Mieten in Berlin: Wie Investoren der Mietpreisbremse ausweichen
Wenn die Kappungsgrenze bei Neuvermietungen kommt, werden andere Stadtteile attraktiv.
An diesem sonnigen Frühlingstag wirkt selbst die sonst eher triste Rudolf-Wissell-Siedlung im Spandauer Ortsteil Staaken fast idyllisch. Arndt Krienen, Vorstand der Westgrund AG, spaziert an den in den 1970er Jahren errichteten Häusern der Großwohnsiedlung im Pillnitzer Weg vorbei und spricht gelassen ein großes Wort aus: „Wir sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen.“
Moment mal. Warnen nicht seit Monaten Immobilienunternehmen und -verbände eindringlich vor den verheerenden Folgen der Mietpreisbremse? Skizzieren sie nicht das Bild eines Wohnungsmarktes, in dem Investoren als Folge des staatlichen Eingriffs ins Mietgefüge keine Neubauten mehr errichten und ihre Wohnhäuser verfallen lassen? Und hat nicht gerade erst Axel Gedaschko, der Präsident des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, die Mietpreisbremse mit „einem Schuss aus der Schrotflinte mit zu vielen Kollateralschäden“ verglichen?
Die Kritik der Lobbyisten richtet sich gegen die Absicht der Bundesregierung, den Anstieg der Mieten zu begrenzen. Gemäß dem im März veröffentlichten Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums darf demnach die Miete, die beim Abschluss eines neuen Mietvertrags verlangt wird, um höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen davon sind Neubauten und Wohnungen, die umfassend modernisiert worden sind. Außerdem soll die Regelung nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten, die von der jeweiligen Landesregierung festgelegt werden.
Das Amt zahlt
Der Berliner Senat hat bereits deutlich gemacht, für das ganze Stadtgebiet auf die Mietpreisbremse treten zu wollen. Doch zumindest in einfachen Wohngegenden, wie es die Großwohnsiedlung in Berlin-Staaken zweifellos ist, wird sich das kaum auswirken. Das glaubt jedenfalls Westgrund-Chef Arndt Krienen. „Wir wollen die Miete nicht massiv erhöhen“, betont er. „Wir beschränken uns darauf, sie moderat an den Mietspiegelwert heranzuführen.“
Das macht das börsennotierte Unternehmen jedoch nicht aus sozialen Gründen. Die 1080 Wohnungen in Staaken sind nämlich zu rund 70 Prozent an Empfänger von Transferleistungen vermietet. „Das hat den Vorteil, dass das Amt die Miete zahlt“, sagt Krienen. Allerdings ist die Miethöhe bei Arbeitslosengeld-II-Beziehern gedeckelt – würde dieser Wert überschritten, müssten die Mieter ausziehen, und Westgrund hätte mit Leerstand zu kämpfen.
Hinzu kommt, dass die Mieten in den Siebziger-Jahre-Wohnblöcken momentan ohnehin nicht frei vereinbart werden können. Noch bis Ende dieses Jahres ist ihre Höhe nämlich festgeschrieben, weil die Wohnungen seinerzeit öffentlich gefördert wurden. Erst von 2015 an darf sich der Vermieter am Mietspiegel orientieren. Und der liegt über dem jetzigen Wert: Während die heutige Durchschnittsmiete 5,36 Euro pro Quadratmeter beträgt, wären laut Mietspiegel für größere Wohnungen mit guter Ausstattung 5,70 Euro zulässig. Bei kleinen Wohnungen dürften sogar bis zu sieben Euro verlangt werden, wie Bettina Bender von den Ernst G. Hachmann Hausverwaltung sagt, die im Auftrag von Westgrund die Wohnanlage verwaltet.
Die Auswirkungen der Mietpreisbremse bleiben in vielen Stadtteilen überschaubar
Mit anderen Worten: Der Vermieter kann die Miete bei Neuvermietung höher ansetzen, ohne in Konflikt mit der Mietpreisbremse zu geraten. Und das ist kein Einzelfall, wie Zahlen des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) nahelegen. Demnach dürften nicht nur in Spandau, sondern auch in Reinickendorf, in Steglitz-Zehlendorf, in Teilen von Charlottenburg-Wilmersdorf und im Altbezirk Mitte die Auswirkungen der Mietpreisbremse überschaubar bleiben. Der Grund: In diesen Stadtteilen liegen nach Angaben des IVD die Mieten, die bei neuen Mietverträgen verlangt werden, nicht allzu deutlich über dem Mietspiegelwert.
In Reinickendorf und Spandau ist dies der Fall, weil sich hohe Mieten nicht durchsetzen lassen; in den begehrten Kiezen des Berliner Südwestens, der City-West und von Mitte ist umgekehrt der Mietspiegelwert bereits jetzt hoch.
Der IVD erwartet, dass sich Investoren deshalb künftig verstärkt für Wohnimmobilien in diesen Stadtteilen interessieren werden. Sollte die Mietpreisbremse kommen, würden im Gegenzug Wedding, Lichtenberg, Tiergarten und Neukölln für Investoren an Attraktivität verlieren. Denn in diesen Stadtteilen können Vermieter heute bei einem Mieterwechsel Preise durchsetzen, die viel höher sind als der Mietspiegelwert – und genau diesem Geschäftsmodell will ja der Gesetzgeber einen Riegel vorschieben.
Gut für die Rendite
Arndt Krienen von der Westgrund setzt dagegen auf ein anderes Modell: Er will für seine Aktionäre eine hohe Rendite erzielen, indem er günstig Wohngebäude mit hohem Leerstand kauft und dann den Leerstand senkt. Die Wohnanlage in Staaken erwarb das Unternehmen im vergangenen Jahr zu einem Preis, der 11,5 Mal so hoch war die jährlichen Mieteinnahmen. Das gilt als sehr günstig. Zum Vergleich: Wer heute ein Mehrfamilienhaus in einer guten Berliner Gegend erwerben will, muss laut dem Maklerhaus Engel & Völkers leicht das Zwanzigfache der Jahresmiete bezahlen.
Ein zweiter Vorteil aus Sicht des Investors: Zehn Prozent der Staakener Wohnungen standen zum Zeitpunkt des Kaufs leer. Mittlerweile sind es nur noch fünf Prozent – gut für die Rendite. Die Nachfrage sei hoch sagt Verwalterin Bettina Bender. Der Vermutung allerdings, dass es sich bei den Interessenten um Menschen handelt, die aus den begehrten Innenstadtbezirken verdrängt werden, widerspricht Bender: Die meisten Interessenten kommen nach ihren Worten aus Spandau, Reinickendorf und Falkensee und damit aus der näheren Umgebung.