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Berliner wohnen, Deutsche Wohnen. Großsiedlung tief im Westen.
© Kai-Uwe Heinrich

Steuerfrei und gewinnorientiert Wie die "Deutsche Wohnen" in Berlin mit Wohnungen spekuliert

Spekulanten handeln Wohnungen wie Aktien und dazu steuerfrei – auch die "Deutsche Wohnen". Wie sieht das Geschäftsmodell dahinter aus?

Und schwups, 3900 Wohnungen für 650 Millionen Euro haben einen neuen Besitzer: Die Deutsche Wohnen will kaufen und weiter wachsen – aber wer verkauft die vielen Wohnungen eigentlich, mit welchem Geld kauft die Deutsche Wohnen das Paket, und warum dreht die Firma dem Fiskus eine lange Nase?

Der Name des Verkäufers wird geheim gehalten. Noch ist der Deal nicht unterzeichnet, das soll "im 2. Quartal" des Jahres erfolgen. Aber die Gerüchte verdichten sich, dass die Wohnungen nur von einem Finanzjongleur zum nächsten weitergereicht werden, wobei der Verkäufer dank der zuletzt gestiegenen  Kaufpreise mal schnell Kasse macht und einen satten Gewinn.

Scharf auf Wohnungen in Berlin sind längst international agierende Spekulanten, die das dazu nötige Kapital von der Börse oder von Banken bekommen, die das Geld in Zeiten von Niedrigzinsen fast zum Nulltarif auskehren. Bei diesen Deals werden Wohnungen zu tausenden in "Fonds" geparkt und diese werden fast wie Aktien gehandelt: Sie haben eine "Rendite", das sind die aktuellen Mieteinnahmen. Und sie haben "Phantasie", die aus dem Versprechen besteht, die Mieten der Wohnungen zu erhöhen – die Berliner sollen also zahlen.

Durch den Weiterverkauf von Immobilien können schnelle Gewinne erzielt werden

Bis nach China hat es sich herumgesprochen, dass Spekulanten in Berlin willkommen sind: Der chinesische Staatsfonds CIC kaufte Ende vergangenen Jahres einen Fonds mit 16.000 Wohnungen, den die US-Investmentbank Morgan Stanley aufgebaut hatte. Die Wohnhäuser aus dem Paket stehen in Berlin, aber auch in Köln, Kiel und Rendsburg – fast 1,2 Milliarden Euro bezahlten die Chinesen.

Der Staatsfonds soll Berichten zufolge unter anderem die Deutsche Wohnen ausgestochen haben beim Bieterwettstreit um das Wohnungspaket. Nicht auszuschließen ist, dass die Chinesen nun einen Teil der Wohnungen aus dem Paket herauslösen und mit Gewinn weiterverkaufen. Eine solche "Refinanzierung“ von Großinvestments ist in der Branche keine Seltenheit, um schnell einen Gewinn zu realisieren und mit diesem beispielsweise die Fonds-Anteilseigner zu bedienen durch Geld-"Ausschüttungen".

Wohnraumfonds zahlen keine Steuern

Diese Spekulation mit Wohnraumfonds rechnet sich deshalb, weil diese Deals sogar noch von der Bundesregierung belohnt werden mit Steuerfreiheit. Während jeder private Käufer einer Wohnung oder eines Hauses sechs Prozent des Kaufpreises an das Finanzamt zahlen muss, zahlt der Fonds – keinen Cent. Diese Begünstigung von "Share-Deals" erhöht das Tempo, mit dem spekuliert wird: Würden Fonds wenigstens Steuern bezahlen, würden diese zusätzlichen Kosten einen Verkauf erschweren, da sie den Preis des Pakets erhöhen würden.

Und warum übt der Senat nicht sein Vorkaufsrecht aus? Bei der Senatsverwaltung für Finanzen hieß es auf Anfrage: "Vorkaufsrechte der Bezirke bestehen nur, wenn es sich um Gebiete handelt, in denen nach Bundesbau-Gesetzbuch ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, üblicherweise sind das Sanierungsgebiete", auch Milieuschutzgebiete zählen dazu. Ob dies beim hier gehandelten Paket der Fall ist, wird sich noch zeigen, mit den Details des Deals.

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