Erste erfolgreiche Klage in Berlin: Amtsgericht erlaubt Mieterhöhung trotz Mietendeckel
Ein Vermieter will die Miete um 25 Euro erhöhen. Nach dem Mietendeckel eigentlich ist das unzulässig, nach einem Richterspruch jetzt aber doch.
Das Amtsgericht hat einen Widerspruch gegen eine Mieterhöhung mit Hinweis auf den Mietendeckel abgelehnt. Das Urteil ist bemerkenswert, weil es den Berliner Sonderweg bis ins Detail abwägt. Und der Richter erklärt, warum der landesrechtliche Mietendeckel das „vorrangige“ Bundesrecht nicht außer Kraft setzen dürfe. In dem konkreten Fall erlaube schon das generelle Rückwirkungsverbot keine Anwendung der „Stichtagsregelung“.
Hintergrund: Der Mietendeckel trat erst zum 23. Februar 2020 in Kraft. Das neue Gesetz soll aber alle Mieterhöhungen vom Zeitpunkt des Senatsbeschlusses, dem „Stichtag“ am 18. Juni 2019, „verbieten“. Damit würde das Land rückwirkend Mieterhöhungen verbieten und unter Strafe stellen. Dabei wären diese nach dem (damals) noch gültigen Mietrecht des Bundes zulässig – und noch kein anderes Gesetz war in Kraft. Eine solche „rückwirkende Bestrafung“ sei mit dem Grundgesetz unvereinbar, so der Richter. Und die Verfassung sei hier strikt: „schrankenlos und keiner Abwägung“ zugänglich.
Der Richter setzte sich sogar mit den beiden Gesetzentwurfs-Fassungen auseinander, die während der Entstehung diskutiert wurden. Und er wägte die umstrittene Frage ab, ob das neue Gesetz überhaupt zulässig ist nach dem Grundgesetz. Das Fazit des Richters: „Können die sich in ihrem Regelungsbereich überschneidenden Normen (Berlins und des Bundes; Anm. d. Red.) bei ihrer Anwendung zu verschiedenen Ergebnissen führen, bricht Bundesrecht jeder Rangordnung eine landesrechtliche Regelung selbst dann, wenn sie Bestandteil des Landesverfassungsrechts wäre“.
Kurzum, der Bund habe das Mietrecht bereits detailliert geregelt. Berlin stelle mit dem Mietendeckel ein konkurrierendes Gesetz auf. Und in solchen Fällen konkurrierender „Rechtsregime“ habe immer das Bundesrecht den Vorrang. Sogar für den Fall dass diese – von Gutachtern während der Erarbeitung des Gesetzes infrage gestellte – Einschätzung falsch sei, führt der Richter das Bundesverfassungsgericht selbst ins Feld.
Im Jahr 1980 habe das oberste Gericht einen „Mietpreisstopp“ verhandelt. Schon damals sei das Urteil eindeutig gewesen. Das Amtsgericht zitiert Karlsruhe so: Eine Regelung, „die praktisch zu einem Mietpreisstopp und einer Beseitigung des gesetzlichen Anspruchs auf die Vergleichsmiete (also des Bundesrechts; Anm. d. Red.) führt, steht nicht nur im Widerspruch zum Gesetz, sie verletzt auch das Grundrecht des Artikels 14 I 1 Grundgesetz“.
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CDU und FDP im Bundestag haben eine Normenkontrollklage angekündigt. Christian Gräff, baupolitischer Sprecher der CDU-Fraktion, erklärte: „Immer mehr Urteile gegen den sogenannten Mietendeckel und der Rückzug von Investoren bei Neubauprojekten haben unsere schlimmsten Befürchtungen leider wahr werden lassen“.
Die rechtlich umstrittene Regelung durch Rot-Rot-Grün werde auf dem Rücken der Mieter ausgetragen, die gesparte Mieten besser zurücklegen sollten und oft auch Prozesskosten tragen müssten, sagte Gräff. Die Koalitionsparteien hätten entgegen aller Warnungen alle Rechtsrisiken ignoriert.
Laut Michael Schultz, Fachanwalt der Kanzlei Müller Radack Schultz, hat das Urteil Folgen: „Mieterhöhungsverlangen anhand des Mietspiegels sind weiterhin zulässig. Die Mieter müssen weiterhin zustimmen. Und die Gerichte haben weiterhin über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu entscheiden, unabhängig vom Mietendeckel.“ Fraglich sei nur, ob die zugestimmte oder gerichtlich zuerkannte Mieterhöhung „betragsmäßig während der Geltung des Mietendeckels gefordert werden darf“.
Das Amtsgericht ist nur die erste Instanz, das Urteil kann angefochten werden. Rechtssicherheit besteht deshalb noch lange nicht. Und zwar so lange nicht, bis das Bundesverfassungsgericht in der Sache entscheidet. Dort liegen auch drei Eil-Anträge mit dem Ziel, den umstrittenen Mietendeckel und dessen Bußgeld-Regelungen erst einmal auszusetzen, bis die obersten Richter Recht gesprochen haben.