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Luštica Bay. Exklusive Immobilienentwicklungen haben in Montenegro ihre eigenen Plätze gefunden.
© Luštica Bay

Ferienimmobilien in Montenegro Touristischer Kleinstaat im Staate

In Montenegro soll eine weitere Perle des Mittelmeers zum Glänzen gebracht werden: Luštica Bay.

Der Wind, der über das Wasser weht, bewegt leicht die Vorhänge. Die Gischt vom Strand unter der Loggia perlt leise in die Gehörmuscheln. Die Lage an der Adria könnte kaum besser sein. Die Mehrheit der direkt am Meer gelegenen Apartments hat einen uneingeschränkten Blick über das Meer und einen direkten Zugang zum Strand. Viele der Einheiten in den mehrstöckigen Häusern haben außerdem einen Zugang zu einem gemeinsamen Pool. Die Hausstrukturen und Fassadengestaltungen orientieren sich an montenegrinischer Architektur – es sind authentische Häuser im mediterranen Stil. Steinmauern und Loggien sind die stilprägenden Gestaltungsmerkmale.

Die Außenfassaden werden für jede Villa ähnlich gestaltet, jedoch haben die Eigentümer die Möglichkeit, ihr Haus individuell nach ihrem Geschmack zu gestalten – es gibt verschiedene Varianten (ab 2,1 Millionen Euro). Ein Mietprogramm wird inklusive Verwaltung angeboten: Nach aktuellem Stand erhalten die Eigentümer achtzig Prozent der Mieteinnahmen.

Die Preisskala beginnt bei 210 000 Euro – 37 bis 167 Quadratmeter große Apartments werden hier im ersten Bauabschnitt angeboten. Townhouses mit Privatsphäre – zwei oder drei Schlafräume, freie Aussicht auf Marina und Meer – kosten um die 675 000 Euro und haben 117 bis 180 Quadratmeter. Die Marina bietet Platz für bis zu 35 Meter lange Boote.

Der Beitrittskandidat Montenegro hat es ohne Zweifel auch mit Blick auf die Immobilienpreise bald in die EU geschafft. Ostblock war zumindest auf diesem ehemaligen Militärstandort gestern. 1,1 Milliarden Euro werden hier in die Hand genommen und fast jeder Stein umgedreht, beziehungsweise verladen und an anderer Stelle platziert – das größte Investment in Montenegro. Seit 2014 wurden bereits 85 Millionen Euro investiert.

Rund 1000 Wohneinheiten sind geplant

Der kleine Staat ist mit zehn Prozent am Projekt beteiligt; das Bauland wurde für neunzig Jahre an den Projektentwickler verpachtet. Orascom Development ist ein Investor aus Ägypten mit langjähriger Erfahrung in der Entwicklung von integrierten Städten in Ägypten, Oman und der Schweiz.

Nicht nur finanziell, auch räumlich betrachtet ist es eine sehr besondere Ferienimmobilienentwicklung, die in Luštica Bay nach und nach um sich greift: Ein mit 6,9 Millionen Quadratmetern riesiges Areal, dessen Grundzüge in der bereits errichteten Luštica Bay Marina in Tivat ihren Anfang genommen haben.

Die Bucht an der östlichen Adria wird kleinteilig entwickelt. Und doch wird Luštica Bay zu einer Kleinstadt heranwachsen. Als nächstes haben sich die Entwickler von Orascom Development für 2018 den Stadtkern „Centrale“ vorgenommen. Hier sind rund 1000 Wohneinheiten geplant, von Studios bis zu Vier-Zimmer-Apartments. 2019 soll alles fertig gestellt sein. Die Preise sind angeblich gemäßigt: Von 164 000 Euro für das Ein-Zimmer-Apartment bis 295 000 Euro für die Drei-Zimmer-Wohnung ist in den Projektunterlagen die Rede. Aber hier gibt es ja auch keinen direkten Meerblick. Dafür: Restaurants, Bars, Geschäfte, Polizeistation, Post und eine Schule. Der Golfplatz ist gleich in der Nähe. 2020 sollen hier die ersten Bälle geschlagen werden.

Montenegriner können sich diese Apartments in der Regel finanziell nicht leisten.

Am Ausbau der Flugverbindungen wird heftig gearbeitet

Die Lage von Luštica Bay ist gut gewählt: Montenegros Hafenstädte und -dörfer sind über meist holprige Asphaltwege gut zu erreichen – wenn nicht, wie in der Hochsaison, auf der landschaftlich spektakulären Küstenstraße Stau angesagt ist. Tivat ist 15 Kilometer entfernt, die Uneso-Weltkulturerbestadt Kotor elf Kilometer und das touristisch schon fast zugrunde gerichtete Budva liegt etwa dreißig Autominuten entfernt.

Im Jahr 2016 kamen mehr als 1,8 Millionen Gäste nach Montenegro. Damit kamen auf jeden Montenegriner drei Touristen. An dem Ausbau der Flugverbindungen wird heftig gearbeitet, auch am Ausbau der Landebahnen: Bis zum Flughafen Tivat sind es 15 Minuten (die Lufthansa soll hierhin zwei neue Verbindungen planen), jeweils 90 Minuten sollten einkalkuliert werden, wenn man über Podgorica (meist von Wien aus) einfliegt oder über Dubrovnik (Kroatien) kommt.

Das Seaside Resort nahe Budva.
Das Seaside Resort nahe Budva.
© REUTERS

Russen und Serben führen die Immobilienkäufergruppen in Montenegro bisher an, Engländer und Deutsche sind aber im Kommen. Nach dem für 2025 geplanten Beitritt zur EU dürften es noch mehr West-Europäer werden: Das kleine Adrialand Montenegro wurde 2017 bereits in die Nato aufgenommen und in den EU-Verhandlungen wurden 30 der insgesamt 35 Themenbereiche angegangen – drei sogenannte Kapitel konnten sogar schon vorläufig abgehakt werden. Doch an der Infrastruktur und am Thema Korruption wird noch gearbeitet.

„Wir wollen nicht von der bestehenden Infrastruktur abhängen“, erzählt Slavica Milic, die an der Spitze des Marketing-Teams von Luštica Bay steht. Es würden neue Verbindungsstraßen gebaut, um die Küstenstraße (die auch noch Transitweg von und nach Mazedonien ist) zu entlasten. Das Kommen und Gehen soll so etwas vereinfacht werden. Außerdem wird in Community-Projekte investiert, um den Neidfaktor bei den Einheimischen klein zu halten. Jährlich werden rund 150 000 Euro für lokale Aktivitäten mit den Nachbarorten ausgegeben: Kulturfeste, Sportveranstaltungen, Investitionen in Infrastruktur.

Die Steuer sind noch vergleichsweise gering

Wer sich in Montenegro als Ausländer Eigentum anschafft, kann bis zu sechs Monate im Jahr mit einem Langzeitvisum in seiner Wohnung leben. Für Wohnaufenthalte, die darüber hinausgehen, kann eine vorübergehende Wohnerlaubnis beantragt werden. Ohne Visum sind innerhalb von sechs Monaten bis zu neunzig Tage im Apartment erlaubt. Wenn es um Steuern und Gebühren geht, ist Montenegro (noch) günstig. Zwar liegt die Mehrwertsteuer bereits bei 19 Prozent und ist in den genannten Kaufpreisen enthalten. Doch die jährlich erhobene Grundsteuer schlägt bei ausschließlicher Nutzung des Apartments für Urlaubszwecke mit 0,44 Prozent des Marktwertes der gekauften Immobilie zu Buche. Notarkosten werden ebenfalls auf den Kaufpreis abgestimmt und liegen für ein 600 000 Euro teures Apartment bei 2000 Euro (plus Mehrwertsteuer).

Derzeit spielt sich das Geschehen vor allem noch im nahezu komplett fertig gestellten Marina Village ab. Zu den Immobilien hier gehören circa 300 Apartments, 14 Townhouses und vier individuelle Villen. 160 Wohnungen sind bereits bewohnt. Im Sommer 2018 soll der Yachthafen mit 176 Liegeplätzen in Betrieb gehen. Zudem wird ebenfalls in diesem Sommer das Fünf-Sterne-Hotel „The Chedi Luštica Bay“ an der Promenade des Yachthafens öffnen. Mit der Ruhe wird es hier dennoch nicht vorbei sein: Nur zehn Prozent des Areals sollen bebaut werden.

Reinhart Bünger

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