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Haus am See. Immer mehr Berliner entscheiden sich für eine Eigentumswohnung, wie hier am Tegeler Hafen. Bei Immobilientransaktionen verdrängte die Hauptstadt 2013 den Spitzenreiter München vom ersten Platz.
© imago/chromorange

Eigentumswohnungen Berlin auf dem Weg zu Münchner Verhältnissen

Eigentumswohnungen: Die Bundeshauptstadt hat die Landeshauptstadt beim Umsatz bereits überholt

Die Immobilienpreis-Rallye in der Hauptstadt gewinnt weiter an Tempo, während für die Bayernmetropole leicht rückläufige Hauspreise verzeichnet werden und der Preisanstieg auch bei Wohnungen gebremst scheint. Erstmals kam es in der Kategorie Umsatz zu einem Überholmanöver: Bei Immobilientransaktionen erzielte Berlin 2013 einen Umsatz von 4,28 Milliarden Euro (plus 18,3 Prozent) und verdrängte damit den traditionellen Spitzenreiter München vom ersten Platz. 23100 Eigentumswohnungen wurden im Berichtsjahr in Berlin verkauft. Das sind 2,4 Prozent mehr als 2012.

An der Isar wurden im vergangenen Jahr 3,77 Milliarden Euro umgesetzt, dies entspricht einem Minus von 0,7 Prozent. In der Kategorie Verkäufe brach der Markt in der bayerischen Landeshauptstadt ein:11520 Eigentumswohnungen wurden 2013 verkauft, was einem Minus von 12,5 Prozent gegenüber dem Jahr 2012 entspricht. Dies geht aus dem Accentro Wohneigentums-Report 2014 hervor, in dem die Daten der Gutachterausschüsse ausgewertet wurden. Der Report basiert auf tatsächlichen Transaktionszahlen, die von Ämtern erfasst wurden.

Es wurden alle Eigentumswohnungstransaktionen von Gesellschaften und Privatpersonen erfasst. Der eigentliche Abstand zwischen Berlin und München sei sogar noch größer, da München bei den Umsatzzahlen nicht zwischen Wohn- und Teileigentum unterscheide, sagte Jacopo Mingazzini, Geschäftsführer der Accentro GmbH, anlässlich der Präsentation der Ergebnisse in Berlin. „Selbst wenn man bedenkt, dass Berlin größer als München ist, so ist Berlin der Krösus.“ Der Umsatz habe sich seit 2009 mehr als verdoppelt, sagte Mingazzini, Berlin habe seinerzeit noch einen Umsatz von 1,83 Milliarden Euro gemeldet.

„Mieterstadt Berlin“ verändert sich

Mehr noch: „Seit der ersten Auflage unseres Reports im Jahr 2008 wurde in keiner deutschen Stadt so ein hoher Umsatz mit Eigentumswohnungen erzielt.“ Die Tendenz geht weiter nach oben, die Entwicklung ist so lange nicht am Ende, wie die Hauptstadt hohe Zuzugszahlen verzeichnet. „Der Druck wird sich auch auf gut angebundene Vorstädte von Berlin entladen“, sagte Mingazzini. Mit Blick auf die bayrische Landeshauptstadt muss allerdings einschränkend hinzugefügt werden, dass der Durchschnittswert einer Eigentumswohnung in München immer noch deutlich höher ist als der einer Wohnung in Berlin. 2013 mussten in Berlin 185000 Euro, in München 327000 Euro für eine Einheit bezahlt werden.

Nach Einschätzung des Accentro-Geschäftsführers verändert sich die „Mieterstadt Berlin“ in zweierlei Hinsicht. Zum einen mentalitätsmäßig. Jeder habe unterdessen mitbekommen, dass die Mieten im Steigen begriffen seien, und mancher versuche, sich dieser Entwicklung durch den Kauf von Eigentum zu entziehen. Dies führe zur einem zweiten tiefgreifenden Veränderungsprozess: aus einer Mieterstadt wird Transaktion um Transaktion eine Stadt der Wohnungseigentümer. „Wir sehen bei Privatisierungen eine steigende Anzahl von Mieterkäufern“, sagte Mingazzini. Früher habe der Anteil bei rund zehn Prozent gelegen, heute liege der Anteil derjenigen, die als Mieter direkt kaufen oder aus dem Umfeld des Mieters stammen, bei etwa 50 Prozent.

Dresden und Leipzig gehören zu den Top Ten

Betrachtet man die von Accentro erfasste Gesamtschau der 82 bevölkerungsreichsten deutschen Wohnungsmärkte, sieht man ein Plus von 4,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr: Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 129759 Wohnungen verkauft, 2,8 Prozent weniger als 2012. „Der Wohnungsmarkt erfreut sich bester Gesundheit und einer hohen Nachfrage“, sagte Mingazzini. Insgesamt wurden 23,64 Milliarden Euro mit Eigentumswohnungen umgesetzt.

Ostdeutschland hat sich mit Blick auf die Metropolen gut entwickelt. Dresden und Leipzig haben sich inzwischen in den Top Ten der Verkäufe etabliert. Das genaue Gegenteil zeigt sich in Nordrhein-Westfalen. Acht der zehn letztplatzierten Städte in der Reihenfolge nach „Verkäufe je 1000 Einwohner“ liegen in diesem Bundesland. Fernab der Metropolenregionen um Düsseldorf und Köln kämpfen Städte wie Witten/Herdecke mit Abwanderung infolge hoher Arbeitslosigkeit.

Insgesamt wird in Berlin und in Restdeutschland mit weiter zunehmenden Umsätzen gerechnet – und mit weiter steigenden Preisen. Allein in München ist der Neubau um 21 Prozent zurückgegangen. „Es gibt eine Neubaudelle“, so der Accentro-Geschäftsführer. „Solange der Druck auf dem Wohnungsmarkt und auf dem Wohnungsmietmarkt da ist, werden die Zahlen weiter hochgehen.“

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