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Gute Aussichten. Bei Neubauten der vergangenen zehn Jahre steigen die Preise am stärksten – denn das sind die Immobilien, nach denen potenzielle Käufer als Erstes suchen.
© Andrea Warnecke/dpa

Immobilienkauf „So schnell kann man gar nicht nachbauen“

Immobilienkauf in der Großstadt: Niedrige Zinsen, steigende Preise und eine überschaubare Zahl an Angeboten.

Knapp sechs Prozent mehr mussten Käufer 2013 für eine Eigentumswohnung ausgeben als im Jahr davor. Das geht aus dem aktuellen F+B-Wohnindex Deutschland hervor. Bernd Leutner, Geschäftsführer des F+B Forschungsinstituts aus Hamburg, erklärt: „Die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern spiegelt die nach wie vor hohe Attraktivität von Sachwertinvestitionen wider.“ Von einer generellen Immobilienpreisblase geht er nicht aus.

Großstädte wie Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, München und Berlin sind es, deren Attraktivität immer mehr zu steigen scheint.

„Die Nachfrage nach Immobilien in der Stadt ist größer als ihr Angebot“, sagt Jürgen Michael Schick vom Immobilienverband IVD. „Vor allem im mittleren bis gehobenen Segment gibt es derzeit wenige Kaufobjekte.“ Und so klettern die Preise für Bestandsimmobilien und Neubauten weiter. In München, der Stadt mit den höchsten Preisen für Eigentumswohnungen, liegt der Quadratmeterpreis laut Wohnindex bei 4580 Euro, im Vorjahr waren es noch 4222 Euro. Besonders hohe durchschnittliche Quadratmeterpreise sind in Freiburg im Breisgau (3310 Euro) und Konstanz (3170 Euro) zu beobachten. Teuer ist es auch in Hamburg (3050 Euro), Frankfurt am Main (2840), Stuttgart (2660 Euro), Düsseldorf (2520 Euro) und Köln (2370 Euro).

In Berlin kosten Eigentumswohnungen derzeit etwa 2000 Euro pro Quadratmeter, allerdings sind das schon 8,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Günstigere Wohnungen sind in Dresden, Leipzig und in Hannover zu finden, sagt IVD-Sprecher Jürgen Michael Schick, dessen Verband die Erschwinglichkeit von Immobilien in einzelnen Städten bemessen hat. Auch von der Preisrangliste des Wohnindexes ist ein deutliches Süd-Nord- und West-Ost-Gefälle zu erkennen.

Den Markt abgrasen und Preise vergleichen

„Das durchschnittliche Einkommen der Bewohner einer Großstadt ist heute deutlich größer als noch vor ein paar Jahren“, erklärt Schick. Nach seiner Einschätzung gibt es eine Vielzahl an Menschen, die sich die hohen Preise leisten können. Auch Thorsten Weidemann vom Eigentümerverband Haus & Grund spricht sich nach wie vor für den Kauf einer Immobilie aus. „Der Wohnwert ist bei einer selbst genutzten Immobilie höher als bei einer gemieteten Wohnung“, sagt er.

Um überteuerten Preisen zu entgehen, sollte man sich vorher gründlich über den Markt informieren und Preise vergleichen. Hilfreich kann es auch sein, sich nicht an den Hotspots wie Prenzlauer Berg in Berlin zu orientieren. „In heute angesagten Vierteln kann es durchaus zu einer Preiskorrektur kommen“, so Weidemann. Er rechnet damit, dass der Wohnungsmarkt in den Städten noch etwa drei bis fünf Jahre so eng bleiben wird. „So schnell kann man gar nicht nachbauen“, meint er.

„Altbauten um die Jahrhundertwende und Neubauten der letzten zehn Jahre steigen vom Preis her am meisten“, sagt Jürgen Schick. „Das sind die Bauten, nach denen potenzielle Käufer als Erstes suchen.“ Eine Alternative können Häuser aus den sechziger und siebziger Jahren sein. Solche Wohnungen seien preislich oft attraktiver.

„Um eine Immobilie richtig einschätzen zu können, sollte man einen Gutachter zum Besichtigungstermin mitnehmen“, empfiehlt Thorsten Weidemann. „Dieser stellt ein Wert- und Baugutachten auf, das zum Beispiel Hinweise auf feuchte Wände geben kann.“ „Zu den zu prüfenden Unterlagen gehören die Wohngeldabrechnungen sowie der Grundriss der Wohnung“, erklärt Jürgen Michael Schick. Hinzu kommen die Protokolle der Eigentümerversammlungen. „Sie geben weitere Hinweise auf die Bausubstanz und das Zusammenleben in der Hausgemeinschaft.“ Erst nach der Auswertung aller Unterlagen, kann man sich ein genaues Bild über den Zustand der Wohnung und ihren Wert machen. Haus-&-Grund-Geschäftsführer Weidemann weist darauf hin, dass der ausgeschriebene Kaufpreis nicht festgeschrieben ist. Verhandeln sei möglich.

Bei der Ermittlung der monatlichen Rate genau kalkulieren

„Die erste Frage bei der Baufinanzierung ist, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht“, erklärt Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. „Ohne ein Mindestmaß an Eigenkapital kann eine Immobilienfinanzierung selbst bei niedrigen Zinsen teuer und riskant werden.“ Die Finanzexpertin empfiehlt einen Anteil von mindestens 20 bis 30 Prozent.

Bei der Ermittlung der monatlichen Rate sollte genau kalkuliert werden: „Wer sich hier überschätzt, läuft Gefahr, die Rate nach ein paar Jahren nicht begleichen zu können“, sagt Oelmann. Beratungshilfe geben hier die Verbraucherzentralen und unabhängige Finanzberater.

Die monatliche Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Den Zins gibt die Bank vor. Die Tilgung legt der Verbraucher mit der monatlichen Rate fest. „Sie bestimmt die Laufzeit des Kredits und ist ein entscheidender Faktor“, so Oelmann. Je länger man benötigt, um die Schulden zurückzuzahlen, desto länger zahlt man auch Zinsen an die Bank. „In der aktuellen Niedrigzinsphase sollte die Tilgung bei drei Prozent angesetzt werden“, rät sie. Michael Schick empfiehlt, auf eine Zinsbindung von zehn bis 15 Jahren zu achten.

„Spätestens zum Renteneintritt sollte die Finanzierung abgeschlossen sein“, sagt Oelmann. Mit Mitte 30 ist eine Laufzeit von 25 Jahren denkbar. Mit Anfang 50 bleibt weniger Zeit und die Rate sollte entsprechend höher gewählt werden.

Bei der Kredithöhe sollten neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklerkosten bedacht werden.

„Zusammen kommt man hier schnell auf zehn Prozent des Kaufpreises“, so Oelmann. Auch hier gilt es, verschiedene Kreditangebote der Banken zu vergleichen. „Kreditrechner können einen ersten Überblick über Rate, Zins, Tilgung und Laufzeit des Darlehens geben.“

Bleibt noch die Frage, ob Selbstnutzung oder Kapitalanlage. „Eine Immobilie zur Selbstnutzung zu kaufen, lohnt sich nur für Menschen, die wissen, dass sie fünf bis zehn Jahre an einem Ort bleiben wollen“, sagt Schick. „Danach kann die Immobilie auch vermietet werden.“ Bei einer Kapitalanlage sollte die Rendite vier bis fünf Prozent betragen. „Dann ist sie gut.“ (dpa)

Evelyn Steinbach

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