„Nur eingeschränkte Weigerungsrechte des Vermieters“: Eigentümer sollen Kosten der Elektromobilität tragen
Der „Masterplan Ladeinfrastruktur“ der Bundesregierung bringt weitreichende Änderungen im Mietrecht mit sich - und für Eigentümer.
Der Aufbau einer befriedigenden Ladeinfrastruktur – die Voraussetzung zum Durchbruch für E-Autos neben den Kaufpreisen – wird teuer, so viel ist gewiss. Doch was kommt auf Eigentümergemeinschaften zu? Darüber war nach dem E-Auto-Gipfel am 4. November wenig zu hören. Wollen und sollen Autofahrer E-Autos künftig in ganz Deutschland schnell aufladen können und nicht warten müssen, ist der Ausbau öffentlicher Ladestationen nur der Anfang. Ohne den Ausbau einer privaten Ladeinfrastruktur dürfte aus diesem Klimaschutzprojekt nichts werden.
Mieter sollen ein Recht auf Ladestationen haben
Ein Blick in vorliegenden Planungsunterlagen von Bund und Ländern zeigt: Auf Eigentümer kommen erhebliche Kosten zu. Ob sie E-Autofahrer sind – oder werden wollen – oder nicht.
Nach dem bisher geltenden Wohnungseigentumsrecht (WEGesetz) hat eine Eigentümergemeinschaft keine Rechtssicherheit, wie die Eigentümer überhaupt einen Beschluss über eine solche Elektroladestation fassen können. Durch Änderungen im Mietrecht soll es gleichzeitig leichter werden, damit Mieter – etwa an ihrem Tiefgaragenplatz – laden können.
Bekommt der Mieter das Recht auf eine Ladesäule – dies ist geplant –, stellt sich die Frage, warum die gesamten Eigentümer den Wunsch nach einem Elektroauto eines einzelnen Mitbewohners bezahlen sollten, sei er nun Mieter oder Miteigentümer. „Und die gleiche Frage stellt sich natürlich auch – gerade in Zeiten von Mietendeckeln, Mietpreisbremsen und der Frage nach bezahlbarem Wohnen –, warum die Kosten für einen solchen Anschluss beim Eigentümer liegen sollten“, sagte Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund, am 5. November im Deutschlandfunk: „Die Kosten müssen doch dort liegen, wo der Nutzen hinterher bleibt, und das ist letztlich derjenige, der das Auto fährt.“
Die Wallboxen seien zwar für 1000 bis 1500 Euro erhältlich. Doch die Montage kostet dann aber fast noch einmal so viel.
Probleme nicht nur beim Netzbau
Bei Haus und Grund sind über die Landesverbände des Vereins rund 900.000 Immobilienbesitzer organisiert. Der Lobbyistenverband stimmt der Förderung des Ausbaus von E-Ladestationen „im Großen und Ganzen“ (Warnecke) zu. Doch: „Bisher ist es so, dass es nicht mal eine Klarheit darüber gibt, wie zum Beispiel in einer Wohnungseigentümergemeinschaft darüber entschieden werden kann, ob es einstimmig sein muss oder eine qualifizierte Mehrheit.“
Probleme gibt es nicht nur beim Netzbau. Es stellt sich nicht nur die Frage, wer die sogenannte Wallbox finanziert, über die das Elektrofahrzeug dann geladen werden kann. Es geht auch um die Elektroinfrastruktur, die vom Netz aus der Straße in das Haus, beziehungsweise in die Wohnungseigentumsanlage geführt werden muss.
Vorschriften für Ladeinfrastruktur werden vereinfacht
Der Wasserversorger in Bremen zum Beispiel ließ sich die neue Zuleitung von der Straße in das Gebäude – mit dem Ziel des Austausches alter Bleirohre – vom Grundstückseigentümer bezahlen. Warnecke kritisiert, dass Gebäudeeigentümer die Kosten der Elektromobilität tragen sollen.
Die Pläne des Bundes sind dagegen klar. Er adressiert im Klimaschutzprogramm der Bundesregierung neben dem Ausbau der öffentlichen Ladeinfrastruktur auch Hindernisse im Ausbau der privaten Ladeinfrastruktur: „Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und im Mietrecht werden die Vorschriften für die Errichtung von Ladeinfrastruktur vereinfacht, insbesondere wird dabei das Einstimmigkeitsprinzip durch das Mehrheitsprinzip ersetzt. Vermieter werden verpflichtet, die Installation von Ladeinfrastruktur zu dulden“, heißt es auf Seite 79.
Noch 2019 soll ein Entwurf für ein neue WEGesetz vorliegen
Konkreter wird der „Masterplan Ladeinfrastruktur der Bundesregierung“ (Stand 31.10.2019, Final ressortabgestimmt), der dem Tagesspiegel vorliegt: „Um den Aufbau von Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern (Mietshäuser und Wohnungseigentumsgemeinschaften) zu vereinfachen, wird das BMJV (das Bundesjustizministerium, d. Red.) noch im Jahr 2019 einen Gesetzesentwurf vorlegen, mit dem das Miet- und Wohnungseigentumsrecht überarbeitet wird."
"Wichtig ist", so die Bundesregierung weiter, "dass der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zum Einbau von Ladeinfrastruktur verlangen kann und nur eingeschränkte Weigerungsrechte des Vermieters bestehen. Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz sollen bewirken, dass dem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Einbau einer Ladeeinrichtung eingeräumt wird, gegen den sich die übrigen Wohnungseigentümer nur unter engen Voraussetzungen verwehren können sollen. Die Umsetzung soll bis Ende 2020 erfolgen.“
Bernhard Mattes, Präsident des Autoindustrieverbands VDA, sagte nach dem E-Auto-Gipfel, aus seiner Sicht sei eine „spürbare Förderung privater Ladeinfrastruktur" erforderlich. Aber wie? Dürfen Haus- und Grundbesitzer Subventionen erwarten, um Kosten für Ladeinfrastruktur abdecken zu können?
Folgefragen ungeklärt
„Subventionen sind vielleicht das eine. Das andere wäre, überhaupt erst mal die Rahmenbedingungen zu schaffen, um den Strom im Haus produzieren zu können“, sagt Verbandspräsident Warnecke: „Gerade dieses Beispiel, dass man eine Fotovoltaik-Anlage auf dem Dach hat und den Strom dann im Haus verbraucht, ob das nun für das Aufladen vom Handy ist oder das Aufladen vom Auto, allein diese banale Sache ist in Deutschland derzeit noch nicht möglich beziehungsweise nur unter extremen Hürden, weil ein Eigentümer eine solche Fotovoltaik-Anlage und den Strom, den er daraus produziert, nicht einfach an seine Mieter weiterverkaufen kann.“ Diese denkbaren Modelle würden aus verständlichen Gründen von den Energieversorgern blockiert. Sie gefährden ihr Geschäft.
Nachfolgefragen wie Haftungsrisiken bei Bränden von Ladestationen sind ebenfalls völlig ungeklärt – es könnten höhere Versicherungsprämien fällig werden, mit der Frage, wer diese höheren Prämien aufgrund erhöhter Risiken dann bezahlen muss.
Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA, sagte zum Thema Ausbau der Ladeinfrastruktur im privaten Bereich auf Anfrage: „Das Thema Mieterstrom ist auch deshalb für den ZIA von hoher Bedeutung.“ Insbesondere im Hinblick auf das Mietrecht sei es fraglich, ob die gesetzliche Privilegierung einer einzelnen Maßnahme mit der Gesetzessystematik des BGB vereinbar sei.
Die Kostenverteilung für die Anschlüsse ist unklar
Alles in allem sei „zu klären, wer die Kosten hierfür tragen würde“, sagte Mattner dem Tagesspiegel: „Daher muss in jedem Fall parallel über eine Förderkulisse auch für den Ausbau privater Ladeinfrastruktur diskutiert werden. Übermäßige finanzielle Mehrbelastungen für die Immobilienwirtschaft lehnen wir ab, zumal die Schaffung der infrastrukturellen Rahmenbedingungen primär Aufgabe des Verkehrs- und Mobilitätssektors ist.“
Nägel mit Köpfen macht – deutsche Gesetzgebung hin oder her – schon einmal die Europäische Union, die die Verlegung von Leerrohren plant: Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie 2018/844 sieht Regelungen zum Aufbau einer Leitungs- und Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität bei Neubau bzw. größerer Renovierung von Gebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen vor.
Hierzu ist in erfassten Wohngebäuden künftig jeder Stellplatz, in Nichtwohngebäuden jeder fünfte Stellplatz mit Schutzrohren für Ladekabel auszustatten. Zusätzlich ist in Nichtwohngebäuden mindestens ein Ladepunkt zu errichten. Die Richtlinie soll in Deutschland durch Bundesgesetz bis zum Frühjahr 2020 umgesetzt werden.
Reinhart Bünger