Magere Bilanz von Potsdams Baulandmodell: In fünf Jahren keine Sozialwohnung
Das Potsdamer Baulandmodell verpflichtet private Investoren zur Schaffung von günstigen Wohnungen. Doch die gibt es bisher nur auf dem Papier.
Potsdam - Oft ist es ja so, dass Änderungen komplizierter Prozesse oder gar ganz neue Ansätze etwas Zeit brauchen, bis sie ihre Wirkung entfalten. Man braucht Geduld. Die Zeit, dass das sogenannte Potsdamer Baulandmodell seine Wirkung entfaltet, ist allerdings offenbar noch nicht gekommen. Anfang 2017 hatten die Stadtverordneten beschlossen. Auch private Investoren sollten damit verpflichtet werden, Wohnungen zu günstigen Mieten anzubieten. Die Richtlinie könne „einen wichtigen Beitrag dazu leisten, um die Versorgung der Potsdamer Haushalte mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum zu sichern“, sagte der damalige Oberbürgermeister Jann Jakobs (SPD).
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Doch auch fünf Jahre später ist noch keine einzige dieser Wohnungen bezugsfertig. Wie das Rathaus auf PNN-Anfrage mitteilte, konnten durch Anwendung des Potsdamer Baulandmodells bislang rund 180 neue Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen „vertraglich gesichert“ werden. Exakt so viele wie vor einem Jahr schon. „Durch Verzögerungen in der Planung beziehungsweise bei Bau und Vermarktung sind diese Wohnungen bisher noch nicht fertiggestellt worden“, heißt es auch ein Jahr später aus dem Rathaus als Erklärung. Denn im Jahr 2021 kein einziges Bebauungsplanverfahren abgeschlossen, in dem das Modell angewendet wurde. „Die übrigen Planverfahren dienten entweder der gewerblichen Entwicklung oder waren Verfahren des besonderen Städtebaurechtes“, heißt es weiter. Mit letzterem sind Sanierungs- und Entwicklungsgebiete wie das Bornstedter Feld oder die Potsdamer Mitte gemeint, in denen das Modell nicht gilt.
Es könnten demnächst mehr werden, Details sind offen
Immerhin auf dem Papier könnten es demnächst mehr Wohnungen werden. „Aus den laufenden Planverfahren, für die zum Stand April 2022 der Abschluss entsprechender städtebaulicher Verträge noch bevorsteht und die daher noch mit Unsicherheiten behaftet sind, werden nach heutigem Kenntnisstand weitere gebundene Wohnungen in etwa doppelter Anzahl erwartet“, teilte die Stadtverwaltung mit. Wann diese Wohnungen dann auch gebaut werden, ist allerdings offen.
Das Baulandmodell wird angewendet, wenn die Stadt neue Baugebiete ausweist. Der dabei entstehende Wertzuwachs soll bisher zum Teil für die Schaffung von Sozialwohnungen verwendet werden. Außerdem sieht die bereits drei Jahre länger geltende Richtlinie für die Baulandentwicklung vor, dass aus dem gleichen Wertzuwachs auch die öffentlichen Planungs- und Erschließungskosten getragen werden sowie die Kosten für die zusätzlich nötige soziale Infrastruktur wie Kita- und Schulplätze.
Bei 24 Planverfahren kam das Modell zum Einsatz
Bisher wurde das Baulandmodell in insgesamt 24 Planungsverfahren angewendet. Als limitierender Faktor wurde bisher immer angegeben, dass die planungsbedingte Wertsteigerung oft nicht ausreiche, um alle gewünschten Inhalte des Potsdamer Baulandmodells vertraglich zu sichern. Nun sind in den vergangenen Jahren die Preise für Bauland in Potsdam weiter deutlich gestiegen – umso höher müsste also die Wertsteigerung ausfallen. Im Rathaus hat man jedoch wenig Hoffnung: Auch die Kosten für den Hochbau, für die verkehrliche Erschließung und für naturschutzrechtlichen Ausgleich und Ersatz seien erheblich gestiegen, so dass sich nicht automatisch ein größerer realisierbarer Anteil des sozialen Wohnungsbaus ergeben. „Die Pandemie, Rohstoffknappheiten und der Ukraine-Krieg haben diesen Prozess nochmals befeuert.“
Ohnehin bleibt für die Sozialwohnungen oft kein Geld übrig: Bei der Verteilung der Bodenwertsteigerung haben nämlich die Planungs- und Erschließungskosten und dann die soziale Infrastruktur Priorität. Seit 2013 sind nach Rathausangeben rund 7,7 Millionen Euro für 306 Plätze in Kindertagesbetreuungseinrichtungen und 130 Plätze in Grundschulen vertraglich gesichert worden. Davon wurden bisher 3,3 Millionen Euro auch bezahlt – was rund 120 Plätzen in Kitas und 57 Plätzen in Grundschulen entspricht. Tatsächlich geschaffen wurden bisher 82 Plätze in Kindertageseinrichtungen und 19 Grundschulplätze.
In diesem Jahr will die Stadt eine Strategie zur sogenannten aktiven Bodenpolitik erarbeiten
Die Unzulänglichkeiten des Modells kennt das Rathaus. Schon 2019 wurden sie in einem Monitoringbericht genannt. Nachjustiert wurde zum Beispiel beim Zeitpunkt für die Berechnung der Wertsteigerung – je später desto mehr. Außerdem soll im Jahresverlauf eine Strategie zur Einführung einer sogenannten aktiven Bodenpolitik erarbeitet werden. „Eine Berichterstattung ist für die Junisitzung der Stadtverordnetenversammlung vorgesehen“, heißt es. Die Idee ist, neue Flächen für Wohnungsbau nur noch dann auszuweisen, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, 30 Prozent davon an die Stadt für den Bau von Sozialwohnungen abzugeben. Knackpunkt ist allerdings, dass die Stadt bisher kaum Mittel hat um Grundstücke anzukaufen.