Corona und Gewerbeimmobilien: Von der reinen Leere

Der Präsident des Deutschen Städtetags, Burkhard Jung (SPD), befürchtet angesichts der Corona-Krise eine dramatische Veränderung der Innenstädte durch Einzelhandelspleiten. Ein Drittel der Einzelhändler abseits des Lebensmittelhandels sind dem Branchenverband HDE zufolge massiv in ihrer Existenz bedroht. Sie sind nicht die Einzigen: Die gesamte Immobilienanlagewirtschaft ist durch die Corona-Pandemie vor große Herausforderungen gestellt. Sie muss etliche Hebel umlegen.

Teile des Systems stehen vor dem Zusammenbruch: Die klassischen Immobiliengattungen für gewerbliche Immobilienanleger, die Bereiche Retail (Shopping-Center, großgewerblicher Einzelhandel, Fachmarktzentren), Office (klassische Büromietobjekte, Mietbüros, Coworking-Spaces) sowie Lodging (Hotel- und Freizeit-Objekte) funktionieren nicht mehr.

Noch vor wenigen Monaten verzeichneten Analysten der großen Immobilienberatungsunternehmen von JLL bis CBRE insbesondere in den klassischen Anlagegattungen Retail, Office und Lodging, Jahr für Jahr einen Immobilienboom sondergleichen – mit Höchstpreisen und Preissteigerungsraten, wie sie seit Jahrzehnten unbekannt waren. Angefacht wurde die Entwicklung durch die Niedrigzinspolitik der EZB und das äußerst knappe Angebot an Objekten für gewerbliche Immobilienanleger. Klar und verlässlich festgeschriebene Renditeerwartungen sind aufgrund der hohen Anfangsinvestitionen bereits unter normalen Marktbedingungen schwer zu skizzieren. Denn die aus den hohen Preisen folgende lange Kapitalbindungsdauer setzt zur langfristigen rentierlichen Immobilienbewirtschaftung stabile Marktbedingungen voraus. Was aber heißt das? Idealerweise gehören dazu eine konstant steigende Mietflächennachfrage und konstant steigende Quadratmeter-Mietzinsen, wie sie vor den Corona-Zeiten auch festgestellt wurden.

Doch diese Marktbedingungen vor den Corona-Zeiten sind es paradoxerweise nun auch, die den Markt ins Wanken bringen. Die guten Rahmenbedingungen führten bei allen Immobiliengattungen zu einer Erhöhung der Gleichförmigkeit der Immobilienausrichtung. Damit einher ging aber eine Verminderung der Risikostreuung für Immobilienanleger. Was von Vorteil war, ist nun von Nachteil.

Um die Immobilienbewirtschaftung möglichst effizient und damit kostengünstiger zu gestalten, versuchte man, mit der Größe Vorteile zu erwirtschaften: Die Flächen wurden immer größer, die Dimensionierung der Mietobjekte gleichförmiger – und ihre Anzahl in einer Anlage wurde erhöht. So wurden Shopping-Center und Fachmarktzentren nicht nur immer bunter, sondern auch immer größer dimensioniert.

Gleiches gilt für Büroimmobilien. Zahlreiche große Areal- und Quartiersentwicklungen mit reiner Büroausrichtung sind entstanden. Mietbüros, so genannte Bürotels, Coworking-Spaces-Angebote sind in den Ballungszentren sowie in Flughafen- und Fernbahnhofsnähe nahezu in jeder deutschen Großstadt zu finden.

Der starke Anstieg des Inlandstourismus in den vergangenen Jahren schließlich hat zu einer deutlichen Erhöhung der jährlichen Hotelübernachtungszahlen geführt, vor allem in Ballungsgebieten. In der Folge wurden mehr und größere Hotels gebaut. Die Zimmeranzahl und die Anzahl der Objekte ist heute ein Vielfaches dessen, was vor einigen Jahren üblich war.

Monokulturen sind in der Krise unbeweglich

Der Trend zur Rationalisierung und zur Senkung der Bewirtschaftungskosten hat im gewerblichen Immobilienanlagegeschäft auch einen deutlichen Trend zur Errichtung von Single-Tenant-Immobilien geführt. Das sind Gewerbeimmobilien, die einen Hauptmieter haben. Solche Immobilien sind für Anleger am Einfachsten und Kostengünstigsten zu steuern. Bei Single-Tenant-Objekten ist der Abschluss von so genannten Triple-Net-Mietverträgen möglich und üblich. Bei Triple-Net-Mietverträgen übernehmen Mieter weitgehend Pflichten des Vermieters – wie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten – und zahlen dafür weniger Miete.

Diese vermeintlich weitere Vereinfachung zur Kostenersparnis des Vermieters durch Überwälzung der kompletten Bewirtschaftungskosten auf den einzigen Objektmieter schlägt nun in das Gegenteil um: ein Risiko. Denn der Anleger ist bei Single-Tenant-Objekten an das wirtschaftliche Wohl und Wehe seines Mieters gekettet. Bei den wichtigsten Immobiliengattungen der Retail-, Office- und Lodging-Objekte sind so vor den Corona-Zeiten reine Monokulturen mit deutlichen Flächenüberhöhungen, einem hohen Anteil von Single-Tenant-Objekten und deutlicher Risikoerhöhung für die Vermieterseite entstanden. Diese Monokulturen waren zuletzt anlagetauglich, da bis vor kurzem kein Ende der Mietflächennachfrage und kein Ende der Quadratmeter-Preissteigerungen in Sicht war. Die durch diese Marktbedingungen deutliche Risikoerhöhung, das heißt der Verlust von jeglicher Risikostreuung, wurde in Kauf genommen. Mit der Corona-Pandemie wird nun alles anders:

Weniger Investitionen

Unternehmerische Investitionen von aktuellen oder potentiellen Gewerbemietern werden gegenwärtig deutlich heruntergefahren. Investitionen von Mietinteressenten der wichtigsten Immobiliengattungen werden zeitlich zurückgestellt oder gar nicht mehr getätigt. Das Investitionsvolumen des unternehmerischen Mittelstandes als Nachfrager von Gewerbemietobjekten sinkt.

Weniger Nachfrage nach Gewerbeflächen

Die Mietflächennachfrage geht zurück, sinkende Mieten deuten sich an.

Shopping-Center existenzgefährdet

Der gesamte Retail-Bereich, insbesondere der großflächige Einzelhandel in Shopping-Centern und Fachmarktzentren, sieht sich mit gravierenden Änderungen des Konsumverhaltens der Verbraucher konfrontiert. Auch nach Lockerung der Corona-Restriktionen bleiben Shopping-Center leer und umsatzlos. Dem Verbraucher ist der Spaß am Einkaufen vergangen.

Gewerbevermieter mit Mietverlusten

Die Mietzinsen, die während der Geschäftsschließungen im Lockdown oftmals den Gewerbemietern gestundet wurden, sind aller Voraussicht nach verloren. Erst in der zweiten Jahreshälfte 2020 wird erkennbar sein, welche Einzelhandelsmieter überleben und noch am Markt tätig sind. Die dann verbleibenden Einzelhandelsmieter werden mutmaßlich derart geschwächt sein, dass sie aufgelaufene Gewerbemietrückstände nicht ausgleichen können.

Verödung von Innenstädten

Das absehbare Einzelhändler- und Gastronomie-Sterben führt im gesamten Retail-Bereich sowie in den Innenstädten vieler Kommunen zu erheblichen Problemen. Es ist absehbar, dass es Shopping-Center und Fachmarktzentren besonders schwer treffen wird.

Leerstände werden zur Anlegerfalle

Die Mietflächen- und Mieteinheitensteigerungen der letzten Jahre in monostrukturell ausgerichteten Retail-Objekten werden zu hohen Leerstandsquoten führen und damit zur Falle vieler Anleger werden. Die Lockdown-Phasen haben nahezu alle deutschen Dienstleistungsunternehmen als Büromieter in das Home-Office getrieben. Es könnte sein, dass auch nach Abbau der Corona-Restriktionen ein Teil der Mitarbeiter der Unternehmen der Dienstleistungsbranchen dauerhaft in Heimarbeit verbleibt. Wenn dies so ist, wird auch die während der Lockdown-Phasen eingebrochene Nachfrage nach Büromietflächen und Büroobjekten in Zukunft geringer sein.

Hotelsterben absehbar

Die Hotel- und Tourismusbranche wurde von der Corona-Pandemie wohl am stärksten getroffen. Es wird Jahre dauern, bis die Übernachtungszahlen wieder an das Vorjahresniveau anknüpfen können. Zahlreiche Marktteilnehmer, insbesondere kleine, inhabergeführte Hotels, werden bis dahin vom Markt verschwinden. Damit ist die dritte klassische Immobiliengattung für Immobilienanleger gegenwärtig stark gefährdet.

Logistik- und Apartmentbranchen stabil

Allein die Sparte der Logistikimmobilien kann momentan an das Wachstum der vergangenen Jahre anknüpfen. Gleichermaßen dürften hochpreisige Studentenappartements, Micro-Appartements sowie reine Wohnimmobilienbestände stabil bleiben.

Die Herausforderung für die Immobilienanlagewirtschaft im zweiten Halbjahr 2020 und 2021 wird es sein, schnelle, strategisch richtige Entscheidungen zu treffen und – gegen den coronabedingten Wirtschaftstrend – schnell und nachhaltig zu investieren. Es sind schnelle Umplanungen und Umbauten von Bestandsimmobilien in den klassischen Immobiliengattungen Retail, Office und Lodging erforderlich. Flächen sind zu verkleinern, Mieteinheitenanzahl und Mietermix müssen von Grund auf neu überdacht werden. Insbesondere muss schnellstens die Risikostreuung gewerblicher Anlageimmobilien erhöht werden. Auch dies ist nur durch schnelle Umnutzung, d. h. schnellen Umbau von Bestandsimmobilien erzielbar. Bestandshalter und gewerbliche Anleger, die dies jetzt verschlafen, werden andernfalls ihre Leerstandsobjekte nur noch schwer bzw. gar nicht mehr vermieten können. Sie konkurrieren als Gewerbevermieter dann um eine deutlich geringere, am Markt verbliebene Gewerbemieteranzahl. Die jetzt für gewerbliche Immobilienanleger anstehenden Strategieentscheidungen müssen wohl durchdacht und fehlerfrei sein. Der jetzt erforderliche kurzfristige Umbau von Bestandsobjekten der Immobiliengattungen Retail, Office und Lodging muss schnell und professionell durchgeführt werden. Es ist nicht mehr und nicht weniger das klassische „Bauen im Bestand“, das durch die Corona-Pandemie jetzt eine Renaissance erfahren wird.

Der promovierte Autor ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Berlin (www.ts-law.de).

Frank Stollhoff

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