Strengere Vorgaben für Mieterhöhungen: BGH stärkt Mieterrechte
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter sich gegen Mieterhöhungen nach Sanierungen wehren können. Geklagt hatte ein Berliner Hartz-4-Empfänger.
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat am Mittwoch Mieterrechte gestärkt und strengere Vorgaben für Mieterhöhungen nach Modernisierungen gemacht. Mieter können sich demnach gegen derartige Erhöhungen zur Wehr setzen, wenn sie eine unzumutbare finanzielle Härte bedeuten.
Allerdings muss es laut der Karlsruher Richter immer eine Einzelfallbetrachtung geben, ob Ausnahmeregelungen zum Zuge kommen können. Diese gelten für die Kosten für Sanierungen, die zwingend gesetzlich vorgeschrieben sind oder aus Gründen der Sicherheit vorgenommen werden. Sie müssen von den Mietern getragen werden.
Der BGH verhandelte am Mittwoch über den Fall eines Mannes aus Berlin, der Arbeitslosengeld 2 bezieht und gegen eine deutliche Mieterhöhung vor Gericht gezogen war. Wie viel Miete er aber künftig zahlen muss, ist weiter offen, denn der BGH verwies das Verfahren zurück an das Landgericht, damit eben die geforderte Einzelfallprüfung dort vorgenommen wird. Darum ging es: Ein Hartz-IV-Empfänger sollte nach einer umfassenden Sanierung des Wohnhauses 240 Euro mehr Miete zahlen als zuvor. Der Mann lebte seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung; die Eltern hatten den Mietvertrag 1962 geschlossen. Seit Juni 2016 zahlte er knapp 575 Euro Miete für die 86 Quadratmeter große Wohnung plus 90 Euro für Heizkosten. Vom Jobcenter erhielt er einen Wohnkostenzuschuss von 463,10 Euro. Die Vermieterin hatte mehrere Sanierungsarbeiten an dem Gebäude vorgenommen: Die oberste Geschossdecke und die Außenfassaden wurden gedämmt, ein stillgelegter Aufzug wieder in Betrieb genommen, Balkone vergrößert.
Vor dem Amtsgericht war die Klage des Mannes nur in einem Punkt erfolgreich: Lediglich die Kosten für den Aufzug wurden für unrechtmäßig erklärt. Das Landgericht hingegen erklärte die Mieterhöhung fast komplett für nicht rechtens; nur 4,16 Euro für die Geschossdämmungen seien gerechtfertigt. Er müsse lediglich für die Kosten, die auf die Dämmung der Geschossdecke entfallen, zahlen - diese machte einen Betrag von 4,16 Euro aus.
Die Erhöhungen für Fassadendämmung und Balkonausbau müsse er nicht zahlen, „weil sie für den Kläger eine finanzielle Härte bedeuteten“ und sie „mit hoher Wahrscheinlichkeit dazu führen, dass er die Wohnung aufgeben müsse", hieß es in dem Landgerichtsurteil.
Der BGH schloss sich der Auffassung des Landgerichts „einer unzumutbaren Härte“ an. Ebenso hielt auch der BGH die Frage, ob die Wohnung mit knapp 86 Quadratmeter für eine Person unangemessen groß ist, nicht für wesentlich. Da der Mann – heute Mitte 60 – bereits als Kind mit seinen Eltern in die Wohnung gezogen war, könne ihm nicht – entgegen der Auffassung der Vermieterin – vorgehalten werden, von Anfang an über seine Verhältnisse gelebt zu haben.
Der Deutsche Mieterbund hofft, dass mit dem Karlsruher Urteil deutlicher wird, in welchen Fällen Mieter eine finanzielle Härte geltend machen können. Klärungsbedarf sieht Geschäftsführer Ulrich Ropertz vor allem bei der Wohnungsgröße. Gerade Großvermieter argumentierten oft nach dem Motto: „Zieh doch in eine kleinere Wohnung - dann ist sie für Dich auch wieder bezahlbar.“
Nach seiner Beobachtung modernisieren zwar die wenigsten Vermieter, um Mieter loszuwerden. Trotzdem laufe es im Ergebnis oft darauf hinaus. Auch nach der Reform seien Mietsteigerungen von 20 bis 40 Prozent möglich. „Das ist für die betroffenen Haushalte ein ziemlicher Hammer.“ Dennoch hob der BGH das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall zurück; das Landgericht habe nicht ausreichend geprüft, ob Ausnahmen von der Härtefallregelung vorliegen.