Metropolen-Monopoly (1): Aufgekratzt zu neuen Ufern

Um 1800 lebten nur drei Prozent der Weltbevölkerung in städtischen Räumen. Die einzige Millionenstadt: Peking. Heute sind es fast vier Milliarden Menschen, die in Städten leben, bis 2050 werden es Schätzungen zufolge rund 6,5 Milliarden sein. Der Großraum Tokio gilt mit 38 Millionen als größtes Ballungsgebiet der Welt, die Bevölkerung in Delhi könnte bis 2030 von 25 auf 36 Millionen wachsen. In der ecuadorianischen Hauptstadt Quito hat sich der dritte UN-Weltsiedlungsgipfel mit den Problemen rasant wachsender Großstädte befasste. Was gehört zu einer modernen Infrastruktur, wie werden Verkehrskollaps und Slums vermieden, was macht eine soziale und klimafreundliche Stadtplanung aus?

Der Tagesspiegel greift die Themen dieser urbanen Agenda in loser Folge in einer Serie über Neubaugebiete in den Metropolen der Welt auf. Sie alle stehen vor ähnlichen Schwierigkeiten: Die Flächen für Projektentwicklungen werden knapp, die Ansprüche und Bedürfnisse der Bewohner werden größer.

New York City ist eine der dynamischsten Wirtschaftsräume der Welt. Die Stadt, die niemals schläft, zieht Tag für Tag Menschen aus aller Welt an, die hier ihr Glück suchen. Mittlerweile leben in den fünf Bezirken – Brooklyn, Queens, Manhattan, der Bronx und Staten Island – über 8,5 Millionen Menschen, allein auf Manhattan Island sind es über 1,6 Millionen. Damit ist New York City die am dichtesten besiedelte Stadt der USA und eine der bevölkerungsreichsten der Welt – mit allen Vor- und Nachteilen einer angehenden Megacity.

Auf der einen Seite hat die vibrierende Medien- und Kulturmetropole eine energiegeladene und innovative Startup- Szene. Neben dem Finanzsektor ist Silicon Alley inzwischen der stärkste Wirtschaftsfaktor der Stadt. Allein 2015 haben Tech-Unternehmen in New York über 7,3 Milliarden Dollar Wagniskapital eingespielt und über 300 000 Menschen beschäftigt. Tendenz steigend. Andererseits hat 2015 eine Studie der Stadt ergeben, dass New York sich einigen Herausforderungen stellen muss, wenn sie lebenswert und attraktiv bleiben will.

Die Schere zwischen Arm und Reich geht in New York so weit auseinander, dass fast 45 Prozent der New Yorker an der Armutsgrenze leben, mehr als im US-Durchschnitt. Hinzu kommt eine in die Jahre gekommene, teils marode Infrastruktur mit entsprechenden Auswirkungen auf Mensch und Umwelt. Ob Abwasser oder Stromversorgung, Wärme oder Straßennetz: New York bedarf dringend einer Generalüberholung. Ein neuer Plan der städtischen Verkehrsverwaltung sieht daher unter anderem vor, das Fahrradwegenetz auszuweiten und mehr Busspuren einzurichten, damit mehr New Yorker Alternativen zum Auto und zur U-Bahn finden. Außerdem werden die Regionalbahnen unterirdisch ausgebaut.

Leben und arbeiten an einem Ort

„Der Verkehr staut sich hier immer“, sagt Lincoln Patel, stellvertretender Geschäftsführer der Hudson Yards Development Corporation, dem städtischen Unternehmen, das für die Infrastruktur im „neuen“ Stadtteil Hudson Yards zuständig ist. „Immer mehr Menschen suchen daher Quartiere, in denen sie eine echte Work-Life-Balance finden. Hudson Yards wird so ein Stadtteil.“ Der Bereich im Westen Manhattans, der grob von der 11th Avenue und der 8th Avenue sowie der West 42nd Street und der West 28th Street eingegrenzt wird, wird seit 2001 umgebaut und revitalisiert.

Aus dem Industriegebiet – vor einhundert Jahren leiteten hier „Urban Cowboys“ noch Güterzüge mit einer roten Laterne auf das richtige Gleis – soll ein modernes, grünes Quartier werden. Die Rede ist von 20.000 neuen Wohnungen und 2,6 Millionen Quadratmetern Verkaufs- und Bürofläche. Noch aber prägt der riesige Rangierbahnhof diese Stadtlandschaft.

„Traditionell haben wir in New York eher segmentierte Quartiere, die überwiegend einen Fokus auf Gewerbe oder auf Wohnungen haben“, sagt Patel. „Aber mit der steigenden Nachfrage nach beidem war Hudson Yards eine Gegend, in der Entwickler beides realisieren konnten, wo Menschen wohnen und arbeiten können.“

Die Wohnungen werden per Lotterie vergeben

Es sei eine Frage der Lebensqualität. In Manhattan haben der Financial District und Downtown bereits viel zu bieten. Dort setzte sich eine gemischte Quartiersentwicklung in den letzten Jahren durch, sagt Patel. Hudson Yards habe den Vorteil, dass man hier bewusst eine Mischung aus Büros, Einzelhandel und Wohnungen planen könne. Entstehen sollen nicht nur Eigentums-, sondern überwiegend Mietwohnungen. 5000 sind als bezahlbare Wohnräume vorgesehen und werden per Lotterie vergeben.

New York ist eine Mieterstadt, in der in erster Linie Menschen mit niedrigem Einkommen auf Wohnungssuche sind und dabei aus der Innenstadt verdrängt werden. Dieser Prozess der Gentrifizierung ist, wie Experten seit Jahren warnen, eines der größten ökonomischen und sozialen Probleme der modernen Stadtentwicklung. Dagegen setzt nun der Beschluss des Weltsiedlungsgipfels von Quito ein Zeichen und hofft auf Städte, in denen „sozialer Zusammenhalt, Inklusion und Sicherheit in friedlichen und pluralistischen Gesellschaften“ möglich sind.

Wie in Berlin („kooperative Baulandentwicklung“) macht New York Projektentwicklern Auflagen. Private Entwickler sind über Partnerschaften mit der Stadt daran gebunden, einen Teil der geplanten Wohnungen zu erschwinglichen Preisen zu vermieten. Das gilt auch für Hudson Yards, wo die Stadt in neue Infrastruktur investiert hat. „Die Verlängerung der U-Bahnlinie 7 bis zur 34th Street und 11th Avenue verbindet den Stadtteil mit einer besseren Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz.

Hudson Park und Boulevard haben auch neue Grünflächen ermöglicht, die die Aufenthaltsqualität und Umwelt deutlich verbessern,“ sagt Pate. Hudson Yards soll ein Vorbild sein für eine nachhaltige Stadtentwicklung.

"Ein Ort, an dem man gewesen sein muss"

Gebaut wird auf den Hudson Yards an allen Ecken. Alle großen Projektentwickler der Stadt sind vertreten. 2005 hat die Stadt den Flächennutzungsplan für das Quartier neu aufgestellt. Seitdem werden hier Wohnprojekte, Hotels und Bürogebäude realisiert, die zu einer Aufwertung des Quartiers beigetragen haben. Aktuell werden vor allem Wohnungen fertiggestellt.

Eben werden die Mietverträge für die ersten der insgesamt 598 Wohnungen im 52-stöckigen Hochhaus „555Ten“ des Entwicklers Extell an der West 41st Street unterzeichnet; eine Lotterie zur Vergabe der 120 bezahlbaren Einheiten wurde schon im Mai ausgeschrieben. In den kommenden Monaten werden weitere Wohntürme bezugsfertig, darunter ein Mietshaus von Brookfield Properties in der Nähe des Lincoln Tunnels. Eine Lage, die bis vor kurzem als unvermietbar galt.

Mit den 64 geplanten Gebäuden verändert sich nicht nur die Skyline. Auch das Leben am westlichen Ende der Stadt fühlt sich anders an. „Hudson Yards entwicklt sich konstant und Veränderungen sind fast täglich zu sehen“, berichtet Patel.

Der Rangierbahnhof verschwindet unter einer Betonplatte

Das Gros des neuen Stadtteils wird von Related Companies gemeinsam mit der Oxford Properties Group – einem kanadischen Immobilienunternehmen – gebaut. Dazu zählt vor allem die spektakuläre Überbauung des Rangierbahnhofs, der unter einer tonnenschweren Plattform verschwinden und „unter Tage“ weiterbetrieben werden soll. Darüber entsteht ein komplettes Viertel – eine Kombination aus Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Amüsement und Erholung.

Das Herzstück soll ein Park mit einer 45 Meter hohen Skulptur werden, die der britische Künstler Thomas Heatherwick entworfen hat. Dafür hat Projektentwickler Stephen Ross 150 Millionen Dollar aus eigener Tasche hingeblättert. „Dies wird einer der großartigsten öffentlichen Plätze in New York werden“, sagte Bürgermeister Bill de Blasio. „Ein Ort, an dem man gewesen sein muss, und den man bestiegen haben muss, eine ikonische Sehenswürdigkeit.“

Neben Büro- und Wohntürmen plant Related ein Einkaufszentrum, eine Schule und ein Kulturzentrum: „The Shed“ verwandelt sich je nach Bedarf in eine Ausstellungsfläche, ein Theater und mehr. Direkt verbunden mit „The Shed“ wird der Wohnturm „15 Hudson Yards“. Die Fertigstellung ist für Ende 2018 geplant; der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung wird bei etwa 33.000 Doller liegen, gut 12.000 Dollar mehr als derzeit im Quartier bezahlt wird.

Kaskadeneffekt soll Höhe von Büromieten halten

In direkter Nachbarschaft zum Stelzenpark High Line – einer ehemaligen Güterzugtrasse, die durch das Quartier verläuft – ist gerade das Bürohochhaus „10 Hudson Yards“ fertiggestellt worden. Miteigentümerin ist die Allianz Real Estate. „Wir wollen mit unserem Investment entscheidend dazu beitragen, Stadtentwicklung unter Gesichtspunkten der Nachhaltigkeit voranzubringen“, sagt Christoph Donner, Geschäftsführer der Allianz Real Estate USA.

In die Highendbüros würden sich Firmen wie Coach, SAP oder L'Oreal ansiedeln. „Indem sie ihre Büros nach Hudson Yards verlegen, machen sie an anderer Stelle Platz für andere Unternehmen.“ Dieser Kaskadeneffekt würde dazu beitragen, dass die steigenden Büromieten in Manhattan nicht explodieren, sagt Donner. Er freut sich auf das neue gemischte Quartier und die Grünflächen. „Sitting is the new Smoking“, sage man in New York. Gemeint ist damit die Zeit, die man am Schreibtisch verbringt.

New York ist weltweit die teuerste Stadt

New York ist für Unternehmen in Bezug auf die Mitarbeiterunterbringung mittlerweile die teuerste Stadt weltweit – trotz jüngster Anzeichen eines Abflachens der Büromieten und einer vermehrten Gewährung von Incentives sowie anderer Zugeständnisse sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnimmobiliensegment. Das geht aus einer Untersuchung von Savills hervor, einem weltweit tätigen Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Börsennotierung in London. Für die Studie wurden die Kosten für Wohn- und Büroraum pro Kopf in den größten Weltmetropolen gegenübergestellt.

Den Ergebnissen zufolge liegt „Big Apple“ deutlich vor Hong Kong und London, gefolgt von Tokyo, Paris und San Francisco. Die europäischen Metropolen Dublin und Berlin rangieren mit Platz 14 und 17 eher im unteren Bereich der Top 20 und gehören zu den günstigeren Standorten.

„Unternehmen mit einer bürogestützten Geschäftstätigkeit in den wichtigen Weltmetropolen geben etwa ein Drittel ihrer Gesamtbetriebskosten für Unterbringung aus“, sagte Yolande Barnes, Director Savills World Research. „Dazu zählen die Gewerbemieten, die direkt an den Gebäudeeigentümer gezahlt werden, sowie Gehaltsforderungen, die aus den Wohnungs- und Lebenshaltungskosten der Mitarbeiter resultieren.“

New York als neuer Kostenführer verdrängte London von der Spitzenposition. Der Researchanalyse von Savills zufolge summieren sich die jährlichen Gesamtausgaben pro Mitarbeiter in New York aktuell auf 114.010 Dollar. Reinhart Bünger

Fakten zu den Hudson Yards

GESAMTFLÄCHE: Elf Hektar

ÖFFENTLICHE RÄUME: Fünf Hektar Parks und Grünflächen

HÖCHSTES GEBÄUDE: „The Hudson Spire“ soll mit 549 Metern höchstes Gebäude New Yorks werden.

AUSSICHTSPUNKT: Teil der Überbauung soll die Konstruktion „Vessel“ werden, ein rund 50 Meter hoher, von M.C. Escher inspirierter Aussichtsturm, der nur aus Stiegen und Plattformen besteht.

BESONDERHEIT: Überbauung eines Rangierbahnhofs der Penn-Station bei laufendem Betrieb mit einer Betonplatte auf 300 Stützen als Fundament.

PLANUNGSSTART: 2005

FERTIGSTELLUNG: etwa 2024

IM INTERNET: hudsonyardsnewyork.com und livehudsonyards.com

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