Ferienimmobilien auf Mallorca: Meer geht immer

Vamos a la Schnäppchen? Auf Mallorca, der Deutschen liebste Urlaubsinsel, warten in diesem Jahr günstige Immobiliengelegenheiten wie noch nie. Das spanische Statistikamt „Instituto Nacional de Estadística“, INE, meldet für das laufende Jahr positive Zuwächse im Immobilienhandel. Im Zeitraum Januar bis April 2013 registrierten die spanischen Notare nach Angaben des auf Mallorca ansässigen Franchisegebers Porta Mallorquina Real Estate S. L. insgesamt 105 924 Verkaufstransaktionen – ohne sozialen Wohnungsbau–, was einem Plus von zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Die Balearen liegen mit einem Plus in Höhe von 12 Prozent über dem Landesdurchschnitt, hier wechselten in den ersten vier Monaten des Jahres insgesamt 2973 Immobilien ihren Besitzer.

Die Wirtschaftskrise hat die Immobilienpreise in Spanien nach jahrelangem Boom nach unten geprügelt. Wie auf dem Festland sind auf Mallorca im Vergleich zu 2008 mittlerweile zahlreiche Wohnungen und Häuser 30 bis 50 Prozent günstiger zu haben. Selbst in der Inselhauptstadt Palma de Mallorca und am Playa de Palma sind die Preise pro Quadratmeter Gebrauchtimmobilie auf teilweise unter 1000 Euro gerutscht. Die eigene Mallorcawohnung ab 50 000 Euro rückt also theoretisch in den Bereich des Möglichen.

Der Immobilienanbieter Porta Mallorquina kann die oft beschworenen Preisrückgänge mit Blick auf das eigene, eher hochpreisige, Portfolio nicht bestätigen: „Natürlich gibt es immer wieder Preisreduktionen. Aber insgesamt konnten wir in unserem Portfolio im letzten Jahr bei weniger als fünf Prozent der Objekte Preisrückgänge verzeichnen, was aber auch an der realistischen Marktpreiseinschätzung der von uns aufgenommenen Immobilien liegt“, sagt Manfred Biedermann, Geschäftsführer der inselweit tätigen Maklerfirma. „Wir stellen fest, dass sich die Preise in guten Lagen weitgehend stabilisiert haben, die teilweise zweistelligen Preissteigerungsraten pro Jahr sind seit 2009 passé.“ Bei Porta Mallorquina bewegt sich zum Beispiel das durchschnittliche Preisgefüge bei qualitativ hochwertigen Immobilien in guter Lage zwischen rund 3000 Euro/m² im etwas günstigeren Süden bis hin zu mehr als 5000 Euro/m² im begehrten Südwesten.

Besonders aktiv im Verkauf sind derzeit spanische Banken, die nach privaten Zwangsversteigerungen und Bauträgerpleiten zu Großgrundbesitzern geworden sind und die Schrumpfposten aus der Bilanz nur zu gerne herausrechnen möchten. Da kommen Schnäppchenjäger aus Alemania gerade recht. Wer indes im Ausland eine Ferienimmobilie kaufen möchte, ist gut beraten, den Blick auf landesspezifische Eigenarten zu richten.

Worauf man beim Kauf achten sollte

Gegenangebotssicherheit

Wem das Schnäppchen noch zu teuer ist, der wird von einigen Banken aufgefordert, ein Gegenangebot abzugeben. Allerdings soll dann mitunter eine Sicherheit hinterlegt werden von z. B. 3000 Euro. Die gibt es zurück, wenn die Bank das Gegenangebot nicht akzeptiert. Fragt sich nur wann. „Internetforen sind voll mit Beschwerden von Leuten, die monatelang auf eine Rückzahlung gewartet haben“, sagt der in Palma de Mallorca tätige Rechtsanwalt Matthias Jahnel. Die Bank sichert sich so ein zinsloses Darlehen – und wenn der entnervt auf Antwort wartende Kaufinteressent sich für eine andere Immobilie entscheidet und sein Gegenangebot zurückzieht, ist das Geld verloren.

No parking

Um den Preis einer Immobilie noch mehr als Schnäppchen wirken zu lassen, werden Parkplatz (Parking) und Abstellraum (Trastero) gesondert verkauft, obwohl sie eigentlich zur Immobilie gehören. Wer darauf nicht verzichten will, muss dann eben noch mal 10 000 bis 15 000 oder mehr Euro drauflegen.

Finanzierung

Immobilienkauf ohne oder mit wenig Eigenkapital? Kein Problem, wenn es sich um eine Bestandsimmobilie der Bank handelt. Allerdings kostet das sehr viel Zinsen: 3,5 bis 4 Prozent sollte der Immobilienkäufer einkalkulieren. Bei Immobilien vom freien Markt sind derzeit sogar etwa 5,5 Prozent üblich. Zum Vergleich: In Deutschland wird eine Finanzierung mit zehn Jahren Zinsbindung für deutlich unter 2,5 Prozent angeboten.

Ferienvermietung

Mitunter wird vorgerechnet, dass der Mallorcaschnäppchenkäufer mit Ferienvermietung nun innerhalb weniger Jahre das Geld wieder hereinholt. Schon ein kleines Appartement bringe leicht einhundert Euro am Tag. Was aber meist unerwähnt bleibt: Dem Neuferienvermieter drohen ohne Genehmigung Geldbußen von mehreren 10 000 Euro. Und: „Das Tourismusrahmengesetz der Balearen regelt seit 2012, dass nur alleinstehende Häuser Ferienvermietungsgenehmigungen erhalten können, also keine Appartements“, sagt der in Santa Ponsa tätige Rechtsanwalt Joachim Süselbeck.

Außerdem sollte der Schnäppchenjäger berücksichtigen, dass die Bausubstanz typischer Spanienimmobilien ebenfalls meist billig ist und erhebliche Folgeinvestitionen nötig sein können. Das wird unter anderem deutlich mit dem seit 1. Juni in Spanien gesetzlich vorgeschriebenen Energiezertifikat. Selbst Neubauten kommen häufig über ein G, das für die schlechteste Klasse steht, nicht hinaus. Dass der spanische Immobilienmarkt den Tiefpunkt erreicht hat und deswegen Eile geboten ist, glauben Einheimische – sofern sie nicht im Verkauf tätig sind – ohnehin kaum. Rechtsanwalt Jahnel: „Derzeit werden am Gericht in Palma die Zwangsversteigerungen aus dem Jahr 2010 verhandelt. Da kommt also noch einiges auf den Markt. Qualitativ hochwertige Immobilien indes rutschen so gut wie nie in die Zwangsversteigerung.“

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