Wohnungen und Häuser in Berlin: Experten warnen vor Immobilienblase in der Hauptstadt
Die Preise von Wohnungen steigen viel schneller als die Einkommen – besonders in Berlin und Potsdam. Einige Experten befürchten eine Blase.
Käufer von Wohnungen und Häusern, aufgepasst: Die Zeichen für eine Immobilienblase mehren sich, denn die Kaufpreise laufen den Einkommen davon. Dies geht aus einer aktuellen Studie der Postbank hervor. Darin steht Berlin deutschlandweit an vierter Stelle unter den Städten mit dem größten Preisanstieg. Und die Berliner müssen im Durchschnitt fast zehn Jahreseinkommen ausgeben, um eine Wohnung mit rund 100 Quadratmeter kaufen zu können.
Damit ist Wohneigentum für die Berliner ähnlich teuer wie für die Hamburger. Noch weniger erschwinglich sind Wohnungen nur noch in Stuttgart, wo elf Jahreseinkommen fällig sind, und vor allem in München, wo rein rechnerisch 15 Jahre lang das komplette Einkommen für eine Wohnung ausgegeben werden müsste. Die Studie legt bei der Berechnung das jeweilige „regionale Einkommen“ zugrunde, also die tatsächliche Kaufkraft der Bewohner vor Ort.
Bemerkenswert ist die Studie vor allem deshalb, weil sie zeigt, wie stark sich die Immobilienpreise seit der Finanzkrise von der Einkommensentwicklung abgekoppelt haben. Zum Beispiel in Berlin: Vor fünf Jahren war eine 100 Quadratmeter große Wohnung noch für gut sieben Jahreseinkommen zu haben. Deutschlandweit ist das noch heute der durchschnittliche Preis einer Wohnung – die Preise in Berlin liegen also inzwischen weit überdurchschnittlich. Hieß es bis vor wenigen Jahren noch, Immobilien seien in Berlin günstig zu haben, zeigt diese Studie das Gegenteil. Allenfalls wer die Immobilienpreise unabhängig vom regionalen Einkommen betrachtet und sie mit Kaufpreisen anderer europäischer Metropolen vergleicht, könnte zu einem anderen Ergebnis kommen.
In zentralen Lagen allerdings auch nicht mehr: Denn den höchsten überhaupt für eine Wohnung in Deutschland bezahlten Quadratmeterpreis, knapp 19 000 Euro, überwies ein Käufer für eine Wohnung in Berlin. Und die drei Millionen Euro, die Nationalkeeper Manuel Neuer für eine Dachgeschosswohnung in Charlottenburg bezahlt haben soll, dürften nicht wesentlich unter Münchener Preisen liegen, obwohl die Einkommen dort viel höher sind.
Allerdings holt Berlin auf, der durchschnittliche Bruttoverdienst stieg laut Statistischem Landesamt im Jahr 2015 um 4,1 Prozent und liegt nun bei 32 478 Euro – nur noch knapp unter dem deutschen Durchschnitt (32 525 Euro). So stark wie 2015 waren die Verdienste in Berlin seit 20 Jahren nicht gestiegen.
Sinkende Zinsen für Immobilienkredite wichtigste Ursache
Wichtigste Ursache für den Anstieg der Wohnungspreise sind die seit Jahren sinkenden Zinsen für Immobilienkredite. Deshalb können Verbraucher heute mit derselben Rate wesentlich höhere Schulden als vor fünf Jahren bezahlen. Die Verfasser der Postbank-Studie rechnen nicht mit einem Ende der Preisentwicklung: „aufgrund der erhöhten Nachfrage in vielen Städten“ sei mit „weiter steigenden“ Preisen zu rechnen.
Anzeichen für eine Immobilienblase lassen sich aber nicht verleugnen, wenn man dem Forschungsinstitut empirica glaubt. Eine Blase drohe, wenn die Kaufpreise schneller als die Mieten und die Einkommen steigen, wenn immer mehr Wohnungen gebaut und mehr Kredite aufgenommen werden. Diese Kriterien sind in Berlin erfüllt.