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Lieber kleinteilig.
© imago/Future Image

Große Wohnungen fehlen in Berlin Familien finden kaum Wohnungen, weil der Mietendeckel den Markt umkrempelt

Jede zweite neue Wohnung in Berlin hat weniger als drei Zimmer. Investoren bauen lieber klein, um mehr Gewinn einzufahren. Das hat Folgen.

Große Wohnungen sind selten und begehrt. Sogar wer sich eine neu gebaute familientaugliche Wohnung leisten kann, muss lange suchen. Nur noch jede fünfte neu entstehende Wohnung in Berlin hat fünf Zimmer oder mehr. Vor acht Jahren war es noch jede zweite. 

Statt großer Wohnungen errichten Bauträger lieber solche mit weniger als drei Zimmern: Jede zweite neue Wohnung im vergangenen Jahr hatte nur ein oder zwei Zimmer. Für Familien ist kein Platz mehr in Berlin.

Damit haben sich in weniger als einem Jahrzehnt die Verhältnisse am Wohnungsmarkt umgedreht: Im Jahr 2012 hatten kleine Wohnungen denselben Seltenheitswert, den heute die großen Immobilien haben. Diese überraschende Entwicklung meldet das Amt für Statistik.

Und das sind schlechte Nachrichten für alle, die sich verändern wollen. Wer ein Kind bekommt und deshalb einen oder zwei Räume mehr braucht, wer mit einem neuen Partner und Anhang eine Patchworkfamilie gründet, der wird an den Stadtrand ziehen müssen – oder Berlin gleich ganz verlassen.

Denn abgesehen vom Mangel an Wohnraum für mittlere und große Haushalte ziehen die Berliner auch so kaum noch um, weshalb auch Alternativen im Bestand fehlen. Die sogenannte Fluktuation nahm kräftig ab und beträgt zurzeit nach Angaben des Wohnungsverbandes BBU fünf Prozent – drei Prozent weniger als auf einem ausgewogenen Markt. 

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Schuld daran waren bis Anfang des Jahres die extrem hohen Mieten frei gewordener Wohnungen, die nach dem Auszug eines Altmieters aufwendig saniert und deshalb teuer wiedervermietet werden durften. Seitdem der Senat dies durch den Erlass des Mietendeckels verboten hat, nahm das Angebot von Mietwohnungen auf den Vermarktungsportalen im Internet um rund 40 Prozent ab.

Umzugsmüde sind die Berliner auch wegen der rechtlichen Bedenken gegen den Mietendeckel. Der Berliner Mieterverein berichtet von verunsicherten Ratsuchenden, denen Verwalter Verträge mit zwei Mietpreisen vorlegen: eine gedeckelte und leistbare Miete sowie eine nur für wenige bezahlbare „Schattenmiete“.

Bundesverfassungsgericht verwies auf die "Schattenmiete" als Option

Das Bundesverfassungsgericht hat Immobilieneigentümern dies als Option nahegelegt. Dadurch könnten sie sich finanziell absichern für den Fall, dass das Berliner Gesetz zum Mietendeckel verfassungswidrig sein sollte. 

„Viele unterschreiben solche Verträge nicht, weil sie sich die Schattenmiete nicht leisten könnten“, sagt Berlins Mieterchef Rainer Wild. Und diese Ungewissheit, ob das Gesetz verfassungskonform ist oder nicht, kann letztlich erst die Entscheidung des Gerichts im zweiten Quartal kommenden Jahres zerstreuen.

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Immerhin entstanden zwischen den Jahren 2012 und 2019 genau 96.533 neue Wohnungen. Aber knapp die Hälfte der rund 19 000 im vergangenen Jahr fertiggestellten Wohnungen hatte weniger als drei Räume. Unverhältnismäßig viel ist das auch gemessen an der Verteilung im Gesamtbestand von knapp 1,97 Millionen Wohnungen: Davon hat nur jede fünfte Wohnung weniger als drei Räume.

Ältere Mieter ziehen seltener aus großen Wohnungen aus

Und der Mietendeckel beschleunigt noch diesen Wandel des Angebots am Wohnungsmarkt, meint auch das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW): „Ältere Mieter ziehen aus zu großen Wohnungen seltener aus, da sie kaum neue Wohnungen finden.“ 

Schuld daran sei eine Umschichtung des Angebots. Denn „Vermieter versuchen, an Selbstnutzer zu verkaufen, wodurch der Mietwohnungsmarkt kleiner und damit schwerer zugänglich für einkommensarme Haushalte wird“, so das IW weiter.

So würden in Berlin 47 Prozent weniger Mietwohnungen als vor Einführung des Mietendeckels angeboten, während etwa in Hamburg das Angebot fast unverändert geblieben sei (minus 0,7 Prozent).

512.000 Wohnungen werden billiger vermietet

Wie stark die zweite Stufe des Mietendeckels den Markt erfasst, hat das Forschungsinstitut F+B ermittelt: „Von der Mietkürzung in bestehenden Mietverträgen sind 512.000 Wohnungen betroffen – statt 340.000, wie die Senatsverwaltung behauptet.“ 

Hauseigentümer kommt das teuer zu stehen: Sie müssten auf Mieteinnahmen von zusammen 21 Millionen Euro im Monat verzichten. Auf ein ganzes Jahr umgerechnet komme rund eine Viertelmilliarde Euro zusammen. Das entspreche im Durchschnitt rund 40 Euro pro Monat. 

Dabei stagnieren die Mieten bundesweit auch dort, wo kein Mietendeckel sie einfriert, so die Berechnungen des F+B-Instituts. „Bundesweit hat im Durchschnitt des 3. Quartals 2020 die Entwicklung von Mieten und Preisen stagniert“, sagt Geschäftsführer Bernd Leutner.

Bestätigt hat das F+B-Institut auch die Annahme, dass am stärksten Mieter von hochwertig sanierten teuren Altbauten in guten Lagen von dem Mietendeckel profitieren werden: „Die meisten Potenziale für Mietabsenkungen zeigen sich bei den rund 165.000 gut ausgestatteten Altbauwohnungen bis Baujahr 1918“. 

Mieterverein: Preise bei Wiedervermietung stiegen um 30 Prozent

Hier hätten Eigentümer „Absenkungsbeträge bis zu 6,78 Millionen Euro“ zu erwarten. Wohnungen in Ost- und Westberlin der Jahre 1965 bis 1990, zu denen viele Plattenbau- und Großsiedlungen gehören, hätten ein „Abwertungspotenzial“ von 5,7 Millionen Euro.

Laut Berliner Mieterverein sind „Mietsenkungen“ vorrangig bei Verträgen zu erwarten, „die in den letzten fünf bis sechs Jahren abgeschlossen wurden“, sowie bei modernisierten Wohnungen. Der Mietendeckel stellt gleichsam die Zeit zurück. 

Denn vor allem in den vergangenen Jahren wurde das Wohnen sprunghaft teurer: „Von 2014 bis 2019 stiegen die Mieten bei Wiedervermietung um knapp 30 Prozent.“ Bei Modernisierungen hätten sich die Mieten bis Ende 2018 bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung um im Durchschnitt 175 Euro monatlich erhöht. Dabei müssten in Berlin rund 30 Prozent der Haushalte mit einem Haushaltsnettoeinkommen von unter 1500 Euro im Monat auskommen.

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