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Berliner Brachen sind heiß begehrt. In einigen Lagen verzehnfachen sich die Preise.
© Jörg Carstensen/dpa

Grunderwerbssteuer Finanzminister wollen sich nicht länger austricksen lassen

Eine Reform soll künftig Share Deals verhindern, bei denen keinen Steuer anfällt. Mit Lösungsvorschlägen wollen sich die Ländern im Dezember befassen. Die Grunderwerbssteuer hat sich in Berlin seit 2006 fast verdoppelt.

Genug ist genug: Dass bei großen Immobilienverkäufen regelmäßig die Grunderwerbsteuer umgangen wird, wollen die Finanzminister der Länder nicht länger hinnehmen. Sie einigten sich am Donnerstag darauf, eine Lösung für das Problem zu erarbeiten. Bis Mitte November sollen die Abteilungsleiter in den Ministerien Vorschläge machen, mit denen sich die Minister dann im Dezember befassen könnten.

Es geht um die sogenannten Share Deals. Sie funktionieren so: Nicht die Immobilie an sich wird verkauft – das wäre ein Asset Deal – sondern die Gesellschaft, der die Immobilie gehört. Oft werden solche Gesellschaften extra zum Zweck des Immobilenverkaufs gegründet. Bis zu einer Übernahmegrenze von 95 Prozent an der Gesellschaft bleibt der Verkauf frei von der Grunderwerbsteuer.

Diese ist recht happig und liegt in Deutschland im Schnitt bei 5,3 Prozent vom Verkaufspreis. Darauf weist der Bund der Steuerzahler anlässlich eines Jubiläums hin: Seit September 2006 dürfen die Bundesländer die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festsetzen. Von dieser Möglichkeit haben sie seitdem ausgiebig Gebrauch gemacht. Berlin etwa erhöhte die Steuer dreimal auf nun sechs Prozent. Darüber liegen nur noch Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent. Lediglich Bayern und Sachsen haben heute noch den alten Satz von 3,5 Prozent.

"Trickreiche Unternehmen lachen sich ins Fäustchen"

Trotzdem ist es natürlich nicht gerecht, auch wenn es legal ist, dass Unternehmen für große Deals keine Steuern zahlen: „Wir haben hier ein echtes Gerechtigkeitsproblem. In der Praxis wird jeder kleine Häuslebauer besteuert, während millionenschwere Grundstücksgeschäfte von Immobiliengesellschaften trickreich am Fiskus vorbei geschummelt werden“, sagte Hessens Finanzminister Thomas Schäfer (CDU), auf den die Initiative zurückgeht.

Dazu könnte man einwenden, dass das Gerechtigkeitsproblem hausgemacht ist, denn bis 2006 gab es Freibeträge für selbstgenutztes Wohneigentum, die nicht der Grunderwerbsteuer unterlagen. Sie fielen im Zuge der Reform weg. Auch darauf weist der Bund der Steuerzahler hin und bedauert: „Die Grunderwerbsteuer hat sich zu einem nicht zu unterschätzenden Kostenfaktor entwickelt, der die Bildung von Wohneigentum hemmt. Davon sind Familien und Geringverdiener besonders betroffen.“

Bei den richtig großen Deals aber wollen die Finanzminister nun nicht länger „in die Röhre gucken“, wie es Schäfer formuliert. „Wir müssen jetzt handeln. Sonst verstreicht wertvolle Zeit, in der trickreiche Unternehmer sich ins Fäustchen lachen, während Otto Normalbürger seine in der Tasche ballt.“

Schäfer glaubt nämlich, dass die Tricks, die die Zahlung der Grunderwerbsteuer umgehen, durchgängig genutzt werden: „Ich gehe davon aus, dass fast jede professionelle Immobilientransaktion ab einer gewissen Investitionssumme auf diesem Weg abgewickelt wird.“ Da durch den Steuertrick viele Immobilientransaktionen schlicht am Staat vorbei vollzogen würden, sei eine genaue Berechnung, wie viel Einnahmen der Gesellschaft entgehen, aber nicht möglich. „Es ist allerdings anzunehmen, dass die Größenordnung bundesweit bei bis zu einer Milliarde Euro jedes Jahr liegt“, schätzt Schäfer.

Mit den Zusatzeinnahmen soll die Grunderwerbssteuer gesenkt werden

Insgesamt betrug das Aufkommen aus der Grunderwerbsteuer im Jahr 2015 rund 11,2 Milliarden Euro, schreibt der Bund der Steuerzahler in seiner Bilanz zu zehn Jahren Länderautonomie. Sie sei damit die ergiebigste Steuer der Bundesländer.

Eine Reform zuungunsten der Share Deals müsse aber vorsichtig angefasst werden. „Die geltende Regelung deckt viele sinnvolle Sachverhalte wie Unternehmensumstrukturierungen ab“, teilt der Bund der Steuerzahler auf Anfrage mit. Auch bei solchen Neuordnungen von Unternehmen werden ja Anteile erworben oder übertragen. Es ist sogar so, „dass bei vielen Unternehmensübernahmen, bei denen eigentlich kein unmittelbarer Grunderwerb beabsichtigt ist, trotzdem Grunderwerbsteuer fällig wird“. Das schreibt Herbert Grziwotz, Immobilienrechtler an der Universität Regensburg im Blog des Rings Deutscher Makler.

Eine einfache Lösung für das Problem der Share Deals wäre – wie im Tagesspiegel vom 30. Juli berichtet – ein Verbot von Gesellschaften, deren einziger Zweck der Besitz von Immobilien ist. Auch über die Einführung einer internationale Finanztransaktionssteuer könnte man das Steuerschlupfloch schließen, glauben Experten.

Wie genau das Grunderwerbsteuergesetz geändert werden könnte, dazu gaben die Finanzminister diese Woche noch keinen Hinweis. „Wir sind bewusst noch nicht mit Lösungsvorschlägen reingegangen, sondern wollten erst mal den grundsätzlichen Beschluss. Sonst verbeißen sich die Leute in Details und der Prozess stockt schon, bevor er in Gang gekommen ist“, sagte der Sprecher des hessischen Finanzministeriums auf Nachfrage.

Auf jeden Fall ist nicht vorgesehen, mit den etwaigen Mehreinnahmen das Steuersäckel zu füllen. „Das ist Geld, das wir nicht behalten wollen, sondern dafür nutzen könnten, die Grunderwerbsteuer insgesamt zu senken. Kriegen wir die Steuertrickser, zahlt sich das für alle ehrlichen Steuerzahler aus“, verspricht Schäfer.

Den Bundesländern stünde natürlich frei, die Grunderwerbsteuer von sich aus zu senken. Doch der Griff in diese Kasse ist offenbar zu verlockend. Das liegt auch an einem Fehlanreiz im Länderfinanzausgleich: Hebt ein Land den Steuersatz über den Länderdurchschnitt an, wird ein Großteil der Mehreinnahmen nicht im Länderfinanzausgleich angerechnet und fließt damit in den eigenen Landeshaushalt, kritisiert der Bund der Steuerzahler.

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