Wohnen in Potsdam: Potsdam droht eine Immobilienblase
Alarmstufe rot: Laut dem aktuellen Empirica-Index gehört Potsdam zu den sechs Prozent aller Landkreise und kreisfreien Städte, in denen die Blasengefahr sehr hoch ist.
Potsdam - Die Gefahr für eine Immobilienblase ist in Potsdam so hoch wie noch nie. Das geht aus dem aktuellen Blasenindex des Berliner Forschungsinstituts Empirica hervor. Demnach gehört Potsdam im dritten Quartal 2019 zu den sechs Prozent aller Landkreise und kreisfreier Städte in Deutschland, bei denen die Blasengefahr derzeit als "sehr hoch" eingestuft wird.
Als Blase bezeichnet man einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist. Empirica versucht mit ihrem Index anhand verschiedener Faktoren, eine solche Blase vorherzusagen. Betrachtet werden dabei drei Dinge: Das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresmiete, das Verhältnis von Kaufpreis zum durchschnittlichen Jahreseinkommen in einer Stadt sowie die Zahl der Wohnungsneubauten. Die drei Kategorien stellt Empirica in Analogie zu einer Ampel dar.
47,5 Jahresmieten für den Kaufpreis
Erstmals stehen in Potsdam nun alle drei Ampeln auf Rot, ein Novum für die Stadt. Tatsächlich hat sich die Situation weiter verschärft: So mussten im dritten Quartal 2019 rein rechnerisch 47,5 Jahresmieten aufgebraucht werden, um den derzeitigen Kaufpreis zu finanzieren - das ist einer der höchsten Werte in ganz Deutschland. Höher ist er aktuell nur in den Landkreisen Miesbach (58,1) und Nordfriesland (52,3).
Auch das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Einkommen - also der zweite Faktor - ist in Potsdam besonders unausgeglichen. So müssen Selbstnutzer derzeit theoretisch 12,4 Jahreseinkommen für eine neue Eigentumswohnung ausgeben. Höhere Werte weist der Index hier nur für die Städte Frankfurt am Main (12,8), Regensburg (12,6) und München (12,5) aus.
Eigentlich müssten die Preise sinken
Erstmals auf Rot steht die Ampel in diesem Quartal für Potsdam auch bei den neu fertiggestellten Wohnungen. Eine besonders rege Bautätigkeit kann aus Sicht der Statistiker ebenfalls ein Hinweis auf eine entstehende Blase sein - zumindest wenn diese nicht dazu führt, dass in der Folge auch die Preise sinken. In Potsdam liegt der Wert aktuell bei 11,9 Wohnungen pro 1000 Einwohner - das ist der höchste in ganz Deutschland.
Laut Empirica wurden 2018 in Potsdam 2116 Wohnungen fertiggestellt, 1155 mehr als etwa vor fünf Jahren. Darunter fallen unter anderem 138 Wohnungen, die die Pro Potsdam im Bornstedter Feld gebaut hat. Weitere Neubauprojekte gab es im vergangenen Jahr unter anderem in der Waldstadt.
Eigentlich müsste sich Preise jetzt stabilisieren
Weil der Wert von 11,9 im aktuellen Blasenindex die prognostizierte Neubaunachfrage übersteigt, steht die Ampel nun auf Rot - allerdings muss das nicht automatisch heißen, dass allein deshalb die Gefahr einer Blase besteht oder sie sogar zu platzen droht. "Die hohen Fertigstellungen dürften in Potsdam neben der hohen Nachfrage nach Wohnraum in Potsdam selbst auch durch die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin gerechtfertigt sein", so Empirica-Forscher Lorenz Thomschke. "Ein übertriebenes, das heißt spekulatives und nicht durch Nachfrage gedecktes Angebot lässt sich hier nicht zweifelsfrei attestieren." Er wolle die Alarmstufe aber auch nicht herunterspielen, so Thomschke.
Das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage müsse in Zukunft kritisch beobachtet werden. "Kritisch wäre vor allem, wenn sich die Preise trotz des hohen Angebotes nicht stabilisieren würden." Laut Empirica sind die Mietpreise von 2013 bis 2018 in Potsdam um durchschnittlich 15,6 Prozent gestiegen, die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im selben Zeitraum um 46,4 Prozent.
Auch andere Studien sehen Potsdam in Gefahr
Dass die Preise für Einfamilienhäuser in Potsdam noch deutlich rasanter steigen als die Mieten und somit die Schere zwischen den beiden Werten immer weiter auseinandergeht, zeigen auch andere Studien. So sieht das Hamburger Marktforschungsunternehmens F+B wie berichtet sogar einen Anstieg von 58,1 Prozent bei den Kaufpreisen - der einem Mietanstieg von 6,3 Prozent innerhalb von fünf Jahren entgegensteht. Im bundesweiten Durchschnitt bewegt sich die Mietentwicklung bei Neuvertrags- und bei Bestandsmieten laut F+B mittlerweile nahezu im Gleichklang mit der Inflationsrate. Auch F+B sieht eine höhere Gefahr einer Preisblase. Die Hamburger Forscher erwarten eine internationale Welle von Anlagekapital, das zu großen Teilen auf dem deutschen Immobilienmarkt investiert wird. Womöglich auch in Potsdam.
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Hintergrund
Empirica erstellt für seine Untersuchungen auch regelmäßig sogenannte Wohnungsmarktreports. In jenem für Potsdam vom Oktober 2019 steht unter anderem, dass es derzeit etwa 90 600 Wohnungen gibt – 83 Prozent davon in Mehrfamilienhäusern. Die durchschnittliche Wohnfläche liegt bei 38,8 Quadratmeter pro Einwohner, der Leerstand liegt bei niedrigen 0,9 Prozent. Eine Eigentumswohnung in Potsdam kostete 2018 laut Empirica durchschnittlich 2889 Euro pro Quadratmeter, die Miete lag bei 9,01 Euro pro Quadratmeter. „Im Bundesvergleich liegt das Immobilienpreisniveau in der kreisfreien Stadt Potsdam aktuell auf vergleichsweise hohem Niveau“, so die Autoren des Reports. Gleichzeit ist das verfügbare Einkommen mit 38.000 Euro pro Haushalt und Jahr aber eher niedrig.