zum Hauptinhalt
Aus alt neu machen. Die geplante Neuregelung des Mietrechts mache viele Modernisierungen für Vermieter unattraktiv, klagt die Immobilienbranche.
© imago

Modernisierungskosten Investitionsstopp folgt auf Mietpreisbremse

Immobilienwirtschaft lehnt geplante Neuregelung zur Mieterhöhung nach Modernisierung ab.

Der Koalitionsvertrag sieht mehrere Veränderungen des Mietrechts vor. Dazu zählt auch, dass nach dem Willen der großen Koalition die Mieterhöhung nach Modernisierung nur noch zu höchstens zehn Prozent jährlich und längstens bis zur Amortisation der Kosten erfolgen darf. Wie dieses Vorhaben in Gesetzesform gegossen werden kann, und was mit der Miete nach Amortisation der Kosten passiert, ist derzeit völlig unklar. Die Immobilienwirtschaft lehnt das Vorhaben als kontraproduktiv ab – die Bereitschaft von Vermietern, ältere und alte Wohnungen zu modernisieren, werde damit nicht befördert.

„Mit der Regelung zur Amortisationsdauer wird das Geschäftsmodell der Vermietung von Wohnungen ausgehöhlt: Der Mieter erhält nach der Amortisation der Modernisierungskosten einen Nutzen, ohne dass er dafür ein Entgelt bezahlt. Leistungen zu bieten, für die keine Gegenleistung in Form eines Mietentgeltes erbracht wird, ist letztlich kein ‚Vermieten‘, sondern ‚Verschenken‘“, sagte Jens-Ulrich Kießling, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) und Präsident des Immobilienverbandes IVD am Mittwoch zur entsprechenden Vereinbarung im Koalitionsvertrag. Außerdem dürfte es für Vermieter schwierig werden, die nach einer Modernisierung geltende künftige Miete zu errechnen. Kießling wies darauf hin, dass etwa achtzig Prozent des Wohnungsbestandes vor 1990, die Hälfte davon in den 1950er bis 1970er Jahren errichtet worden ist.

Damit das Vorhaben erst gar nicht in einen Gesetzentwurf mündet, legte die BID eine Folgenabschätzung in Form eines Gutachten vor, das InWIS-Institut im Auftrag der BID erstellt hat.

Es droht ein Modernisierungsstopp

Folgt man dem Gutachten „Wirkungsanalyse der Mietrechtsänderungen – Mieterhöhung nach Modernisierung“ kommt eine Begrenzung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung bis zur Amortisation der Modernisierungskosten einem Investitions- beziehungsweise Modernisierungsstopp gleich.

Schon eine Verringerung der Mieterhöhungsmöglichkeit von 11 auf 10 Prozent mache viele Modernisierungen nicht mehr attraktiv, heißt es in dem Gutachten: „Sie sind nicht mehr wirtschaftlich darstellbar. Darf die modernisierungsbedingte Mieterhöhung aber nur bis zur Amortisation der Modernisierungskosten geltend gemacht werden, ist keine der berechneten Modernisierungsmaßnahmen mehr wirtschaftlich darstellbar.“ Dies betreffe alle Arten von Investitionen – von der Verbesserung der Sicherheitsausstattung an Wohnungseingangstüren, den Balkonanbau und das Nachrüsten von Aufzugsanlagen bis hin zu aufwendigen Modernisierungen wie dem altersgerechten Umbau von Wohnungen und energetischen Sanierungen.

Ulrich Kelber (SPD), Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, kündigte auf der BID-Veranstaltung in Berlin-Mitte jedoch an, direkt nach der Verabschiedung der Mietpreisbremse mit der Umsetzung der zweiten mietrechtlichen Tranche des Koalitionsvertrages zu starten. Was eilbedürftig sei, werde zuerst erledigt, und das seien die steigenden Mieten in den Ballungszentren, sagte Kelber.

Sein Ministerium beschäftige sich zurzeit aber bereits mit den Kriterien, die für die umlagefähigen Modernisierungen gelten sollen: „Müssen wir jede energetische Sanierung gleich behandeln? Braucht man beim altersgerechten Umbau gleich einen Fahrstuhl oder reicht es zunächst, wenn wenn die Erdgeschosswohnung barrierefrei ausgebaut wird?“, fragte Kelber.

Hohe Baukosten bremsen den Neubau

Zudem sei die Frage zu beantworten, wie ein Missbrauch der neuen Regelungen ausgeschlossen werde: „Ein umlagefähige Baumaßnahme könnte renditeträchtiger sein, wenn ich als Vermieter nicht die sinnvollste und wirtschaftlichste wähle, sondern die teuerste.“ Im Grundsatz wolle man aber, dass Eigentümer, die investieren, noch Geld verdienen können und Mieter sich diese modernisierten Wohnungen dann auch leisten können.

Kelbers Kollege aus dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, der Parlamentarische Staatssekretär Florian Pronold (SPD), legte den Fokus auf die gestiegenen Baukosten, die dem Neubau bezahlbarer Wohnungen und damit der Entspannung der Wohnungsmärkte im Wege stehen. Im „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ werde man auch Kostentreiber wie die Stellplatzverordnung auf den Prüfstand stellen, sagte er in der Berlin-Brandenburgischen Akademie der Wissenschaften. Zudem: „Warum gelingt es nicht, einen Kubus neu zu errichten, weil es dann einfacher ist, ihn barrierefrei und energieeffizient zu gestalten?“

Jan-Marco Luczak (CDU), stellvertretender Vorsitzender des Bundestagsausschusses für Recht und Verbraucherschutz, äußerte sich auf der Veranstaltung skeptisch gegenüber der geplanten Befristung und Absenkung der Modernisierungsmieterhöhung. Das Schlimmste, was passieren könne, wäre, dass nichts mehr passiere, sagte der Berliner. Also dass der im InWIS-Gutachten prognostizierte Investitions- und Modernisierungsstopp tatsächlich eintreten würde.

Zur Startseite