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Wohnungsbau in Berlin.
© imago images/IPON

Sinkende Mieten, steigende Kaufpreise „Wer ist so verrückt und kauft noch in Berlin?“

Das Gutachten der Immobilienweisen im Auftrag des Spitzenverbands ZIA sieht in Berlin einen „Trendbruch“: Mieten in einfachen Lagen bröckelten.

Im Jahr eins des Berliner Mietendeckels erklärt der Chefgutachter des Lobbyverbands der Immobilienwirtschaft die Zeiten der unstillbaren Nachfrage nach Wohnraum bei zugleich drastischem Wohnungsmangel in Berlin fast schon für beendet. Falls weiter wie bisher in Deutschland etwa 300.000 Wohnungen neu entstünden, worauf der Berg genehmigter und nicht gebauter Immobilien schließen lasse, sei das Ärgste bald überstanden, heißt es in dem vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) herausgegebenen Frühjahrsgutachten 2020.

Harald Simons vom Forschungsinstitut empirica, Autor des Kapitels über Wohnimmobilien, spricht von einem „Trendbruch bei den Mieten“ in Berlin, der „am unteren Marktende“ begonnen zu haben scheine. „In einfachen Lagen von Charlottenburg-Nord oder dem äußeren Marzahn bröckeln die Mieten für schlecht ausgestattete Wohnungen schon im zweiten Jahr in Folge“.

„Die Zeit starker Anstiege sei vorbei“, sagt er. Die Mieten neu gebauter Wohnungen stagnierten. Simons schreibt Berlin die Rolle des Vorreiters zu, Hamburg und Köln würden folgen. Für seine Hypothese kann der Marktforscher durchaus Fakten anführen: Berlins Bevölkerung (und auch die ganz Deutschlands) wuchs im vergangenen Jahr so wenig wie zuletzt 2011. Die mehr als 12000 neu gebauten Wohnungen sind mehr als ausreichend, um die ebenso vielen zusätzlichen Menschen zu versorgen, um die Berlin wuchs – zumal rein rechnerisch auf jede Wohnung ein Haushalt mit 1,5 Menschen entfalle.

Dass die „gefühlte“ Not der vergeblich nach bezahlbaren Wohnungen Suchenden deshalb nicht weniger real ist, liegt an den Versäumnissen der vergangenen Jahre. Da wurde stets weniger gebaut als benötigt. Diesen aufgestauten Mangel beziffert der Senat mit knapp 100.000 Wohnungen.

Dazu passte der Einwand von Gutachterin Carolin Wandzik vom Forschungsinstitut Gewos: „Die Kernstadt Berlin entspannt sich vielleicht, aber nicht die Wohnungsmarkt-Region“. Berlin habe 12.000 Menschen an sein Umland verloren im vergangenen Jahr. Freiwillig dürften sich die wenigsten aufs Pendeln verlegen. Eher wahrscheinlich ist, dass mangels bezahlbarer Wohnungen in der City viele bei Familienzuwachs nur draußen fündig werden. „Deshalb wäre ich vorsichtig mit der Behauptung, dass der Markt entspannt ist“, so Wandzik.

Kaufpreise steigen weiter

Zumal auch die ungebremsten steigenden Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Immobilien gegen eine Entspannung sprechen. In den größten sieben Metropolen seien die Kaufpreise im vergangenen Jahr durchschnittlich erneut um zehn Prozent gestiegen – fast drei Mal stärker als das Plus bei den Mieten (3,5 Prozent bundesweit). Darin drücke sich „die Spekulation auf weiter steigende Preise“ aus, sagte Lars Feld.

Feld, Mitglied im Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, sieht trotzdem noch nicht die Gefahr einer „Preisblase“, die platzen und zum Risiko für das Finanzsystem werden könnte. Die Banken verlangten von Käufern bereits mehr „Eigenkapital-Puffer“, so dass bei einem Rückgang der Preise allenfalls Eigenkapital verloren gehe.

„Ich erwarte schon länger, dass sich der Markt dreht“

Auch andere typisch deutsche Finanzierungsregeln – Zinsbindung von zehn und mehr Jahren und keine Kredite von mehr als dem Objektwert – die einen Zusammenbruch des Immobilienmarktes wie in den USA unwahrscheinlich machen, sagte Feld. Trotzdem empfahl er der Bundesbank, die Entwicklung im Auge zu behalten.

Empirica-Vorstand Simons machte keinen Hehl aus seiner Verwunderung über die anhaltend steigenden Kaufpreise: „Ich stehe dem staunend gegenüber und erwarte schon länger, dass sich der Markt dreht“, sagte er. „Wer ist so verrückt und kauft noch in Berlin, frage ich mich seit Jahren“. Simons zufolge bestehen sogar „Vermietungsschwierigkeiten“. Er kenne Projekte, bei denen die erwarteten Mieten nicht erzielt würden und zwar „sogar bei städtischen Wohnungsbaugesellschaften“.

„Kein Anlass“ für Maßnahmen wie Mietendeckel

Einigkeit herrschte bei den Experten über ein paar Grundsätze: Dass einzig und allein Bauen gegen die Wohnungsnot helfe – und dass Regulierungen des Teufels sind. Zur „feindlichsten Mieterpolitik, die überhaupt nur vorstellbar ist und der die Verfassungswidrigkeit auf die Stirn geschrieben ist“, erklärte der Präsident des ZIA Andreas Mattern den von Berlin eingeführten Mietendeckel.

Das jüngst verabschiedete Gesetz bringt staatliche Mietobergrenzen und werde sicher vom Bundesverfassungsgericht kassiert. Ohnehin gebe es bei einem Rückgang des Anstiegs von Neuvertragsmieten (von plus 8,13 auf plus 3,15 Prozent) im vergangenen Jahr keinen Anlass zu solchen Eingriffen.

Während sich der anspannte Wohnungsmarkt erholt, „springt der Virus auf den Büro- und Logistik-Markt über“, sagte Andreas Schulten vom Forschungsinstitut bullwiengesa. In Berlin sei die Zahl der Bürobeschäftigten in den vergangenen fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen, das Angebot an Büroflächen dagegen nur um zwei Prozent. Der Leerstand sei viel zu niedrig zur Deckung der steigenden Nachfrage – zumal in der Hauptstadt der Neugründungen.

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