Bilanz des Potsdamer Baulandmodells: In vier Jahren keine einzige Sozialwohnung entstanden
Über das sogenannte Baulandmodell will Potsdam Sozialwohnungen schaffen. Doch die Bemühungen kommen nicht voran.
Potsdam - Am Anfang war man im Rathaus richtig optimistisch. "Ich mir sicher, dass der Schritt richtig ist", schrieb Anfang 2017 der damalige Oberbürgermeister Jann Jakobs (SPD) in seiner Kolumne über den Beschluss der Stadtverordneten zum Potsdamer Baulandmodell. Die Richtlinie könne "einen wichtigen Beitrag dazu leisten, um die Versorgung der Potsdamer Haushalte mit angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern".
Mehr als vier Jahre später zeigt sich nun, dass dieser Beitrag vorerst theoretischer Natur ist. Denn bisher ist noch keine einzige solcher Wohnungen in Potsdam tatsächlich entstanden. Wie das Rathaus auf PNN-Anfrage mitteilte, konnten durch Anwendung des Potsdamer Baulandmodells bislang rund 180 neue Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen "vertraglich gesichert" werden. Die Zahl bezieht sich auf eine Mustergröße von 75 Quadratmetern. Die reale Anzahl könne davon abweichen. "Durch Verzögerungen in der Planung beziehungsweise bei Vermarktung und Bau sind diese Wohnungen bisher noch nicht hergestellt worden."
Wertsteigerung wird teilweise abgeschöpft
Das Baulandmodell wird angewendet, wenn die Stadt neue Baugebiete ausweist. Der dabei entstehende Wertzuwachs soll bisher zum Teil für die Schaffung von Sozialwohnungen verwendet werden. Außerdem sieht die bereits drei Jahre länger geltende Richtlinie für die Baulandentwicklung vor, dass aus dem gleichen Wertzuwachs auch die öffentlichen Planungs- und Erschließungskosten getragen werden sowie die Kosten für die zusätzlich nötige soziale Infrastruktur wie Kita- und Schulplätze.
Zwar gilt die Richtlinie nicht für Sanierungs- und Entwicklungsgebiete wie etwa das Bornstedter Feld oder die Kaserne Krampnitz, dennoch hat sie das Rathaus häufig angewendet: Stand Januar 2021 auf 24 Bebauungsplanverfahren. "Häufig konnten dabei jedoch wegen konkurrierender Vertragsinhalte oder nicht ausreichender planungsbedingter Wertsteigerung nicht alle gewünschten Inhalte des Potsdamer Baulandmodells vertraglich gesichert werden", teilt die Stadtverwaltung nun mit. Weitere mögliche Anwendungsfälle befänden sich in der frühen Prüfphase. Häufig bleibt für die Sozialwohnungen einfach kein Geld übrig: Bei der Verteilung der Bodenwertsteigerung haben nämlich die Planungs- und Erschließungskosten und dann die soziale Infrastruktur Priorität.
7,7 Millionen Euro eingenommen
Dementsprechend besser fällt die Bilanz für letztere aus. So sind nach Rathausangaben seit 2013 rund 7,7 Millionen Euro für 306 Plätze in Kindertagesbetreuungseinrichtungen und 130 Plätze in Grundschulen vertraglich gesichert worden. Davon wurden bisher 3,3 Millionen Euro auch bezahlt - was rund 120 Plätzen in Kitas und 57 Plätzen in Grundschulen entspricht. Tatsächlich geschaffen wurden bisher 82 Plätze in Kindertageseinrichtungen und 19 Grundschulplätze.
Die Schwachstellen wurden auch schon 2019 im Monitoringbericht benannt. Im vergangenen Frühjahr beschlossen die Stadtverordneten dann ein paar Änderungen am Modell: Statt 20 Prozent sollten die Investoren gar 30 Prozent der neuen Wohnungen zu günstigen Mieten anbieten. Außerdem wurde der Zeitpunkt für die Berechnung der Wertsteigerung verändert. Da die Verfahren oft Jahre dauern, sollen die Einnahmen wegen der steigenden Grundstückspreise höher ausfallen. Je mehr der Wert durch die Umwandlung in Bauland steigt, desto mehr Geld gibt es nachher zu verteilen.
Baupreise könnten zum Problem werden
Inzwischen ist man im Rathaus in dieser Frage allerdings nicht mehr ganz so sicher. Rechnerisch steige mit schnell steigenden Bodenpreisen auch der verfügbare Spielraum im Baulandmodell, heißt es auf Anfrage. "Allerdings steigen im Moment auch die Kosten für den Hochbau, die verkehrliche Erschließung und für den naturschutzrechtlichen Ausgleich und Ersatz erheblich, sodass sich nicht automatisch ein größerer Anteil für sozialen Wohnungsbau ergibt."
Gelegentlich wird das Modell auch Opfer anderer Interessen. So hatten die Stadtverordneten unter anderem auf Druck der Schlösserstiftung ein Bauprojekt am Humboldtring im Zentrum-Ost geschrumpft. Weil dabei auch die lukrative Bebauung mit Blick auf die Havel gestrichen wurde, sei die Bodenwertsteigerung erheblich geringer, heißt es in einer Antwort der Stadtverwaltung auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Die Andere. Statt 10 bis 20 Prozent Sozialwohnungen, wie es ursprünglich hieß, wird es dort nun gar keine geben.
Forsch angewendet kann das Baulandmodell auch in eine juristische Hängepartie führen. So hieß es im Monitoringbericht zum Baulandmodell Anfang 2019 noch, dass das Verfahren für den Bebauungsplan "Kohlhasenbrücker Straße/Steinstraße" abgeschlossen sei. Inzwischen fordert das Potsdamer Bauträgerunternehmen „Kirsch und Drechsler“ (KuD) allerdings wie berichtet Geld zurück, das er sozusagen als Ersatz für Sozialwohnungen gezahlt hatte.
KuD hatte unter Protest gezahlt, um das Projekt durchziehen zu können. Wolfhard Kirsch, der auch Stadtverordneter für das Bürgerbündnis ist, hatte zuletzt angeboten, auf einen Teil der 1,5 Millionen Euro zu verzichten. Das habe das Rathaus aber nach Angaben von Kirsch abgelehnt. Nun läuft eine Klage - falls es sich die Stadt nicht anders überlege, so Kirsch.