Neubauprojekt am Gleisdreieck: „Die Leute im Möckernkiez ticken anders“
Das Kreuzberger Genossenschaftsprojekt hatte große Probleme. Doch jetzt ziehen die Mitglieder ein.
Frank Nitzsche kann sich in seinem Büro zufrieden zurücklehnen. Wenn der Vorstand der Genossenschaft Möckernkiez von seinem Arbeitsplatz aus dem Fenster über die Yorckstraße blickt, schaut er auf viele neue Wohnungen. Wo einst der historische Zollpackhof mit den alten Laderampen stand, ragen jetzt frisch verputzte Wohnhäuser in die Höhe, mit Arkaden im Parterre. Auf der anderen Seite, hin zum Gleisdreieck-Park, sind schon die ersten 180 Mieter eingezogen. Eine Zeit lang hat das ambitionierte Genossenschaftsprojekt „gewackelt“. Jetzt geht es auf die Zielgerade: Zum Juli hin werden alle 471 Wohnungen bezogen sein.
Für Vorstandsmitglied Nitzsche, seit Anfang 2015 im Amt, ist das „ein sehr schönes Gefühl“, auch wenn ihm zwischendurch „das eine oder andere graue Haar gewachsen“ sei. Diese Beschreibung ist noch harmlos, denn sorgenfrei – das steht fest – war der Weg in den vergangenen drei Jahren nicht.
Als Nitzsche zum Möckernkiez kam, stand es schlecht um das Projekt. Im Herbst 2014 musste der Bau wegen fehlenden Geldes gestoppt werden. Vier Rohbauten, die Fenster notdürftig mit Planen verdeckt, standen auf dem kahlen Boden. Die Kräne wurden demontiert.
Die finanzierenden Banken waren der Meinung, das Bauvorhaben brauche einen Neustart im Management, bei der Zielsetzung und auch bei der Beteiligung der Genossen.
Ab 2015 wurde umgesteuert
Wer sollte diese Aufgabe stemmen? Frank Nitzsche, gelernter Betriebswirt und Diplomkaufmann, war damals bei einer Tochtergesellschaft einer Marzahner Baugenossenschaft. Gerade 60 geworden, wollte er nach 30 Jahren in der Wohnungswirtschaft eigentlich ein Sabbatjahr machen. Und dann kam die Anfrage aus Kreuzberg, ein Wagnis zweifellos. Nitzsche zögerte zunächst, doch dann nahm er es sportlich: „Es war eine Herausforderung. Die Karre war ja ziemlich festgefahren. Ich hatte aber nichts zu verlieren.“ Und so machte er sich als neuer Vorstand gemeinsam mit der Architektin Karoline Scharpf an die Krisenbewältigung.
Ab 2015 wurde umgesteuert. „Die 2014 vorgenommene Einzelvergabe von Bauabschnitten war eines der großen Probleme. Die Banken forderten einen Generalunternehmer“, erzählt Nitzsche. Die Suche war erfolgreich: Eine Arbeitsgemeinschaft der Baufirmen Züblin und Otto Wulff übernahm das weitere Baugeschehen.
Als nächster Schritt folgte der Verkauf von zwei Grundstücken, eins für ein Drei-Sterne-Hotel mit 120 Betten an der Ecke Möckernstraße/Yorckstraße, ein zweites an der Unterführung zu den Yorckbrücken. Dort sind Gastronomie und Kultur vorgesehen. Besonders heikel schien ein weiterer Baustein für das neue Konzept. Die Mieten mussten angehoben werden. Doch siehe da: Die Mitglieder der Genossenschaft stimmten mit großer Mehrheit zu. Spätestens jetzt wusste Nitzsche: „Die Leute ticken hier anders.“ Wer es sich leisten konnte, war zu seiner Überraschung bereit, etwas mehr zu zahlen als andere nicht so gut betuchte.
Barrierefreiheit ist wichtig
Im Mai 2016 stand schließlich der neue Finanzierungsplan. Im Juni 2016 kehrten die Bagger zum Möckernkiez zurück. Zu diesem Zeitpunkt war das ursprüngliche Konzept der zahlreichen Gemeinschaftsflächen nicht mehr umsetzbar. Dann wurden nach einigen Diskussionen doch noch zwei Räume mit insgesamt 300 Quadratmetern bereitgestellt. Dafür musste von den Genossen pro Wohnung ein Zuschlag von 10 bis 20 Euro im Monat erhoben werden. Und wieder staunte Nitzsche: „Dem wurde zugestimmt. Das war ein anderes Denken. Die Mitglieder wünschten sich trotz Zusatzkosten diese Gemeinschaftsräume.“
Einer, der für dieses Denken steht, ist Ulrich Thöne. Als einer der ersten zog er am 16. Januar 2018 im Möckernkiez ein. Seit 2010 ist er Mitglied der Genossenschaft. Für den langjährigen Gewerkschafter ist die Barrierefreiheit wichtig. Krankheitsbedingt ist er in seiner Beweglichkeit eingeschränkt. Seine erste Bilanz nach gut zwei Monaten: „Ich bin hochzufrieden, fühle mich sehr gut aufgehoben. Ich kann mich in der Gemeinschaft auf andere verlassen und kann mich gut bewegen. Die barrierefreie Umgebung im gesamten Objekt ist ein großes Plus. Und das war genau unser Anspruch.“
Thöne hat zuletzt in Schöneberg gewohnt, in einem Altbau ohne Fahrstuhl. Im Möckernkiez gibt es überall Fahrstühle, sogar bis in den Keller. Die Lage mitten in der Stadt mit günstiger Verkehrsanbindung, S- und U-Bahn sowie dem Bus vor der Tür, war ein weiteres Argument. Schließlich werden demnächst noch verschiedene Arztpraxen einziehen. „Niemand bleibt allein“, das ist für Thöne das Wesen der Genossenschaft. Einen Wermutstropfen sieht er jedoch: „Man hätte die Gemeinschaftsräume besser regeln können.“
Nicht nur für Ältere gedacht
Zu den insgesamt 471 Wohnungen zählen auch die sechs Studio-Wohngemeinschaften mit jeweils vier Wohnungen. Für zwei der WGs hat sich eigens eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts namens „Lebendig altern im Möckernkiez“ gegründet, eine Antwort auf den Wunsch nach Gemeinsamkeit auch dann, wenn die Kräfte nachlassen. In zwei weiteren WGs bieten soziale Träger betreutes Wohnen für junge Leute an. Auch dafür besteht ein großer Bedarf.
Trotz der Hängepartie zwischen 2014 und 2016 ging dem Projekt der Enthusiasmus nicht verloren. Anfang 2016 gab es noch 120 freie Wohnungen. Ende 2017 waren alle weg. Und das, obwohl das Wohnen im Neubau-Kiez nicht gerade ein Schnäppchen ist. Als Einstiegspreis waren zunächst „Errichtungskosten“ von 920 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in Form von Geschäftsguthaben zu berappen. Hinzu kommt eine Nettokaltmiete, abgestuft in zwölf Kategorien entsprechend der Wohnlage, zwischen 8,62 und 13,04 Euro pro Quadratmeter im Monat, im Durchschnitt 11,08 Euro. Das liegt deutlich über vielen Altbaumieten in der Nachbarschaft.
Der Möckernkiez ist nicht nur für Ältere gedacht. Vorstand Nitzsche rechnet mit rund 30 Jungen und Mädchen im Kita-Alter. „Das sind mehr Kinder als die Schulen im Quartier aufnehmen können“, hat er schon ermittelt. Auch die Kitas der Umgebung sind bereits randvoll. Also gründeten die Eltern einen Förderverein und suchten einen Träger für ein eigenes Projekt. Nun entsteht eine Kita für immerhin 18 Kinder.
"Wir arbeiten an einem Carsharing-System"
Was wird sonst noch geboten? Auf 831 Quadratmetern kommt ein Biomarkt an die Yorckstraße. Daneben finden sich ein Café, ein Kfz-Sachverständiger und – darüber freut sich die Genossenschaft ganz besonders – die Berliner Hauptgeschäftsstelle des Allgemeinen Deutschen Fahrrad-Clubs.
Man möchte im Möckernkiez ja auch möglichst autofrei über die Runden kommen, Mietwagen aber nicht ausschließen. „Wir arbeiten an einem Carsharing-System und wollen den Bezirk für ein Pilotprojekt im Kiez für alle Bewohner begeistern“, verrät Nitzsche. Für neue Ideen ist die Genossenschaft immer zu haben. Und die zwei Krisenjahre haben ihren Ruf nicht wirklich beschädigt. Rund 1850 Mitglieder zählt sie, aber nur etwa 700 von ihnen werden auch in den 14 Neubaublöcken wohnen.
Beim Kreuzberger Modell ist es möglich, Geschäftsanteile zu übertragen. Die tatsächlichen Bewohner werden aber von der Genossenschaft ausgesucht. Natürlich können die Anteile – bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung sind das immerhin 92 000 Euro – gekündigt werden. Die Frist bis zur Rückzahlung beträgt aber mindestens drei Jahre. Das verlangen die Banken als Sicherheit für die langfristige Finanzierung.
Ein Traum wurde wahr
Künftige Vermietungsprobleme bei den 27 bis 150 Quadratmeter großen Wohnungen sind eher nicht zu erwarten. Dafür ist die Lage zu gut. Und auch das klingt beruhigend: Die nächste Mieterhöhung soll erst 2027 erfolgen. Dann sind alle drei Jahre fünf Prozent Steigerung geplant. Das insgesamt rund 130 Millionen Euro teure Projekt ist, so sieht es die Genossenschaft, gut durchfinanziert. Ein Traum wurde wahr. „Mit wenig Geld von vielen ist etwas Großes geschaffen worden“, freut sich Nitzsche.
Nun muss nur noch das bisweilen kritische Kreuzberger Umfeld ins Boot geholt werden. Die Genossen planen im Herbst eine Begrüßungsfeier für Bewohner und die Nachbarschaft, vielleicht sogar beim alljährlichen Fest in der nahe gelegenen Hornstraße. Damit würde sich ein Kreis schließen, denn an einem Infostand beim Straßenfest vor elf Jahren hatte genau dort die Idee für den Möckernkiez ihren Anfang genommen.
Für Frank Nitzsche gibt es auch nach dem bald abgeschlossenen Erstbezug noch einiges zu tun: „Ich habe einen Vertrag bis Ende 2019, werde mich zum Beispiel um Dinge wie Bewirtschaftung, Reinigung und Wartung kümmern.“ Und sicher wird er auch die eine oder andere Besuchergruppe aus Japan oder der Schweiz über das Gelände führen. Für Fachpublikum ist der Möckernkiez – wie schon bisher – auch in Zukunft bestimmt noch manche Reise wert.