Interview | Neues Führungsduo von Dahler & Company: "Potsdam ist längst kein Geheimtipp mehr"
Die Makler Stefan Hamann und Phillip Carstens über die Lage auf dem Immobilienmarkt in Brandenburgs Landeshauptstadt, den neuen Ansturm der Anleger und Käufer, die Häuser in bar bezahlen.
Herr Hamann, Herr Carstens, Sie beide sind Immobilienmakler, verdienen mutmaßlich sehr gut. Könnten Sie es sich leisten, selbst aktuell in Potsdam ein Haus zu kaufen?
HAMANN: Es wird für Normalverdiener, auch für uns, immer schwieriger, Eigentum zu erwerben. Die Preise in Potsdam sind bereits in den vergangenen Jahren stark gewachsen – aber mit dem Blick auf andere Städte wie Hamburg, Frankfurt oder München ist hier und in Berlin noch längst nicht das Ende der Fahnenstange erreicht. Daher ist es keine schlechte Idee, auch jetzt noch zu kaufen. Auch wir beide sind da noch auf der Suche.
Was wäre denn der Vorteil?
CARSTENS: Die Mietbelastung wird immer höher – da ist es schon günstiger, das Geld lieber in das eigene Haus zu investieren, statt an den Vermieter zu zahlen. Aber natürlich sind die Preise mittlerweile so hoch, dass es sogar schon für den Mittelstand immer schwieriger wird. Aber man muss natürlich auch überlegen, was wird das alles in fünf Jahren kosten und wert sein?
Können Sie das sagen?
CARSTENS: Dann wird man für ein freistehendes Haus mit Grundstück in Potsdam wahrscheinlich schon mindestens eine Million Euro bezahlen müssen. Man muss doch nur sehen, wo die Reise in Städten wie Hamburg oder München hingeht und welches Potenzial die Region um Berlin und Potsdam besitzt. Das sollte man sich fragen, ob man nicht besser jetzt versuchen sollte, das Geld wenn möglich irgendwie aufzutreiben statt zu warten und sich die zur Zeit günstigen Zinsen sichert. Das treibt uns auch privat um.
Steigen denn die Mieten mit?
CARSTENS: Das läuft parallel. Als ich vor fünf Jahren nach Potsdam kam, ging es um Mieten von acht bis neun Euro pro Quadratmeter. Heute geht es um bis zu 16 Euro. Das ist ein enormer Anstieg in kurzer Zeit.
HAMANN: Und je weiter die Mieten steigen und je günstiger die Kreditzinsen der Banken sind, desto größer ist die Nachfrage. Gerade auch jetzt in der Pandemie sehen wir einen weiterhin enormen Anstieg bei den Interessenten – zumal das Angebot an Immobilien in einer guten Lage in Potsdam sehr gering ist.
Wie macht sich das für Sie bemerkbar?
CARSTENS: Wenn es einmal ein Angebot für ein Haus in einem gerade noch bezahlbaren Bereich gibt, wird man von der Nachfrage geradezu erschlagen – was dann auch Spitzenpreise möglich macht. Dazu kommt, dass die Immobilie die einzig verbliebene stabile Wertanlage ist, auch im Vergleich zum volatilen Aktienmarkt.
HAMANN: Insofern wollen viele ihr Geld in Immobilen anlegen, in Betongold. Wir waren im vergangenen Jahr mehrfach überrascht, wie viel Geld noch auf den Konten von Deutschen vorhanden ist, wie viel Eigenkapital eingesetzt wurde. Man merkt: Manche Leute haben angesichts der vielen Milliardenhilfen des Staates wirklich Angst um ihr Geld, falls doch eine Inflation kommt. Und gerade Ende des Jahres kamen auch noch institutionelle Anleger wie Unternehmen dazu, die ihr Geld in zum Beispiel Mehrfamilienhäuser investieren und anlegen wollten.
Dieser Trend hat sich fortgesetzt?
CARSTENS: Und verstärkt. Die Nachfrage ist ununterbrochen hoch. Ein Thema sind dabei auch Negativzinsen – das Geld, was auf der Bank liegt, kostet inzwischen etwas. Auch das bringt Kunden zusätzlich auf den Immobilienmarkt, zumal manche Manager in Zeiten des Homeoffice nun mehr Zeit für solche Fragen zu haben scheinen, generell mehr Exposés angefragt werden. Und wie gesagt suchen Kunden in Corona-Zeiten eine Art Festung, wo sie sich wohlfühlen können in Zeiten, in denen kein Urlaub in der Ferne möglich ist.
HAMANN: Daher war für uns 2020 ein weiteres Rekordjahr für uns, mit zwanzig Prozent mehr Umsatz und fast 40 verkauften Objekten. Gerade im Sommer hatten wir ungewohnt viele Besichtigungen, wohl auch wegen weggefallener Urlaubsmöglichkeiten.
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Haben Sie denn konkrete Beispiele für Potsdam, wo Sie nie mit so hohen Preisen gerechnet hätten?
HAMANN: Viele hochpreisige Objekte haben wir vergangenes Jahr in der Nauener Vorstadt verkauft, unter anderem ein Haus für sechs Millionen Euro. Wir beobachten, dass die Schere in der Gesellschaft, gerade in Corona-Zeiten, auch immer weiter auseinander geht. Denn diejenigen, die schon vor der Krise Geld hatten, sind zumeist nicht viel schlechter weggekommen.
Sie verkaufen auch momentan eine Villa in der Nauener Vorstadt für rund fünf Millionen Euro. Wie viele melden sich bei solchen Angeboten?
HAMANN: Das ist natürlich ein spezielles Objekt, was man nicht von heute auf morgen verkauft. Aber wir hatten dort auch sofort fünf Besichtigungen, bisher gab es zwölf Interessenten.
Wer kauft denn da?
CARSTENS: Potsdam ist längst kein Geheimtipp mehr. Es sind Menschen aus München, vermehrt Süddeutschland und der ganzen Republik, aber auch aus Norddeutschland. Und vor allem aus Berlin: Manche Leute dort fühlen sich eingesperrt, können sich nicht frei bewegen. Da wird auch das Haus in Potsdams Umgebung, zum Beispiel in Rangsdorf oder Michendorf, attraktiv – oder auch in Potsdam, wo nicht dieser Großstadttrubel ist.
Wird also die Provinz bald auch teurer?
HAMANN: Das beobachten wir. Viele Interessenten sind inzwischen auch bereit, ins Umland zu ziehen und längeren Wege zu ihren Arbeitsstätten in Kauf zu nehmen, gerade weil wegen der Krise immer mehr Homeoffice-Möglichkeiten vorhanden sind. Damit ist das Bedürfnis nach Extra-Räumlichkeiten und Garten gestiegen, wo man sich möglichst lange aufhalten kann.
CARSTENS: ... viele Arbeitgeber, zum Beispiel auch der meiner Verlobten, wollen auch nach der Krise nur noch 50 Prozent Büropräsenz haben. Daher sind auch wir gezwungen, bei der Wohnungssuche nach einem weiteren Zimmer zu suchen.
HAMANN: Die Unzufriedenheit über die aktuelle Wohnsituation hat mit Corona zugenommen. Von Notaren hören wir, dass auch die Scheidungsrate zugenommen hat, wenn man auf engem Raum leben muss.
An solchen Entwicklungen liegt es also, dass Sie jetzt aktuell zum Beispiel eine sogenannte Stadtvilla in Ludwigsfelde für 720 000 Euro anbieten können. Wie viele Interessenten haben Sie dafür?
HAMANN: Derzeit haben wir drei Personen, die kaufen wollen und die Finanzierung prüfen.
CARSTENS: Gleich nach Weihnachten, wo die Familien zusammen gekommen sind und ihre Ziele für das kommende Jahr abstecken konnten, hatten wir hier eine erhöhte Nachfrage.
Wenn mehrere Menschen bieten: Wer entscheidet, wer das Haus bekommt?
HAMANN: Der Eigentümer. Wir präsentieren ihm dabei die geprüften Angebote und Konditionen, dabei muss jeweils auch die Finanzierung nachgewiesen sein.
Vor einem halben Jahr war die Rede davon, dass auch bei solchen hochpreisigen Immobilien immer mehr Barzahler auftauchen ...
HAMANN: Natürlich haben die Schnellsten auch Vorteile.
CARSTENS: Aber das muss nicht das einzige Kriterium sein: Wenn es sich zum Beispiel um ein älteres Elternhaus handelt, dann wollen die Eigentümer es bei einem Verkauf häufig in guten Händen wissen, da geht es also dann auch um emotionale Aspekte. Gleichwohl ist die Zahl jener, die sofort bar zahlen würden, enorm.
HAMANN: Dazu sind nach unserem Eindruck die Banken auch anspruchsvoller bei der Prüfung, ob jemand für einen Kredit liquide genug ist, solche Bieter verlieren dann durch die Prüfung im Zweifel drei bis vier Wochen – und das ist dann manchmal schon entscheidend.
Gibt es, neben dem Mittelstand, der sich zunehmend solche Häuser nicht mehr leisten kann, auch weitere Verlierer am Immobilienmarkt?
HAMANN: Der einzige Bereich, der wirklich eingebrochen ist, sind Gewerbeobjekte. Da merkt man die Auswirkungen von Corona und den neuen Homeoffice-Möglichkeiten, da weniger Büroflächen benötigt werden und es teils auch unklar ist, ob bisherige Mieter so überleben.
Sie beide sind Nachfolger von Peyton Robert Neubauer, lange Jahre das Gesicht von Dahler & Company in Potsdam. Was werden Sie anders machen als ihr früherer Chef?
HAMANN: Nicht so viel. Es gibt ja keinen Bedarf, viel zu verändern. Das bisherige Konzept haben wir ja schon seit Jahren als Dreiergespann entwickelt.
CARSTENS: Wir werden allerdings noch mehr auf Online-Marketing setzen, das wird immer wichtiger. Und auf mehr Statistiken und Zahlen zur Marktentwicklung. Zugleich freuen wir uns, dass Herr Neubauer sein neues Projekt, eine Art Mitflugzentrale, vom gleichen Gebäude aus betreibt und er uns als Freund und Persönlichkeit erhalten bleibt.