Wohnungsmarkt und Immobilien: Berlin wird immer teurer
Teuer war Wohnen bisher nur im Zentrum. Jetzt entdecken Investoren die Ränder der Stadt. Deshalb steigen die Preise flächendeckend und immer mehr Mietwohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt.
Die Stadt wächst, die Mieten explodieren, die Preise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Mehrfamilienhäuser ebenfalls. Und weil alle nach Grundstücken suchen, befeuert das auch die Baulandpreise. Um fast ein Drittel stiegen Berlins „Bodenrichtwerte“ im vergangenen Jahr. Der Preis von Wohneigentum stieg flächendeckend im Schnitt um zehn Prozent. Dramatisch aber vor allem: Immer mehr Hauseigentümer wandeln Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um.
Alarmismus steckt nicht hinter dieser Meldung, denn sie stammt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Das öffentliche Gremium hat Einblick in alle notariell abgeschlossene Immobilien-Kaufverträge, wertet die Preise aus und veröffentlicht diese. Schätzungen und Meinungen bleiben somit außen vor.
„Ungebremstes Wachstum“ stellt der Chef des Gutachterausschusses Reiner Rössler fest, und „eine Trendwende ist auch in diesem Jahr derzeit nicht erkennbar“. Dünner werde die Luft nur für Preiserhöhungen bei den luxuriösen Neubauten. Die Zahlungskraft in Berlin sei eben doch nicht so hoch wie in München oder Hamburg.
Dafür steigen nun auch die Preise für Wohnungen an den früher nicht so attraktiven Rändern der Stadt. Auf fast 2500 Euro je Quadratmeter ist der Kaufpreis von Eigentumswohnungen im Gesamtberliner Durchschnitt inzwischen gestiegen, rund 230 Euro je Quadratmeter mehr als im Vorjahr.
Riskante Entwicklung
„Ob das langfristig gut gehen kann, wage ich zu bezweifeln“, sagt Rössler. Investoren überschätzten schon mal die Kaufkraft der Berliner und spekulierten auf zu hohe Mieten oder Wohnungspreise. Privatleute, die eine Wohnung oder ein Eigenheim erwerben, sollten gewarnt sein: Ein Anstieg der Baugeld-Zinsen ist möglich und dann steigt die finanzielle Belastung des Eigenheims, das außerdem mehr Neben- und Erhaltungskosten als die Mietwohnung verschlingt.
29.000 Immobilien wurden im Jahr 2014 gehandelt
Laut Wohnungsmarktbericht wechselten rund 29.000 Immobilien im vergangenen Jahr den Eigentümer, das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr. Der leichte Rückgang geht auf das Konto der vom Land Berlin angehobenen Grunderwerbsteuer: Viele Kaufwillige hatten deshalb im Vorjahr noch ein Objekt erworben. Dafür spricht auch, dass die bei den Immobiliengeschäften umgesetzte Geldsumme bei weitem nicht so stark zurückging (minus sechs Prozent).
Im Einzelnen stiegen die Durchschnittspreise von Ein- und Zweifamilienhäusern um neun Prozent, Mietwohnhäuser verteuerten sich um 13 Prozent. Am stärksten stiegen die Preise bei Immobilien in einfachen Lagen mit einfacher Ausstattung. Dort sind die Mieten noch vergleichsweise günstig und Investoren sehen Chancen, ihre Renditen durch Mieterhöhungen zu verbessern – oder durch die Umwandlung des Objekts in eine Eigentumsanlage.
Auch das ist ein Trend, den die Gutachter feststellen: die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die Zahl der umgewandelten Objekte stieg um fast ein Viertel gegenüber dem Vorjahr: Fast 11300 Wohnungen waren es im vergangenen Jahr. Stadtweit am stärksten von Umwandlungen betroffen ist der Altbezirk Friedrichshain. Prenzlauer Berg, Charlottenburg und Neukölln sind ebenfalls Hochburgen der Umwandlung.
Im ersten Halbjahr 2015 stiegen die Immobilien-Umsätze um 40 Prozent
In diesem Jahr verstärkte sich dieser Trend: Im ersten Halbjahr 2015 stiegen die Immobilien-Umsätze erneut – um mehr als 40 Prozent auf 421 Millionen Euro. Besonders stark war das Plus beim Geldumsatz im Handel mit Ein- und Zweifamilienhäusern (627 Millionen Euro; plus 72 Prozent). Auch der Handel mit Eigentumswohnungen blüht: Immobilien im Wert von mehr als 2,2 Milliarden Euro wechselten den Eigentümer, ein Drittel mehr als im Vorjahr.
Reiner Wild, Chef des Berliner Mietervereins, sagte: „Mittlerweile werden schon mehr Eigentumswohnungen als Mietwohnungen angeboten“. Vor allem in den zentralen Stadtteilen werde dies zu einer weiteren Veränderung der Bevölkerungsstruktur führen: Weniger Mieter, mehr Wohlhabende.