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Potsdam ist der dynamischste Wohnungsmarkt im Osten Deutschlands.
© dpa

Immobilien in Potsdam werden teurer Bläst sich Potsdam auf?

Potsdam gehört in Ostdeutschland zu den Städten mit den höchsten Immobilienpreisen. Banken erwarten, dass sich der Preisanstieg fortsetzt. Droht eine Immobilienblase?

Potsdam - Niedrige Zinsen und mangelnde Anlagealternativen führten zu einer Flucht ins „Betongold“. Internationale Kapitalanleger drängen auf den Markt und treiben die Preise nach oben. Neu gebaut würden überwiegend Geschosswohnungen. Selbstnutzer hätten häufig das Nachsehen. Die zu lange vernachlässigte Neubautätigkeit sei eine wesentliche Ursache für die in vielen Städten entstandenen Engpässe auf dem Wohnungsmarkt und die damit einhergehenden Preis- und Mietsteigerungen, warnte am Donnerstag die Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen.

Doch ist das auch in Potsdam so? Droht etwa eine Immobilienblase? Angesichts von Meldungen über Rekordpreise bei Grundstücksverkäufen, steigende Mieten und leerstehende, hochwertige Neubauten ist mancher geneigt, die Fragen mit Ja zu beantworten. Doch hört man sich in der Branche um, ergibt sich ein differenzierteres Bild: Potsdam ist der dynamischste Wohnungsmarkt im Osten Deutschlands. So lautet zumindest das Urteil der Hypovereinsbank, die am Donnerstag ihre Marktübersicht für Wohnimmobilien in Potsdam vorstellte. Die Preise im lokalen Markt seien mittlerweile auf historisch hohem Niveau. „Kaum irgendwo in Ostdeutschland wohnt man teurer und steigen die Preise rasanter“, sagt Lutz Auerbach, der die Potsdamer Filiale der Bank leitet. Man gehe davon aus, dass die Preise weiter steigen, wenn auch nicht mit der gleichen Geschwindigkeit wie in den vergangenen fünf Jahren.

Hypovereinsbank sieht keine Immobilienblase in Potsdam

Eine Immobilienblase sieht die Hypovereinsbank, die in Potsdam nach eigenen Angaben einen Marktanteil von fünf Prozent hat, dennoch nicht. Allerdings sei durchaus eine Überhitzung auf Teilmärkten zu beobachten. Ein Indiz seien leerstehende Wohnungen in hochwertigen Neubauten. Beobachten könne man das beispielsweise in der Speicherstadt. Manche Investoren hätten am Bedarf vorbei gebaut. „Es gibt einen Sättigungsgrad im Höchstpreisbereich.“ Für den Gesamtmarkt sei das jedoch eine Randerscheinung. Die Nachfrage sei angesichts des Zuzugs ungebrochen. „Die meisten Zuzügler kommen ja wegen eines gut bezahlten Jobs in die Stadt“, so Auerbach. Kaltmieten von zehn Euro oder mehr seien für diesen Kreis auch tragbar. Allerdings räumt Auerbach ein, dass es dabei auch Verlierer gibt. Manche Stadtteile Potsdams werde man sich künftig nur noch mit hohem Einkommen leisten können. „Es gibt eine Verdrängungssituation.“ Die spannende Frage werde in den nächsten Jahren sein, ob es auch am unteren Ende der Preisspanne genug Wohnungsbau gebe. Dabei sei die Politik ebenso gefordert wie öffentliche Wohnungsunternehmen.

Ähnlich beurteilt die Mittelbrandenburgische Sparkasse (MBS) die Situation: „Es ist zwar teurer geworden und gibt mittlerweile eine Divergenz zwischen den Kaufpreisen und den Mieteinnahmen, doch unserer Meinung nach ist das im Moment noch vertretbar“, sagte der MBS-Vorstandsvorsitzende Andreas Schulz auf PNN-Anfrage. Auch bei der MBS brummt das Immobiliengeschäft: 565 Millionen Euro an Krediten wurden 2015 ausgezahlt. Die Nachfrage sei unvermindert hoch, man rechne mit weiter steigenden Preisen. Trotzdem finden sich in Potsdam hauptsächlich unter den Bestandsimmobilien noch viele Objekte in unterschiedlichen Preisklassen. Ähnlich hatte sich unlängst auch die Commerzbank geäußert.

Forschungsinstitut sieht Entwicklung kritischer

Alle drei Kreditinstitute kennen den Markt gut – allerdings haben sie naturgemäß auch gemeinsam, dass die Kreditvergabe für Immobilien ihr Geschäft ist. Ganz neutral können sie also nicht auf die Situation blicken. Beim Berliner Forschungsinstitut Empirica bewertete man den Potsdamer Markt kürzlich skeptischer. Die Wahrscheinlichkeit einer sogenannten Immobilienblase nehme zu: Es werde für Käufer einer Immobilie einfach immer schwerer, den Erwerb durch die Mieteinnahmen zu finanzieren. Trotz anhaltend hoher Nachfrage steigen die Preise in Potsdam zu schnell, so die Einschätzung der Empirica-Forscher. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land wiederum sieht zwar keine Blase, aber eine Sättigung. Bei Bauvorhaben im höheren Preisbereich würden in Potsdam die Steigerungen bei den Preisen nicht mehr so hoch ausfallen.

Die Wohnungspreise seien in den letzten vier Jahren um 23 Prozent und die Mieten um 17 Prozent gestiegen. Das geht aus einer bundesweiten Erhebung der Zeitschrift „Finanztest“ hervor – einem Ableger von „Stiftung Warentest“. Auch laut Finanztest ist Potsdam das teuerste Pflaster in Ostdeutschland. Ein Ende des Immobilienbooms erwarten die Experten dennoch nicht. Auch für das laufende Jahr prognostizieren sie einen Kaufpreisanstieg von drei Prozent.

Also: Blase oder nicht? Alle Beobachter gehen von allgemein steigenden Preisen aus. Warnende Stimmen sind in der Minderheit. So war es in der Vergangenheit meistens, bevor eine Blase platzte.

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