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Zeichen setzen. So soll das Hochhaus „Upper West“ zwischen Gedächtniskirche (links) und „Zoofenster“ (rechts) aussehen.
© Simulation: Christoph Langhof

Stadtentwicklung Studie: Berlin braucht mehr Hochhäuser mit Büros

Immobilienexperten sehen Potenziale für den Bau neuer Bürotürme in Berlin, nicht zuletzt in der City West. In den Hochhäusern müsse es aber auch Wohnungen und Hotels geben.

Die neueste Analyse des Berliner Büroimmobilienmarkts entstand offensichtlich, weil sich die Arbeitsgemeinschaft City und Architekt Christoph Langhof über die Politiker ärgern: Weder das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf noch die Stadtentwicklungsverwaltung unterstützen die im Herbst 2014 vorgestellte Idee eines 209-Meter-Hochhauses mit Büros, Wohnungen und einem Hotel auf dem Hardenbergplatz am Zoo. Auch bei den Abgeordnetenhausfraktionen überwog die Ablehnung.

Dabei wären laut AG-City-Vorstandsmitglied Gottfried Kupsch inzwischen drei Investoren dazu bereit, Teile des landeseigenen Parkplatzes auf dem Hardenbergplatz für den Hochhausbau zu erwerben. „Kaufinteressenten haben sich beim Finanzsenator gemeldet“, sagte Kupsch am Mittwoch.

Für den Hardenbergplatz am Zoo schlagen die AG City und Architekt Christoph Langhof einen 209-Meter-Turm vor. Doch Bezirks- und Senatsplaner sind dagegen.
Für den Hardenbergplatz am Zoo schlagen die AG City und Architekt Christoph Langhof einen 209-Meter-Turm vor. Doch Bezirks- und Senatsplaner sind dagegen.
© Simulation: Christoph Langhof

Nur noch wenige Büroflächen stehen leer

Dass es stadtweit eine ausreichende Nachfrage nach Büros in Hochhäusern gebe, steht nun in einer „Potenzialanalyse“, mit der acht Immobilienfirmen und die AG City das Beratungs- und Marktforschungsunternehmen bulwiengesa beauftragt hatten. „Der Anlass war das Langhof-Projekt“, bestätigte Kupsch.

Berlin habe „durch seine starke wirtschaftliche Entwicklung gegenüber anderen Standorten schnell und deutlich aufgeholt“, heißt es in der Untersuchung. Im Bürobereich wachse die Zahl der Beschäftigten überdurchschnittlich, der Flächenleerstand sei in den Jahren 2005 bis 2014 von zehn auf unter vier Prozent gesunken. Top-Bürolagen seien der Alexanderplatz, die neue Europacity und der Potsdamer Platz in Mitte, aber auch die City West.

Hoffnung auf die Gründerszene

Es gebe in der Stadt zwar wenige typische Hochhausnutzer wie Banken, Anwälte und Wirtschaftsberatungen, dafür aber eine „große Start-Up-Szene“ sagte Vorstandsmitglied Andreas Schulten von bulwiengesa. Bis zu 17 Prozent der jährlich neu vermieteten Büroflächen würden von jungen Firmen genutzt, darunter viele aus den Bereichen Technologie, Medien und Telekommunikation. Zunächst siedelten sich Gründer in Gewerbehöfen und anderen kleineren Gebäuden an, später aber könnten sich einige für Räume in Hochhäusern interessieren. Als Beispiel nannte Schulten die ab Ende 2016 geplante Nutzung des GSW-Turms in Kreuzberg durch das Unternehmen Rocket Internet.

Mehr als nur Büros

Doch es geht nicht allein um Büros, zumal Schulten in den niedrigen Mietpreisen ein Hemmnis für Investitionen sieht. Vielversprechend findet er vor allem Hochhausprojekte mit gemischter Nutzung, zu der Wohnungen und Hotels gehören – also wie bei Langhofs Plänen für den Hardenbergplatz.

Laut der Studie sind zehn weitere Hochhäuser in Berlin geplant. Eines davon ist der 118-Meter-Turm „Upper West“ am Breitscheidplatz, der im Frühjahr 2017 fertig werden soll. Hauptmieter wird ein Hotel von Motel One; außerdem entstehen Büroetagen und Läden, Wohnungen allerdings nicht.

IHK verlangt Masterplan für die City West

Auch die Industrie- und Handelskammer (IHK) Berlin nahm Stellung zu der Analyse: Wegen der großen Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in Innenstadtlagen forderte Vize-Hauptgeschäftsführerin Melanie Bähr einen „Masterplan“ für die westliche Innenstadt.

Die „langjährigen und kleinteiligen“ Diskussionen um den Hardenbergplatz, den Bereich zwischen Bahnhof Zoo und Fasanenstraße sowie den Ernst-Reuter-Platz zeigten, wie nötig es sei, dass „Politik und Verwaltung auf Bezirks und Landesebene in Zusammenarbeit mit den lokalen Akteuren ein abgestimmtes Entwicklungskonzept erarbeiten“, sagte Bähr.

Beim Thema Verdichtung müsse auch in der City West über Hochhausprojekte nachgedacht werden, findet Bähr, mögliche Standorte seien „aktiv auf Baureife zu prüfen“. Hochhäuser seien doch „kein Teufelszeug“.

Gottfried Kupsch von der AG City findet es sogar ökologisch sinnvoll, hoch hinaus zu bauen, es werde ja weniger Grundstücksfläche gebraucht.

Die komplette Studie „Berlin im Wandel – kreativ, innovatiov und hoch? Potenzialanalyse Bürohochhäuser 2015“ finden Sie auf der Webseite von bulwiengesa.

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