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Noch zu haben: Ein Haus steht zum Verkauf.
© Markus Scholz/dpa

Eigenkapital, Tilgung, Preise Haus- und Wohnungskauf 2021 – das sollten Interessenten wissen

Der Erwerb eines Eigenheims ist die wohl größte Investition im Leben. Ein Blick ins nächste Jahr zeigt: Baugeld wird wenig kosten, Objekte dafür umso mehr.

Wer sich im Laufe des neuen Jahres eine Immobilie zulegen will, beschäftigt sich schon jetzt mit der Finanzierung. Im Blickpunkt stehen dabei Eigenkapital für das Eigenheim und klassisch die Zinsen, verbunden mit der Frage, ob diese 2021 rauf oder runter gehen.

Genau weiß das keiner. Fachleute erkennen zumindest zwei Trends: Baufinanzierungen bleiben günstig, die Immobilienpreise steigen weiter an. Beides hat auch, aber nicht nur mit den Folgen der Corona-Pandemie zu tun.

Sie bringt viele Unternehmen in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Um den konjunkturellen Totalabsturz zu vermeiden, hat der Staat milliardenschwere Hilfspakete aufgelegt. Zugleich überschwemmt die Europäische Zentralbank (EZB) den Markt weiterhin zusätzlich mit billigem Geld.

Daran wird sich voraussichtlich 2021 wenig ändern. Es „zeichnet sich keine Veränderung der expansiven Geldpolitik der EZB ab“, sagt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), dem große Immobilienfinanzierer angehören.

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Das günstige Geld sollen Banken zu akzeptablen Konditionen an Verbraucher weitergeben, damit diese Kredite aufnehmen. Das viele Kapital drückt nicht nur die Sparzinsen, sondern hält auch die Bauzinsen unten.

Diese „dürften deshalb auf absehbare Zeit niedrig bleiben“, stellt Tolckmitt fest. Dass die Darlehenszinsen auf zwei Prozent klettern, halten Finanzierer für so gut wie ausgeschlossen.

Diese Einschätzung teilt Stephan Tietz von der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern in Rostock. „Es ist am Markt nicht erkennbar, dass die Zinsen nach oben gehen“, sagt Tietz. Er rechnet allenfalls mit leichten Schwankungen, wie es sie ebenfalls 2020 gab.

Mehr Eigenkapital hilft

Einerseits ist dies für angehende Bauherren beruhigend. Andererseits bedeutet es nicht, dass sie mit allzu lockeren Kreditvergaben rechnen sollten. Ein sicherer Job, etwa als Beamter, wird in Corona-Zeiten wieder stärker berücksichtigt.

Die größere Hürde heißt Eigenkapital. „Den Zugang steuern die Baufinanzierer eventuell über höhere Eigenkapitalquoten, um Risiken zu reduzieren“, vermutet der Verbraucherschützer.

Wer an billiges Baugeld will, wird wohl deshalb als Sicherheit mehr Eigenkapital mitbringen müssen: „Dreißig Prozent Eigenkapital verbessert die Finanzierung. Eine 100 Prozent-Finanzierung wird zu deutlich schlechteren Bedingungen zu bekommen sein.“

Preisniveau klettert weiter

Niedrigen Zinsen stehen stetig steigende Immobilienpreise gegenüber. Vor allem in den großen Städten und deren Umland werden Eigenheime und Eigentumswohnungen immer teurer. Nicht nur, weil Bauland knapp ist. Sondern auch, weil die Nachfrage das Angebot auch in Zukunft bei weitem übertreffen wird und professionelle Anleger den Run anheizen.

„Selbstnutzer kommen kaum zum Zuge“, beobachtet Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender des auf Wohnen und Immobilien spezialisierten Beratungs- und Forschungsinstituts empirica aus Berlin.

Verbraucher könnten Kosten von einer halben Million Euro und mehr für die eigenen vier Wände selbst bei günstigen Zinsen kaum auffangen, wenn sie gleichzeitig mehr Eigenkapital bräuchten. „Früher sind sie an der Eintrittsschwelle Zinsen gescheitert, heute am Eigenkapital.“

Hohe Tilgung einplanen

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro entsprechen 30 Prozent Eigenkapital rund 150.000 Euro. Bei angenommenen 0,5 Prozent Zinsen wäre das Darlehen über 350.000 Euro an sich zu stemmen.

Haus und Wohnung bis spätestens zur Rente schuldenfrei zu bekommen, erfordert jedoch eine hohe Tilgung. Braun kalkuliert mit sieben bis acht Prozent - dies macht den Traum vom eigenen Heim für viele Bauherren dann trotz niedrig bleibender Zinsen kostspielig.

Verbraucherschützer Tietze rät, über eine lange laufende Finanzierung - zum Beispiel 30 Jahre - nachzudenken, um die Belastung besser zu verkraften.

Abseits der Finanzierung sieht Marktbeobachter Braun ein ganz anderes Problem für Verbraucher: Sie müssen erst einmal ein passendes Objekt finden und bekommen. Wer sucht, sollte sehr früh mit der Bank den Kreditrahmen abstecken. Das spart langwierige Gespräche, wenn das Traumhaus greifbar ist.

Beim Verkäufer bringt eine Finanzierungszusage Pluspunkte. „Man sichert sich Vorsprung vor anderen Interessenten“, sagt Braun. Die Konditionen unterschiedlicher Kreditinstitute sollten dennoch verglichen werden.

2021 werden die Preise kaum sinken

Experten gehen nicht davon aus, dass Immobilien 2021 billiger werden. Im Gegenteil. Von Problemen wie bei Büro- oder Hotelbauten in Corona-Zeiten blieb der Wohnungsmarkt verschont. Die Eigentumsmärkte zögen unverändert Eigennutzer und Anleger an, konstatiert der vdp.

Die Nachfrage nimmt der Einschätzung nach zu, weil Menschen wegen des Homeoffice größere Wohnungen suchen, kaufen auf lange Sicht eventuell günstiger als mieten sei und Wohnimmobilien als gute Wertanlage gelten. Hinzu kommt der Zuzug aus anderen Ländern.

Für Reiner Braun heißt das im Umkehrschluss. Wenn eine Familie aktuell ein Eigenheim brauche, sollte sie weder auf Zinssenkungen noch auf Preisdellen warten - sofern die Rahmenbedingungen stimmen. (dpa)

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