Wohnungsmarkt in Berlin: Senat stoppt Verkauf von Mietwohnungen
Wer sich Sorgen um die Wohnkosten macht, wird diese Nachricht begrüßt haben: Der Senat will die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verbieten. Doch es gibt Probleme: Das Verbot gilt nicht stadtweit, und es gibt juristische Hürden.
Die einen werten ihn als Durchbruch im Kampf gegen das schnelle Geld beim Handel mit Mietwohnungen, die anderen nennen den Beschluss der Koalition zugunsten des Umwandlungsverbots wirkungslose Symbolpolitik. Und darum geht es: Der Senat will die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in „Milieuschutzgebieten“ verbieten. Damit soll die Verdrängung von Haushalten mit geringen Einkünften aus attraktiven Quartieren gestoppt werden.
Rund 9000 Mietwohnungen sind der Bauverwaltung zufolge im vergangenen Jahr in Eigentumsobjekte umgewandelt worden. Damit ist ihre Zahl fast so hoch wie die neu gebauter Wohnungen. Umwandlung ist ein gewinnträchtiges Geschäft, weshalb sich mancher Unternehmer ganz darauf verlegt hat: Miethäuser kaufen, sanieren, aufteilen und die Wohnungen einzeln mit Gewinn verkaufen. Auf diesen Trend reagierte der Senat bereits im vergangenen Jahr mit einer Verordnung, die Mieter einer Wohnung nach deren Umwandlung zehn Jahre lang vor einer Kündigung wegen Eigennutzung schützt.
Das nun von SPD und CDU beschlossene Umwandlungsverbot betrifft Wohnungen in den derzeit rund 20 Milieuschutzgebieten. Fürchtet ein Bezirk um die richtige Mischung von Rentnern, Studenten, Arbeitslosen und Angestellten, kann er die „soziale Erhaltungsverordnung“ erlassen – und dann wirkt künftig auch das Umwandlungsverbot.
So weit die Theorie. In der Praxis warnt Dieter Blümmel von der Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus und Grund: „Das Umwandlungsverbot ist wirkungslos“. Keinem Hausbesitzer könne die Umwandlung verboten werden, wenn dieser so seine Familienangehörigen mit einer Wohnung bedenken will. Auch müssten Umwandlungen zugelassen werden, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre lang nur an die aktuellen Mieter zu verkaufen. Mittes Baustadtrat Carsten Spallek (CDU) warnt, dass die Hürden hoch sind bei der Ausweisung neuer Gebiete: „Damit diese gerichtsfest sind, braucht es eine umfangreiche Datenbasis“. Mitte hat zwei „Verdachtsgebiete“ ausgemacht. Bis Ende des Jahres wird es aber Spallek zufolge noch dauern, bis auch die Voraussetzungen für einen „rechtssicheren Erlass“ des Milieuschutzes vorliegen.
Nach Auskunft des Berliner Mietervereins sind schon heute große Teile von Prenzlauer Berg und Friedrichshain Schutzgebiete. „Ein Umwandlungsverbot verhindert auch teure Sanierungen, die dem Wohnungsverkauf oft vorausgehen“, sagt Vereinschef Reiner Wild. Deshalb bewirke das Verbot mehr, als es zunächst den Anschein habe. Wild fordert die Bezirke auf, zügig Verordnungen in innerstädtischen Gebieten zu erlassen.
Die CDU war gegen das Verbot
Die CDU-Fraktion hatte sich heftig gegen die Einführung des Verbots gewehrt, und deren stadtentwicklungspolitischer Sprecher Stefan Evers nennt den Beschluss einen „schmerzlichen Kompromiss“. Folge des Hamburger Umwandlungsverbots, so Evers, seien vor allem steigende Mieten im Milieuschutzgebiet gewesen.
Ramona Popp und Antje Kapek, Fraktionschefinnen der Grünen, begrüßten die „längst überfällige, von uns geforderte“ Umwandlungsverordnung. Von einem „Eingriff in die Eigentumsrechte von Immobilienbesitzern“ spricht dagegen Dirk Wolthoff, Berlin-Chef des Immobilienverbandes Deutschland. Lediglich 0,5 Prozent des Wohnungsbestandes werden in Berlin jährlich privatisiert. Das Verbot „schießt deshalb am Ziel vorbei“, eine Entspannung das Wohnungsmarktes sei so nicht zu erreichen. Stattdessen müssten mehr neue Wohnungen gebaut werden. Aber Konzepte dafür „sucht man in den ersten Verlautbarungen (des Senats) auch nach der Klausurtagung vergebens“.