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Historischer und moderner Wohnraum an der Frankfurter Allee im Bezirk Friedrichshain
© dpa/Wolfgang Kumm

Enteignungsdebatte in Berlin "Deutsche Wohnen ist nicht das schlimmste Unternehmen, aber das größte unter den schlimmsten"

Der Aktivist Rouzbeh Taheri will Immobilienkonzerne in Berlin enteignen. Der Volkswirt Michael Voigtländer warnt davor. Ein Streitgespräch.

Michael Voigtländer hat Volkswirtschaftslehre in Münster und Köln studiert. Er arbeitet als Leiter des Kompetenzfelds Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Rouzbeh Taheri ist Sprecher der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Der Kaufmann war auch im „Mietenvolksentscheid“ aktiv, auf dessen Forderung der Senat einging.

Herr Taheri, Berlin hat schmerzhaft erleben müssen, was passiert, wenn Bürger enteignet und ganze Wirtschaftsbranchen verstaatlicht werden. Warum halten Sie eine Neuauflage dieses Experiments für eine gute Idee?

TAHERI: Wir wollen die Bestände der großen Immobilienkonzerne vergesellschaften und unter demokratische Kontrolle der Mieter und der Stadtgesellschaft stellen. Das ist ein fundamentaler Unterschied zur DDR. Dort gab es keine demokratische Kontrolle. Eine freie Marktwirtschaft, wo die Starken machen können, was sie wollen, führt dazu, dass die Schwachen auf der Strecke bleiben. Deshalb bin ich für starke staatliche Regulierung im Bereich der Wohnungswirtschaft.

VOIGTLÄNDER: Da möchte ich widersprechen. Die Idee der Marktwirtschaft ist es, Konkurrenz unter Unternehmen zu schaffen, die sich im Preiswettbewerb um Konsumenten bemühen. Das Problem ist nur: Es gibt keine Bauflächen, und das ist ein Problem, das die Politik verschuldet hat. Weil derzeit viele Menschen nach Berlin ziehen, muss sie genug Bauflächen zur Verfügung stellen, damit die Konkurrenz funktionieren kann. Dann würden auch die Preise sinken.

TAHERI: Ich kenne kein einziges privates Bauvorhaben, das in den vergangenen Jahren bezahlbaren Wohnraum geschaffen hat. Die Marktpreise kommen durch Spekulation zustande. Natürlich müssen wir massenhaft neue Häuser bauen. Aber das hilft nur, wenn bezahlbar gebaut wird. Hochpreisige Lofts und Eigentumswohnungen bringen nichts.

VOIGTLÄNDER: Auch da trägt die Politik eine Mitschuld. Stellen Sie sich vor, man würde der Autoindustrie die Hälfte der Rohstoffe wegnehmen. Welche Autos würden die wohl bauen? Nicht die kleinen mit den geringen Margen, sondern die großen und teuren. Das haben wir auch im Wohnungsmarkt wegen der Flächenknappheit. Hinzu kommt, dass wir die Standards immer weiter erhöht haben. Das ist Politikversagen.

Herr Taheri, trifft die Politik die Schuld an der Wohnungskrise?

TAHERI: Wir haben ein Versagen auf allen Ebenen. Nehmen wir die Baugenehmigungen: Ja, es gibt mangelnde Kapazitäten in der Bauverwaltung. Es gibt aber auch 25000 Baugenehmigungen in Berlin, die nicht realisiert werden, weil auf steigende Preise spekuliert wird.

VOIGTLÄNDER: Neben dem Versagen von Politik und Markt gibt es übrigens noch ein drittes Versagen, nämlich das der Gesellschaft. Schauen Sie sich den Widerstand der Bürger an, den es in Berlin gegen eine Bebauung des Tempelhofer Felds gibt. Wir wollen auf der einen Seite eine offene Stadt sein und dass Menschen zu uns kommen, sind aber auf der anderen Seite nicht bereit, Bebauung zuzulassen. Dadurch wird das Wohnen immer teurer.

TAHERI: Ich habe nichts gegen Neubau, einen neuen Stadtteil mit 70 Prozent geförderten Wohnraum wie es ihn in Wien gibt, würde ich mir auch für Berlin wünschen. Aber nicht auf dem Tempelhofer Feld, da reicht der Platz nicht aus.

VOIGTLÄNDER: Wir werden allerdings auch nicht allen Berlinern subventionierten Wohnraum zur Verfügung stellen können. Ein großer Teil der Mieter der landeseigenen Wohnungsgesellschaften hat überdurchschnittliche Einkommen. Wenn Sie Wohnungen zurückkaufen, die Mieten deckeln oder gar Firmen enteignen, unterstützen Sie viele Menschen, die auf Hilfe gar nicht angewiesen sind. Das geht auf Kosten derjenigen, die wirklich hilfsbedürftig sind.

TAHERI: Ich bin ein großer Freund davon, die Mieten in den staatlichen Wohnungen an die Einkommen zu koppeln. Wir haben zwei Modelle beim Neubau von Sozialwohnungen, in denen 6,50 Euro und 8,50 Euro für die untere Mittelschicht gefordert wird. Und ich bin auch dafür, Mietstufen einzuführen. Die eigentliche Frage ist, was ist mit den Leuten, die aus den Wohnungen raus müssen? Für Durchschnittsverdiener ist es fast unmöglich, eine bezahlbare Wohnung zu finden.

VOIGTLÄNDER: Es gibt doch schon eine Menge Regeln, die die Bestandsmieter schützen. Wir müssen besser mal darüber reden, ob jemand, der auszieht, ein Recht darauf hat, im gleichen Stadtviertel wie bisher wohnen zu bleiben.

TAHERI: Vielleicht nicht im gleichen Viertel, aber in der gleichen Stadt.

VOIGTLÄNDER: Aber diese Möglichkeit gibt es ja weiterhin. Es ist ja nicht so, dass die Preise in Berlin überall so massiv gestiegen sind.

TAHERI: Aber ich kann einer 80-jährigen Oma doch nicht sagen, sie soll in Schöneberg ausziehen und in Marzahn einziehen und dabei ihre sozialen Beziehungen aufgeben. Die Menschen sind keine Masse, die man beliebig durch die Stadt verschieben kann.

VOIGTLÄNDER: Ich sage auch nicht, dass man eine 80-Jährige aus ihrem Haus schmeißen soll. Aber wer eine neue Wohnung haben will, ist normaler Marktteilnehmer und muss sich mit den anderen anstellen. Da kann der Staat nicht jemanden begünstigen, nur weil er in Kreuzberg wohnt. Wir können doch kein Recht auf Wohnen in Berlin schaffen.

Kontrahenten: Der Aktivist Rouzbeh Taheri und der Ökonom Michael Voigtländer.
Kontrahenten: Der Aktivist Rouzbeh Taheri und der Ökonom Michael Voigtländer.
© Doris Spiekermann-Klaas

Und die Angst der Menschen vor der Verdrängung ist unbegründet?

VOIGTLÄNDER: Nein, es passieren auch Dinge, die so nicht passieren dürfen. Bei der Modernisierung etwa läuft manches falsch. Aber nehmen wir noch mal das Beispiel der 80-Jährigen: Die großen Konzerne wie die Deutsche Wohnen haben mittlerweile Härtefall-Regelungen, die genau solche Fälle verhindern sollen. Bei Modernisierungen haben wir eher das Problem mit den kleineren Investoren, die einzelne Häuser kaufen und es komplett umwandeln in Eigentum.

TAHERI: Ja, die Deutsche Wohnen ist nicht das schlimmste Unternehmen, aber es ist das größte unter den schlimmsten. Es ist ja nachgewiesen, dass die Instandhaltungsaufwendungen der Deutschen Wohnen halb so hoch liegen wie bei den städtischen Gesellschaften – obwohl die Wohnungen von Standard, Bauart und Typ vergleichbar sind. Die Modernisierungskosten fallen dagegen doppelt so hoch aus. Das ist eine antisoziale Geschäftspolitik gegen die Interessen der Gesellschaft.

VOIGTLÄNDER: Zahlen des sozioökonomischen Panels sprechen eine andere Sprache. Demnach beklagen mehr Mieter bei den Kommunalen, dass die Wohnungen sanierungsbedürftig sind als bei den Privaten. Wir wollen die energetische Sanierung der Häuser, mehr altersgerechte Wohnungen und die Mieter besser ausgestattete Wohnungen. Das hat zwangsläufig einen höheren Mietpreis zur Folge. Ich wäre aber dafür, den Mietpreis nicht über die Kosten der Modernisierung, sondern über Zuschläge zu steuern. Dann würde eine Wohnung mit Balkon mehr kosten als eine ohne – genauso einen Zuschlag gäbe es auch für ein besser ausgestattetes Bad. Diese Zuschläge könnte man ermitteln, und das gäbe den Unternehmen einen Anreiz zu schauen, wofür es wirklich eine Zahlungsbereitschaft am Markt gibt. Aber es gibt Bedürfnisse und Wünsche und wenn wir die Modernisierungsumlage weiter kappen oder anderweitig stark begrenzen, wird es keine Investitionen mehr geben.

TAHERI: Unsere Erfahrung in Berlin ist, dass die Modernisierung so geplant werden, dass möglichst viel umgelegt werden kann. Es geht nicht um die Bedürfnisse der Mieter. Und auch die energetische Sanierung hat nicht den Klimaschutz zum Ziel. Stattdessen ist das Ziel, möglichst viel auf die Miete umzulegen. Ergebnis: Klimaschutz ist bei vielen Mietern untendurch, weil sie sehen, dass sie 80 Euro mehr Miete bezahlen müssen, aber nur zehn sparen. Durch die hohen Umlagen wird auch herausmodernisiert. Kommt ein neuer Mieter, kann man die Wohnung teilweise für den doppelten Preis vermieten.

Aber deshalb gleich enteignen? Ein solcher Eingriff ins Eigentum setzt voraus, dass nicht alle anderen Mittel ausgeschöpft wurden ...

TAHERI: Eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 ist nicht die Ultima Ratio, sondern eine eigene rechtliche und politische Norm. Man kann das auch als vorletztes oder vorvorletztes Mittel anwenden, vor allem, wenn das Land Berlin sagt, man habe keine anderen Möglichkeiten, was die Regulierung der Mieten angeht und der Bundesgesetzgeber keine weiteren Instrumente liefert. Dann ist die Grenze erreicht, an der man eine Vergesellschaftung machen kann. Letztlich ist das auch eine politische Entscheidung. Wenn die Berliner Bevölkerung der Meinung ist, dass eine Ballung wirtschaftlicher Macht in diesem wichtigen Bereich nicht der Allgemeinheit dient, dann kann diese Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse durchgeführt werden.

Aber die Verfassung des Landes Berlin steht da vor, übersehen Sie das?

TAHERI: Die Vergesellschaftung ist ein Bundesgesetz und Bundesrecht bricht Landesrecht.

Das bestreitet der Verfassungsrechtler Helge Sodan in seinem Gutachten.

TAHERI: Herr Sodan bestreitet vieles. Er bestreitet auch, dass der Mindestlohn verfassungsgemäß ist.

Er beruft sich aufs Grundgesetz und sagt, Bundesrecht bricht dann nicht Landesrecht, wenn das Landesrecht das Eigentum stärker schützt, weil das gleichsam ein Eckpfeiler der Verfassung ist.

TAHERI: Uns liegen mittlerweile vier Gutachten vor – drei der Senatsverwaltung und eines vom wissenschaftlichen Dienst des Bundestags, die was anderes behaupten als Herr Sodan. Bei allem Respekt vor ihm. Ein Gutachten von ihm allein ändert unsere Meinung nicht.

Und was machen Sie, wenn nach den Enteignungen und bei Erlahmen der Konjunktur und steigenden Zinsen die dann entstandene neue Gesellschaft nicht mehr in der Lage ist, den Bestand in Schuss zu halten?

TAHERI: Die Mieteinnahmen bleiben stabil, auch bei einem Konjunktureinbruch. Und wenn die Zinsen steigen, muss man das austarieren. Die Kaufsumme wird ja über ein langfristiges Darlehen mit stabilen Zinsen finanziert. Das Problem hätte dann jedes Immobilienunternehmen. Dann könnte auch die Deutsche Wohnen pleite gehen. Sechs Berliner Landesunternehmen, die mittlerweile Mieterräte haben und eine Mietpreisdeckelung und eine Modernisierungsumlagendeckelung, sind trotzdem hochprofitabel.

VOIGTLÄNDER: Reden wir doch mal über die Finanzierung Ihrer Enteignungspläne. Sie sagen, sie wollen nur die Hälfte des Marktwertes als Kompensation für die Vergesellschaftung der Wohnkonzerne zahlen. Die Enteignung ist ohnehin schon ein Tabubruch, aber damit berauben Sie nicht nur die Unternehmen, sie nehmen auch den Anlegern ihr Geld weg. Und das sind nicht nur Großinvestoren, sondern auch viele Kleinanleger und Versicherer, die die Beiträge für Bürger angelegt haben, um diese zu verzinsen. Was hat das für eine Signalwirkung auf Investoren, die in Berlin ein Unternehmen gründen wollen?

TAHERI: Die Aktie der Deutsche Wohnen ist ein Spekulationspapier, und wer zockt, muss eben wissen, dass er sein Geld auch verlieren kann. Der Preis ist ein fiktiver Wert, der ohne eigene unternehmerische Leistung zustande gekommen ist. Das Unternehmen hat keine Wohnungen in der Stadt gebaut, sondern sie nur aufgekauft und die Preise hochgetrieben, indem sie die Mieten erhöht haben.

VOIGTLÄNDER: Die Deutsche Wohnen bewirtschaftet ihre Häuser, das ist sehr wohl eine unternehmerische Leistung. Darüber hinaus nimmt sie ein unternehmerisches Risiko auf sich: Sie hat ihre Häuser gekauft, als niemand an die Stadt glaubte. Wie wollen Sie denn künftig einen Investor dazu bringen, sich in Berlin zu engagieren? Sie werden auf Dauer private Investoren vergrätzen.

TAHERI: Investoren wie die Deutsche Wohnen möchte ich gerne vergrätzen. Das sind keine Investoren, sondern Spekulanten. Sie schaffen keine Werte, sondern treiben die Preise für Immobilien in die Höhe.

VOIGTLÄNDER: Ich bin mir nicht sicher, ob Sie wirklich die Tragweite ihrer Kampagne überblicken. Schon jetzt hat sie negative Folgen für den Berliner Wohnungsmarkt. Der Konzern Vonovia beispielsweise hat alle Neubaupläne in Berlin auf Eis gelegt.

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