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Obwohl sie steigen, können die Mieten in Potsdam nicht mit den Kaufpreise Schritt halten.
© Andreas Klaer

Immobilienmarkt in Potsdam Anzeichen für Preisblase wachsen

Der Immobilienmarkt in Potsdam läuft immer heißer. Eine aktuelle Analyse zeigt, wie Kaufpreise, Mieten und Einkommen immer mehr in Schieflage kommen. Unterdessen werden weniger Neubauten genehmigt.

Potsdam - 350 000 Euro für eine Zweizimmerwohnung oder eine halbe Million Euro für ein Einfamilienhaus am Stern. Schaut man sich auf einschlägigen Immobilienportalen nach Wohnungen und Häusern in Potsdam um, bekommt man den Eindruck, dass die Preise unaufhaltsam steigen. So manche Hausbesitzer haben in den vergangenen Jahren ein Vermögen verdient – einfach dadurch, dass man zur rechten Zeit gekauft hat. Andere wollen es ihnen gleichtun. Wieder andere suchen einfach nur eine Bleibe, und müssen sich dafür immer höher verschulden.

Potsdam ist mit dem Phänomen nicht allein. Besonders in Großstädten kennen die Immobilienpreise nur eine Richtung – nach oben. Allerdings wächst auch die Sorge, dass der Boom auch mal vorbei sein könnte. Erst Anfang der Woche warnte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung, das Risiko einer spekulativen Übertreibung liege derzeit bei 92 Prozent.

Auch das Berliner Forschungsinstitut Empirica sieht in neun der zwölf größten deutschen Städte eine „eher hohe“ Blasengefahr. Als Blase bezeichnet man einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist. Als Hinweise darauf gelten drei Faktoren: ein steigendes Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete und zum durchschnittlichen Jahreseinkommen sowie ein Wohnungsneubau, der die Nachfrage übersteigt. Die drei Kategorien stellt Empirica in Analogie zu einer Ampel dar.

Situation hat sich verschärft

Für Potsdam stehen schon länger zwei von drei Ampeln auf Rot und eine auf Gelb. So ist es auch im aktuellen Blasenindex von Empirica nachzulesen. Allerdings zeigen die Werte auch, dass sich die Situation verschärft hat. So mussten im zweiten Quartal 2019 schon mehr als 48 Jahresmieten aufgebracht werden, um die derzeitigen Kaufpreise zu refinanzieren – mehr als in München. Im vierten Quartal 2018 waren es noch 45 Jahresmieten.

Für Wohneigentum müssen Potsdamer rechnerisch immer länger arbeiten. (Symbolbild) Foto: Ralf Hirschberger/dpa
Für Wohneigentum müssen Potsdamer rechnerisch immer länger arbeiten. (Symbolbild) Foto: Ralf Hirschberger/dpa
© DPA

Ähnlich rasant entwickeln sich die Preise für selbstgenutzte Immobilien in Potsdam. 12,4 Jahreseinkommen mussten Selbstnutzer für eine Eigentumswohnung im zweiten Quartal ausgeben. Ein halbes Jahr zuvor waren es laut den Empirica-Daten noch 10,6 Jahreseinkommen. Auch bundesweit hat Potsdam damit einen Spitzenplatz: Nur in Frankfurt am Main, Regensburg und im Landkreis Miesbach in Oberbayern ist eine Eigentumswohnung relativ zum durchschnittlichen Jahreseinkommen teurer.

Leicht entspannt hat sich die Situation in Potsdam in der Kategorie Neubau: Hier kamen 2017 genau 9,0 fertiggestellte Wohnungen auf 1000 Einwohner. Im Vorjahr waren es 9,2 gewesen. Der Wert ist immer noch hoch. Außer in Potsdam wird er nur in Erlangen erreicht. Allerdings hält man bei Empirica den Spitzenwert für unproblematisch. Angesichts des starken Zuzugs wird nicht über den Bedarf hinaus gebaut – also kein Anzeichen für spekulativen Neubau. Betrachtet man alle drei Faktoren zusammen, wird die Blasengefahr für Potsdam dennoch als „eher hoch“ eingeschätzt.

Beim Neubau hat Potsdam Rekordjahre hinter sich. 2016 und 2017 waren rund 1600 neue Wohnungen auf den Markt gekommen. In vergangenen Jahren waren es dann sogar insgesamt 2116 Wohnungen, die neu errichtet oder saniert wurden. Angesichts des anhaltenden Zuzugs kann Potsdam diese Wohnungen gut gebrauchen. Bekanntlich stehen seit Jahren kaum noch Wohnungen leer. Jede neue Wohnung findet praktisch sofort einen Mieter oder Käufer.

Zahl der Baugenehmigungen mehr als halbiert

Tatsächlich könnte der Indikator Neubau mittelfristig deutlich sinken. Was für die Marktforscher eine gute Nachricht sein dürfte, weil es gegen Blasengefahr spricht, dürfte sich für Wohnungssuchende weniger gut anhören: Die Zahl der genehmigten Wohnungsneubauten hat sich auch im ersten Halbjahr 2019 schwach entwickelt. Genehmigungen für den Bau von 602 Wohnungen wurden in Potsdam zwischen Januar und Juni erteilt – auf das ganze Jahr hochgerechnet wären das also etwa 1200. Das wären zwar mehr als die 858 genehmigten Wohnungen im vergangenen Jahr. Doch im Jahr 2017 waren es noch 2504 – also mehr als doppelt so viele.

Von der Baugenehmigung bis zum Einzug der ersten Bewohner dauert es üblicherweise eineinhalb bis zwei Jahre – die Statistik ist sozusagen ein Blick in die Zukunft. Was Wohnungssuchende sorgen dürfte, passt hingegen zur Agenda von Oberbürgermeister Mike Schubert (SPD). Er will erklärtermaßen das Wachstum der Stadt bremsen, damit die soziale Infrastruktur wie Schulen und Kitas mithalten kann. Im Frühjahr hatte er deshalb die Entwicklung eines Wohngebiets am Bahnhof Pirschheide auf Eis gelegt. Und auch in Krampnitz werden so schnell keine Neubauten hochgezogen. Wegen Planungsrückstands bei der Verkehrsanbindung wird das Tempo der Entwicklung gedrosselt.

Vom Stillstand bei Wohnungsbau ist Potsdam allerdings noch entfernt. Auf dem Areal des alten Tramdepots in der Heinrich-Mann-Allee sollen ab 2020 insgesamt 750 Wohnungen gebaut werden. Auch in der Medienstadt sind Hunderte Wohnungen geplant.

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