Streitgespräch über Mieten: Wer ist verantwortlich für die Wohnungsnot in Berlin?
Der Präsident des größten Immobilienwirtschaftsverbandes diskutiert mit dem Direktor des Deutschen Mieterbundes über Mietsteigerungen, Mietspiegel und Rendite.
Herr Warnecke, immer mehr Berliner beklagen horrende Mietsteigerungen und Verdrängung aus ihren Quartieren. Haben Hauseigentümer denn kein Mitgefühl?
Warnecke: Wir haben großes Verständnis für die Menschen, deshalb wollen wir uns einbringen. Um die Probleme zu lösen, brauchen wir eine sachliche Wohnungspolitik. Aber die rot-rot-grüne Koalition in Berlin gibt uns Anlass, daran zu zweifeln. Bei allem Verständnis für Kritik an den rauen Sitten auf dem Markt und daran, wie Investoren mit Mietern umspringen: Zwei Drittel der Mietwohnungen bieten unsere privaten Eigentümer an, und die sind seriös.
Gibt es eine Zwei-Klassen-Gesellschaft unter Vermietern, Herr Siebenkotten?
Siebenkotten: Ganz richtig, es gibt die großen kommunalen und auch privaten Vermieter. Dann gibt es kleine bis mittelständische Vermieter. Einige versuchen alles, wenden legale und halb legale Tricks an, um ihre Mieterschaft loszuwerden und zahlungskräftigere Kunden reinzubekommen. In der Kopenhagener Straße in Prenzlauer Berg zum Beispiel durch aufwendige Modernisierung. Das ist aber nicht die Mehrheit.
Warnecke: Es gibt Unternehmen, die das Mietrecht bis an den Rand der Legalität ausdehnen, um unter dem Deckmantel der Modernisierung ihr wahres Geschäft zu betreiben – und zwar Mieter rauszubekommen, das Haus zu filetieren und die Wohnungen abzuverkaufen. Das muss man unterbinden, ohne aber vernünftige Modernisierungen zu verbieten. Wir haben Justizminister Heiko Maas vorgeschlagen, kleine Modernisierungen bis 10.000 Euro von der Bürokratie zu befreien, wenn die Umlage auf den Mieter auf 60 Euro pro Monat begrenzt wird. Das könnten Vermieter erst nach fünf Jahren erneut anwenden und wären bis dahin für die große Sanierung gesperrt.
Bisher sind elf Prozent Umlage auf den Mieter möglich und einigen hilft das bei der Entmietung. Elf Prozent für Investitionen, die am Kapitalmarkt 1,5 Prozent Zinsen kosten. Was läuft da schief?
Siebenkotten: Die Modernisierungsumlage wurde Ende der 1970er Jahre eingeführt, als die Zinsen viel höher waren und Bäder und Innenklos noch nicht Standard. Aus heutiger Sicht ist sie eine Fehlkonstruktion. Der Paragraf muss weg. Und wenn das nicht geht, gehört die Umlage halbiert. Herr Warneckes Vorschlag der kleinen Sanierung geht in die richtige Richtung. Mieterhöhungen nach Modernisierungen müssen begrenzt werden.
Die „Deutsche Wohnen“, Berlins größte private Wohnungsgesellschaft, greift den Mietspiegel nun auch vor dem Verfassungsgericht an. Richtig so, Herr Warnecke?
Warnecke: Nein, der Mietspiegel wird von privaten Vermietern genauso benötigt wie von den Mietern. Es war ein gutes Instrument über all die Jahre, solange es vernünftig aufgestellt war. Es dient der Befriedung. Aber wir haben jetzt einen sehr politischen Mietspiegel. Deshalb herrscht Rechtsunsicherheit. Niemand weiß mehr, ob der Mietspiegel gilt oder nicht. Unter dieser extrem unglücklichen Lage leiden Mieter und Vermieter. Schuld daran sind der Berliner Senat und dessen Vorgaben zur Erstellung des Mietspiegels. Eine Kammer des Landgerichts nennt ihn deshalb nicht qualifiziert.
Siebenkotten: Nein so ist das nicht. Berlin hat keinen politischen Mietspiegel, sondern einen qualifizierten Mietspiegel. Das ist gut so. Aber der Mieterbund fordert vom Gesetzgeber, dass Mietspiegel bei Gemeinden ab einer Größe von etwa 50.000 Bewohnern vorgeschrieben werden. Außerdem muss der Bund einheitliche Kriterien für deren Erstellung festlegen, über die sich Mieter und Vermieter vorher verständigen. Ob qualifiziert oder nicht, ist oft gar nicht so wichtig. In Köln zum Beispiel ist der Mietspiegel nicht qualifiziert und wird trotzdem nicht angefochten. In Berlin ist er qualifiziert, aber unter Beschuss.
Warnecke: Die „Deutsche Wohnen“ kann nur so agieren, weil das Land Berlin diese Wohnungen vorher privatisiert hatte. Das war der Sündenfall des damaligen rot-roten Senats – ein grober Fehler, weil er dadurch seinen Einfluss auf den Wohnungsmarkt verlor. Jetzt versucht das Land den Fehler zu korrigieren durch staatliche Vorgaben beim Mietspiegel. Dabei ist genau definiert, was der Mietspiegel wiederzugeben hat, nämlich die aktuellen Marktmieten.
Ist der Mietspiegel ein Mieterhöhungsinstrument?
Siebenkotten: Ja, aber er dient gleichzeitig zur Begrenzung der Mieten und ist deshalb für beide Seiten vernünftig. Wo die Mieten steigen, steigen auch die Preise im Mietspiegel. Trotzdem bildet dieser nicht die Mieten von Wohnungsangeboten im Internet ab, sondern neue Mietverträge und die in den vergangenen vier Jahren erhöhten Mieten in Bestandsverträgen. Wir hätten lieber, dass Verträge der letzten acht oder zehn Jahre zur Berechnung der ortsüblichen Miete einfließen würden.
Das ist ja der Deal zwischen Mietern und Vermietern, ortsüblich ist ja nicht nur die maximal mögliche Vermietung einer Neubauwohnung. Warum greifen Sie den sozialen Konsens trotzdem an, Herr Warnecke?
Warnecke: Tun wir nicht. Der Mietspiegel ist eine wichtige Errungenschaft des sozialen Mietrechts. Aber er muss an die ortsübliche Miete angepasst sein. Dafür braucht es genügend Vergleichswohnungen. Das ist nicht immer der Fall, wir müssen die Zahl der Daten erhöhen.
Aktiengesellschaften oder Firmen mit dem Zusatz BV oder Ltd, die durch Enthüllungen der „Panama Papers“ und der „Paradise Papers“ als Steuertrickser enttarnt worden sind, erobern den Berliner Wohnungsmarkt. Spüren Sie den Wandel?
Warnecke: Sehr sogar. Und wir sind alles andere als erfreut. Es trifft die Mieter in den Häusern und ist oft eine Frage der Existenz. Der deutsche Wohnungsmarkt war so stabil, weil er so differenziert war und deshalb europaweit ein Vorbild, auch wegen der niedrigen Mieten. Wegen der Finanzkrise, dem schwachen Euro und der Zinspolitik stiegen die Kapitalgesellschaften in den deutschen Wohnungsmarkt ein, und auch wir finden das erschreckend. Die Politik müsste eingreifen, bewirkt aber das Gegenteil. Durch die überbordenden Vorgaben sind private Vermieter gar nicht mehr in der Lage, am Wohnungsmarkt zu agieren und ihre Objekte mit günstigen Mieten am Markt zu halten. Familien und deren Erben quälen sich durch den Dschungel des Mietrechts. Mancher zieht deshalb stattdessen den Geldsegen von Offshore-Firmen vor und verkauft.
Siebenkotten: Einspruch, es gibt keinen Dschungel in unserem sozialen Mietrecht. Wir haben es hier mit Investoren zu tun, die Wohnungen kaufen und nur eins im Sinn haben: Rendite machen etwa durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Dabei sind unfassbar hohe Gewinnspannen möglich. Deshalb gibt das soziale Mietrecht eine zehnjährige Kündigungssperre vor. Und das soziale Mietrecht ist auch kein Problem für private Eigentümer, sondern eher das Erbrecht für deren Erben. Es gibt Wohnhäuser, die 20 Jahre nicht angefasst werden, weil sich die Erben streiten. Dickicht gibt es allenfalls beim Abgreifen der Zuschüsse zur energetischen Sanierung.
Überall wachsen riesige Wohngebiete. Leben die Berliner bald wieder wie vor dem Krieg in dunklen Höfen anonymer Blöcke?
Warnecke: Große Miethäuser sind eine Notwendigkeit wegen des rasanten Bevölkerungswachstums, das vor fünf Jahren niemand prognostiziert hätte. Der Zulauf kommt in Kaskaden. Erst strömten die Menschen aus anderen Bundesländern nach Berlin. In der Wirtschaftskrise gab es die Zuwanderung aus Südeuropa, junge Menschen aus Spanien und Italien. Dann folgte die Flüchtlingskrise. Wenn wir das kompensieren wollen, können wir nicht nur Einfamilienhäuser bauen. Erschütternd ist, dass der Senat das nicht sieht und die ganzen größeren Bauprojekte, etwa in Pankow, verhindert. Auch in innerstädtischen Lagen kommt nichts voran. Senatorin Katrin Lompscher ist die größte Verhinderin von Neubau und deshalb eine Mietpreistreiberin.
Siebenkotten: Das Urteil teile ich nicht. Aber in Berlin herrscht eine Not-in-my-backyard-Mentalität. Die hat schon beim Tempelhofer Feld eine Rolle gespielt, wobei der Senat unter SPD-Führung da auch keine intelligente Informationspolitik gemacht hat. Es kann nicht sein, dass riesige innerstädtische Flächen von der Bebauung ausgenommen sind. Aber der Senat kann den Menschen auch keine Pläne vor die Nase knallen, er hätte einfach mehr Wert auf eine bessere Vermittlung seines Vorhabens legen müssen.
Warnecke: Aber jetzt wird das wenige Geld stattdessen in den Bestand investiert, in den Vorkauf von Altbauten, die Private übernehmen wollen. Von den letzten 30 Wohnungen, die das Land gekauft hat, waren nur 20 vermietet an Menschen mit Wohnberechtigungsschein. Das Verhältnis des eingesetzten Geldes zum sozialen Nutzen ist miserabel. Eine solche Wohnungspolitik wird der Situation nicht gerecht.
Siebenkotten: Wir brauchen zwei Dinge: Neubau, ganz sicher. Und Maßnahmen, damit Mieten im Bestand nicht ansteigen. Dazu gehört es, Wohnungen vor Spekulation zu bewahren und den Bestand vor Mietexzessen zu schützen.
Also braucht es die Mietpreisbremse?
Warnecke: Nein, zumal die Bremse nicht greift, wenn ein Vermieter von einem Gericht auf die Klage seines Mieters hin zur Einhaltung der Mietpreisbremse und im konkreten Fall zu einer Miete von fünf Euro pro Quadratmeter verdonnert wird, der Mieter jedoch einen Teil der Wohnung für 25 Euro untervermieten darf. Das sind Auswüchse, an die sich niemand rantraut.
Siebenkotten: Doch, denn es ist nur eine Rechtsauffassung, wonach die Mietpreisbremse nur für Hauptmieter gilt und nicht für Untermieter – und zwar eine falsche Auslegung der Mietpreisbremse. Diese muss auch für solche Fälle gelten. Die Mietpreisbremse hat aber tatsächlich zwei dicke Webfehler. Der eine ist, dass der Vermieter die Höhe der Vormiete nicht angeben muss, sodass der Nachmieter gar nicht weiß, ob der Vermieter sich an das Gesetz hält. Der zweite ist: Dass der Vermieter die Miete, die er zu Unrecht erlangt hat, so lange behalten darf, bis der Mieter eine Rüge ausgesprochen hat. Das ist ein klarer Verstoß gegen das Gesetz, das besagt: Was ich unrechtmäßig erlange, muss ich zurückgeben. Insofern stehen dem Missbrauch Tür und Tor offen.
Warnecke: Nein, die Mietpreisbremse ist für alle privaten Vermieter ein Affront, weil sie als gierig dargestellt werden. Und die problematischen Investoren und Projektentwickler werden von dem Gesetz nicht gebremst. Deshalb ist es falsch. Die Mietpreisbremse ist ein drastischer Eingriff in die Mieten. Wenn wir den Wohnungsmarkt nicht dauerhaft kaputt machen wollen, müssen wir Marktelemente zulassen. Deshalb ist die Debatte über die Mietpreisbremse rückwärtsgewandt.
Weil sie der Gier nach Renditen nicht freien Lauf lässt?
Warnecke: Das hat nichts mit Gier zu tun. Genau das kritisieren wir an der Mietpreisbremse ja. Ein Viertel der privaten Vermieter erhöhen die Miete nie, so- lange der Vertrag mit einem Mieter läuft. Und auch den anderen ist ein gutes Verhältnis zum Mieter wichtiger als die maximale Miete. Für die Preissteigerung beim Wohnen sind andere verantwortlich. Müllgebühr, Wasser und Abwasser, Grundsteuer – das sind die wahren Treiber der Wohnkosten. Davon lenkt die Mietpreisbremse ab. Sie ist keine Lösung. Wegen deren Schärfe und der Verfassungswidrigkeit muss sie enden.
Das Gespräch führte Ralf Schönball.
Ralf Schönball