BBU-Report zu Wohnungsbau in Berlin: Gentrifizierung? Mieten für Neubauten steigen drastisch
Zwar steigt der Bau neuer Wohnungen in Berlin sprunghaft an. Die Mieten für Neubauwohnungen werden aber ebenso drastisch teurer. Die Wohnungsunternehmen erklären das mit Zuzügen und gestiegenen Baukosten.
In Berlin wird so viel gebaut, wie seit 17 Jahren nicht mehr. Rund 560 Millionen Euro investieren Unternehmen in Wohnungsneubauten in diesem Jahr, eineinhalb mal mehr als im vergangenen Jahr. Dennoch steigen die Mieten gerade bei Neubauten: 2,50 Euro mehr als vor fünf Jahren verlangen die Bauherren bei der Vermietung. Damit wächst die Kluft zwischen bezahlbaren langjährig vermieteten Wohnungen und den neu an den Markt kommenden Bauten.
Dies teilte der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), der Unternehmen mit 700.000 Wohnungen in der Stadt vertritt, am Mittwoch mit. Schlechte Nachricht gibt es auch für Wohnungssuchende: Nicht mal mehr zwei Prozent aller Wohnungen in Berlin stehen leer (1,9 Prozent). Damit schrumpft die Zahl der angebotenen Wohnungen trotz der vielen Neubauten erneut geringfügig gegenüber dem Vorjahr. In München und Hamburg liegt der Anteil leer stehender Wohnungen aber noch niedriger (unter ein Prozent).
Mehr Zuzüge, mehr Vermietungen
Ursache dafür ist der unverändert starke Zuzug von Menschen nach Berlin: die Bevölkerung der Stadt wuchs um 40.000 Menschen im Jahr 2014. "Das stellt uns vor große Aufgaben", sagte BBU-Vorstand Maren Kern. Am wenigsten unvermietete Wohnungen gibt es in den Stadtteilen Friedrichshain und Köpenick (0,9 Prozent). So wenig Leerstand gab es seit Erfassung dieser Kennzahl für die Wohnungsnot in Berlin noch nicht. Am ehesten sind Wohnungen in Zehlendorf (3,2 Prozent), Schöneberg (3,4) und Spandau (3,1 Prozent) zu haben.
Allerdings sind die Gründe unterschiedlich: Während im Zentrum und im Südwesten viel gebaut und saniert wird und dies den verhältnismäßig hohen Leerstand erklärt, gilt Spandau am Rande Berlins als eines der letzten Reservoirs für bezahlbare Wohnungen. Weil kaum Wohnungen im Angebot sind, ziehen die Berliner seltener um. "Wer eine gute Wohnung gefunden hat, gibt sie so schnell nicht auf", sagte Kern. Die Bewohner Kreuzberg und Mitte bleiben durchschnittlich 25 Jahre in ihrer Wohnung, 16 Jahre sind es im Berliner Durchschnitt.
Am häufigsten fahren die Umzugswagen in Hellersdorf vor: Dort beträgt die "Fluktuationsquote" 7,7 Prozent, nach 13 Jahren zieht ein Mieter in dem Ostberliner Bezirk im Durchschnitt weg.
Auch in Berlin Mieten von 11 Euro pro Quadratmeter
Für eine Miete von 11 Euro je Quadratmeter und Monat vermieten die BBU-Firmen ihre Neubauten bestenfalls. Die Neubaumieten seien innerhalb von nur fünf Jahren um fast 30 Prozent gestiegen. Hintergrund: Die Preise der Grundstücke und der Bauleistungen von Firmen steigen, weil zahlreiche Unternehmen auf den Markt drängen. Aber auch schärfere staatliche Auflagen bei Schallschutz und Brandschutz trügen zu den Baukostenanstieg an, der zu den höheren Neubaumieten führt.
Im Durchschnitt schlagen sich die Kosten für ein Grundstück mit 500 Euro je Quadratmeter nieder, die Baukosten mit 2130 Euro. Unterhalb des Mietspiegels liegen die BBU-Unternehmen bei der Durchschnittsmiete in ihrem Wohnungsbestand: Rund 5,43 Euro pro Monat und Quadratmeter verlangen die BBU-Firmen von ihren Mietern, das liegt 41 Cent oder sieben Prozent unterhalb des Mittelwertes im neuen Mietspiegel (5,84 Euro je Quadratmeter).