Berliner Wohnungsunternehmen: Offensive gegen steigende Mieten und knappen Wohnraum
Die Zeiten der Entspannung sind vorbei: Bis 2018 planen die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen hunderte Neubauten.
Viele Jahre lang fühlten sich die sechs landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen nicht so recht wohl, wenn man sie so nannte, wie sie eigentlich heißen: nämlich Wohnungsbaugesellschaften. Und das war verständlich: In Zeiten des entspannten Wohnungsmarkts hatten sie sich vom Wohnungsneubau komplett zurückgezogen – und warum soll man von einer Wohnungsbaugesellschaft sprechen, wenn diese Gesellschaft gar keine Wohnungen baut?
Doch das hat sich innerhalb kurzer Zeit gründlich geändert. Seit einigen Monaten folgen Spatenstiche, Grundsteinlegungen und Richtfeste kommunaler Wohnungen Schlag auf Schlag. Ende März zum Beispiel feierte die Gesobau das erste Richtfest im Rahmen ihrer Neubauoffensive – in Niederschönhausen, wo in den Pankower Gärten hundert Wohnungen entstehen.
Schon im Februar hatte die Gewobag zum Richtfest für ihren Gartenhof Kiefholz in der Treptower Kiefholzstraße eingeladen, wo sich jetzt knapp hundert Wohnungen ihrer Vollendung nähern. Und in Karlshorst beziehen gerade die Mieter die Treskowhöfe, eine von der Howoge errichtete Anlage mit 414 Mietwohnungen.
Mit ihren Neubauaktivitäten folgen die sechs landeseigenen Gesellschaften (neben Gesobau, Gewobag und Howoge sind das die Stadt und Land, die Degewo und die WBM) den Wünschen ihres Gesellschafters, also des Landes Berlin. „Neubau ist das schärfste Schwert gegen steigende Mieten“, sagt Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel. „Attraktiver Wohnraum zu einem bezahlbaren Preis“, wie ihn die städtischen Wohnungsbaugesellschaften momentan schaffen, ist nach Ansicht Geisels „die beste Antwort auf die drängenden Wohnungsmarktprobleme dieser Stadt“.
Die Gesellschaften sind verpflichtet, im eher günstigen Segment zu bauen
Tatsächlich haben sich die sechs landeseigenen Gesellschaften „herausfordernde Ziele“ gesetzt, wie es Howoge-Geschäftsführerin Stefanie Frensch formuliert. Bis zum Jahr 2018 wollen die Unternehmen insgesamt mindestens 10 000 Wohnungen errichten. In den darauf folgenden Jahren werden noch einmal tausende weitere Einheiten hinzukommen.
Um die Baumaschinerie zum Laufen zu bringen, mussten die meisten kommunalen Wohnungsbaugesellschaften nach Jahren der Neubau-Abstinenz erst einmal wieder eine Planungs- und Bauabteilung einrichten. Weil das nicht von heute auf morgen geht, entschieden sich die landeseigenen Unternehmen, auch Projektentwicklungen aufzukaufen. Das bedeutet, dass sie Vorhaben erwerben, die von privaten Projektentwicklern realisiert werden – zum Beispiel die Pankower Gärten und der Gartenhof Kiefholz.
Allerdings sind die Gesellschaften verpflichtet, im eher günstigen Segment zu bauen. Wobei günstig nicht billig heißt: Im nicht-geförderten Bereich verlangen auch sie eine Neubaumiete von durchschnittlich knapp zehn Euro pro Quadratmeter. Preiswerter ist es lediglich bei den vom Land geförderten Wohnungen, bei denen die Anfangsmiete bei durchschnittlich 6,50 Euro liegt. Um aber auch ohne Förderung Neubauwohnungen für breite Schichten der Bevölkerung anbieten zu können, suchen die Unternehmen nach neuen Wegen.
„Wir werden bei der Planung unserer Neubauvorhaben künftig mehr Eigenleistung erbringen und beim Bauen innovativer werden“, sagt Kristina Jahn. „Das senkt die Baukosten und macht sich positiv bei der Mietpreisgestaltung bemerkbar.“ Jahn ist Vorstandsmitglied der Degewo, die bis zum Jahr 2025 11 000 neue Wohnungen errichten will.
Modulare Bauweise soll Kosten senken
Für Innovationen plädiert auch Howoge-Chefin Stefanie Frensch. „Wir müssen uns Gedanken über eine modulare Bauweise machen.“ Wichtig sei es außerdem, auf effiziente Grundrisse und eine hohe Ausnutzung der Grundstücke zu achten. Frensch schätzt sich glücklich, dass ihr Unternehmen sich rechtzeitig geeignete Bauareale gesichert hat. Denn der Berliner Bauboom hat zu stark gestiegenen Grundstückspreisen geführt – ein Problem gerade für die landeseigenen Unternehmen, die bei Bieterwettstreiten mit renditeorientierten Projektentwicklern schlechte Karten haben.
Besonders drängend ist die Grundstücksfrage für die WBM, die ausschließlich in Mitte und Friedrichshain, also in dicht bebauten Innenstadtvierteln, tätig ist. Deshalb setze die WBM auf die Nutzung von Dachgeschossen und die Umwandlung von Gewerbeflächen, erklärt Pressesprecherin Steffi Pianka. Aber auch ein Großprojekt in prominenter Lage ist in Vorbereitung: Auf der Fischerinsel will die WBM ein Wohngebäude mit 15 800 Quadratmeter Bruttogeschossfläche errichten, was ungefähr 200 Wohnungen entsprechen dürfte. „Voraussichtlich 30 Prozent der neuen Wohnungen werden mit einer Mietpreisbindung zu einer Nettokaltmiete ab 6,50 Euro pro Quadratmeter angeboten“, sagt Pianka.
Die Gewobag ihrerseits will nach eigenen Angaben in Kürze mit dem Bau von Wohnungen auf unternehmenseigenen Grundstücken in Prenzlauer Berg beginnen, Details sollen bald bekannt gegeben werden. Ansonsten aber stehen verstärkt nicht ganz so prominente und damit günstigere Lagen im Vordergrund. So wird die Gewobag im dritten Quartal dieses Jahres in der Reinickendorfer Neptunstraße mit dem Bau von 120 Wohnungen beginnen. Ebenfalls noch in diesem Jahr plant die Gesobau den Baustart für 185 Wohnungen in der Weddinger Bornemannstraße, während die Stadt und Land in der Ortolfstraße/Schönefelder Chaussee im Ortsteil Altglienicke sogar 410 Wohnungen errichten will.