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Trotz Bauboom steigen die Preise für Immobilien weiter an.
© imago/Sven Simon

Immobilienpreise „Viele Investoren werden auf die Nase fallen“

Wohnungspolitisches Forum diskutiert die Folgen steigender Preise für Ersterwerber und Mieter.

Wie soll das nur weitergehen? Ungeachtet des Baubooms beim Wohneigentum aufgrund niedriger Zinsen werden in Deutschland nur 43 Prozent aller Wohnimmobilien vom Eigentümer selbst genutzt. Das ist deutlich weniger als im übrigen Europa mit Ausnahme der Schweiz, wie das Leibniz-Institut für Länderkunde (IfL) in Leipzig mitteilte. Bundesweites Schlusslicht ist Sachsen. Und in Berlin bewohnen nur 14,8 Prozent ihr Eigentum selbst. Gleichzeitig hält die Konjunktur an – mit steigenden Immobilienpreisen. Das Problem dabei: Die Einkommen steigen nicht mit. Selbst genutztes Wohneigentum können sich in den Großstädten immer weniger Menschen leisten.

Betroffen sind laut Bundesbank mittlerweile aber nicht mehr allein die Metropolen. „Der Preisanstieg nimmt auch in der Fläche zu“, sagte Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch in dieser Woche. Nach wie vor ächzen jedoch in erster Linie Käufer von Eigentumswohnungen in den Großstädten unter teils massiven Preiserhöhungen. Modellrechnungen der Bundesbank kommen hier wie berichtet auf Übertreibungen von durchschnittlich bis zu 30 Prozent.

Im Schnitt stiegen die Preise für Wohnimmobilien nach Daten der deutschen Notenbank zuletzt um 6,1 Prozent. „Ein Großteil dieses Preisanstiegs ist durch Fundamentalfaktoren zu erklären, wie die gute wirtschaftliche Lage oder eine erhöhte Nachfrage“, sagte Buch. 2016 hatte die Bundesbank noch Übertreibungen von bis zu 20 Prozent in den Großstädten ausgerechnet. In einigen Orten – allen voran München – liegt der Anstieg in besonders gefragten Lagen deutlich darüber.

Anlagealternativen sind rar, deshalb steigen die Immobilienpreise

Wenn überhaupt, gibt es aber einen Wohnungsbauboom allenfalls bei Mietwohnungen und vermieteten Eigentumswohnungen: Deutschland ist weiter auf dem Weg in eine Mieterrepublik.

Mit dem Niedrigzinsumfeld und dessen Bedeutung für eine private Wohnungsbaufinanzierung beschäftigte sich in dieser Woche in Berlin das Wohnungspolitische Forum des ifs Wohneigentum im Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV). Die vorgetragenen Befunde und Thesen lassen befürchten, dass die Wohneigentumsquote in bestimmten sozialen Schichten noch weiter absinken wird: „In keinem OECD-Land werden weniger Fördermittel auf das Wohneigentum verwandt als in Deutschland“, sagte auf der Veranstaltung Oda Scheibelhuber, seit 2010 Leiterin der Abteilung „Stadtentwicklung, Raumordnung und Wohnen“ im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung in Berlin.

Der Befund steht im krassen Gegensatz zur konjunkturellen Lage. „Wir befinden uns in der schönsten Immobilienwelt, die man sich denken kann“, sagte Immobilienökonom Tobias Just: „Wir haben Vollbeschäftigung, niedrige Zinsen und massive Zuwanderung.“ Von einer Bauübertreibung könne zudem nicht die Rede sein. „So lange die Mieten steigen, so lange haben wir Knappheit“, so Just. Und eine Blase müsse nicht befürchtet werden, denn die Immobilienfinanzierung sei in Deutschland konservativ geprägt. Soll heißen: Die Eigenkapitalquote ist hoch; es wird selten zu einhundert Prozent „auf Pump“ gebaut. Das Problem jedoch, so Just: „Wir haben zwar keine spekulative aber eine rationale Übertreibung – uns fehlen die Anlagealternativen.“ Weil die Auszahlungsrenditen bei vielen Produkten der Finanzmärkte sinken, steigen die Immobilienpreise.

Steigende Zinsen sind ein Risiko für Investoren

Carl-Ludwig Thiele, Mitglied im Vorstand der Deutschen Bundesbank, ließ erkennen, dass sich sein Institut deshalb sorgt. „Wir fragen uns: Resultieren aus den hochpreisigen Immobilien Probleme für das System – wenn Immobilien nicht das wert sind, was für sie bezahlt wird?“

Probleme bekommen bei steigenden Zinsen diejenigen, die bei hohen Kaufpreisen die Refinanzierung über hohe Mieten kalkuliert haben. Vor allem wenn die Konjuktur schlechter wird, „Da werden ganz viele Investoren auf die Nase fallen“, sagte Reiner Braun, Vorstandsmitglied empirica AG. Sein Unternehmen ist ein unabhängiges wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Forschungs- und Beratungsinstitut.

Das Erstkäuferalter bleibt hoch

Dass Deutschland im europäischen Vergleich ein Mieterland ist, hängt unter anderem mit dem hiesigen breiten und regulierten Mietwohnungsmarkt sowie den strengen Regelungen für Immobilienkredite zusammen. In Ländern mit einer freizügigeren Kreditvergabe wie Spanien und Großbritannien sind die Wohneigentumsquoten traditionell höher. Zwar können sich die Haushalte heute die Rückzahlung der – aktuell vergleichsweise niedrigen – Zinsen besser leisten als vor zehn Jahren, doch das Erstkäuferalter bleibt hoch. Es sind nicht die 30-Jährigen, die kaufen, sondern eher die ab 45-Jährigen. Immobilien werden in Deutschland nicht als Konsumgut betrachtet – man beginnt hierzulande die Karriere als Eigentümer nicht in jungen Jahren mit einer Wohnung in der Eigentumsanlage, um sich später durch einen klugen Verkauf und entsprechendes Sparverhalten in ein Reihen- oder freistehendes Haus weiterzuarbeiten.

Nach Angaben von Bernd Hertweck, Vorstandsvorsitzender der Wüstenrot Bausparkasse AG, liegt das Durchschnittsalter der Ersterwerber bei 48 Jahren; 25 Prozent sind älter als 59 Jahre – sie suchen nach Anlagealternativen und einer Absicherung gegen Altersarmut. Nur ein Bruchteil der jüngeren Mieter verfüge über ausreichend Eigenkapital für den Kauf einer Wohnung, sagte Hertweck, der verständlicherweise für Bausparverträge seines Instituts warb. Den Eigenmittelbedarf bezifferte er im bundesweiten Durchschnitt auf 50 000 Euro. Als Bremse des Eigentumserwerbes macht Hertweck neben den hohen Preisen die Nebenkosten eines Kaufes aus. „Ohne eine gezielte Förderung des Vorkapitals wird es nicht gehen“, resümierte er mit Blick auf die hohen Grunderwerbsteuern: „Die Wohnungsparty findet statt, die Getränke sind lecker wie nie, aber die Eintrittspreise sind eben auch teuer wie nie.“

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