam) lag der durchschnittliche Wohnflächenpreis für ein freistehendes Ein- und Zweifamilienhaus 2015 bei 1896 Euro/qm und für ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte bei 1765 Euro/qm. Im weiteren Metropolenraum (ohne die kreisfreien Städte) wurden für diese Gebäude jeweils 943 Euro/qm und 815 Euro/qm gezahlt.
Auch in großen Städten ist die Nachfrage weiterhin hoch
Nach der Analyse von Immowelt beeinträchtigt grundsätzlich das hohe Interesse an Kaufimmobilien im Umland nicht die Attraktivität der großen Städte selbst. Auch dort sei die Nachfrage weiterhin hoch. Mit Blick auf Berlin verzeichnete das Portal eine Nachfragesteigerungen von 17 Prozent (2011–2016).
Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt erarbeitet zurzeit einen Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030, der voraussichtlich im Herbst 2018 vorliegen soll. Hier geht es auch darum, die Siedlungsstruktur im regionalen Kontext weiterzuentwickeln, teilte die Pressestelle der Verwaltung am Mittwoch mit.