Mietendeckel in Berlin: Genossenschaften steigen aus Bauprojekt in Neukölln aus
Der Mietendeckel hat erste, negative Folgen: Genossenschaften stoppen wegen Millioneneinbußen ihren Wohnungsbau auf den Buckower Feldern.
Der Wohnungsbau auf den Buckower Feldern in Neukölln gehört zu den wichtigsten Bauvorhaben des Senats zur Entspannung des Wohnungsmarktes: Bei dem Projekt, das zu den „Neuen Stadtquartieren“ zählt, sollen ab dem Jahr 2021 900 Wohnungen zu bezahlbaren Preisen entstehen. Denn die landeseigene Firma „Stadt und Land“ baut dort – und wählte dazu noch Genossenschaften als Partner, weil diese für langfristig günstige Mieten in Berlin stehen.
Doch die Genossenschaften steigen aus und begründen das mit der Einführung des Mietendeckels. In einem Schreiben an die Vorstände der landeseigenen Stadt und Land, das dem Tagesspiegel vorliegt, begründen die Chefs der „Gemeinnützigen Baugenossenschaft Steglitz“ (GBSt) sowie der bwv (bauen wohnen vertrauen) ihren Schritt so: „Ein maßgeblicher Grund ist die Beschlussvorlage über das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenoberbegrenzung (MietenWoG Bln). Nach unserer Berechnungen werden beide Genossenschaften zusammen allein in den nächsten fünf Jahren rund 9 Millionen Euro Mieteinnahmen und damit Eigenmittel fehlen“.
Kein Denkzettel - nur die Zahlen zwingen zum Rückzug
Als Denkzettel an den Senat will die Chefin des Beamten-Wohnungs-Vereins zu Köpenick den Rückzug keinesfalls verstanden wissen. Im Interview mit dem Tagesspiegel begründete sie den Schritt "ganz einfach mit den Zahlen. Wir haben gerechnet und können uns den Neubau in Buckow nicht leisten". Das vollständige Interview lesen sie unter diesem Link: Interview.
Millioneneinbußen ohne absehbares Ende
Dabei wird es nicht bleiben: Die beiden Vorstände rechnen nämlich nicht damit, dass der Mietendeckel nach fünf Jahren wieder abgeschafft wird, im Gegenteil: „Aus unserer Sicht besteht die Gefahr einer Verlängerung dieser Regelung“. Denn die Begrenzung der Mieten sei „nicht dazu geeignet, den zur Marktentspannung erforderlichen Neubau zu fördern“.
Wie berichtet gilt der Mietendeckel zunächst für fünf Jahre. Die Regelung kann jedoch verlängert werden um weitere fünf Jahre, wenn der Markt dann immer noch angespannt ist. Ähnliches erfolgte bereits jüngst im Fall der Mietpreisbremse des Bundes, die um weitere fünf Jahre verlängert und verschärft wurde. Dasselbe befürchten die Vorstände im Fall des Mietendeckels, der dann zehn Jahre lang den Wohnungsmarkt regulieren würde.
Für diese Einschätzung gibt es gute Gründe: Die Zahl der neu genehmigten Wohnungen waren jüngst erneut stark zurückgegangen, im September sogar um mehr als 40 Prozent eingebrochen. Zwischen der Genehmigung von Neubauten und deren Fertigstellung vergehen rund zwei Jahre, sodass auf längere Sicht nicht mehr gebaut wird als heute.
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Dabei reichen zurzeit bereits die fertig gestellten Wohnungen (rund 14.000 im Jahr) in Berlin bei weitem nicht aus, um allein die zusätzlich in die wachsende Stadt strömenden Menschen mit Wohnraum zu versorgen. So gesehen müsste der Mangel langfristig politisch verwaltet werden, da andernfalls die Mieten wegen der hohen Nachfrage drastisch steigen würden. Davon jedenfalls gehen die Genossenschafts-Vorstände aus.
Der Mietendeckel kann nur dann funktionieren, wenn er zeitlich befristet ist und die Zeit genutzt wird, weiteren Wohnraum zu bauen.
schreibt NutzerIn maxost
Genossenschaften beklagen hohen Bodenpreis
Als weiteren Grund nennen die beiden obersten Genossen den „Erbbaurechtszins“, den das Land Berlin als Grundstückseigentümer von ihnen fordert. Dieser liege „deutlich über unseren eigenen Annahmen“. Hintergrund: Die Genossenschaften dürfen die Bauflächen nicht kaufen, sondern müssen diese langfristig per „Erbpacht“ gleichsam mieten.
Die Höhe der Pacht orientiert sich an Bodenpreisen, die für das Gebiet errechnet werden. In Buckow sind diese offensichtlich sehr hoch. Experten erklären das als Folge des „Berliner Modells zur kooperativen Baulandentwicklung“. Danach werden in neuen Planungsgebieten die Kosten für Straßen und Infrastruktur auf die Bodenpreise draufgesattelt, auch die Kosten der Subventionierung eines Anteils Sozialwohnungen zu niedrigen Mieten, die in diesen Gebieten vorgeschrieben werden.
Nach Auffassung der Wohnungsverbände macht diese staatliche Regulierung Bauvorhaben unwirtschaftlich für die meisten Unternehmen. Nur noch die politisch gelenkten landeseigenen Firmen seien – gezwungener Maßen – bereit zu diesen Bedingungen zu investieren.