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Immobilien Bausparer wetten auf die Zukunft

Optionen auf ein Darlehen zu einem festen Zins bedeuten noch keine unbedingte Zusage.

Ob sich Bausparen beim derzeit niedrigen Zinsniveau rechnet, hängt ab von der Risikofreudigkeit potenzieller Eigenheimbesitzer. Denn es ist eine Art Wette: Wie hoch die Zinsen in einigen Jahren sein werden, weiß niemand. „Prognosen sind unmöglich bis schwierig“, sagt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in Stuttgart.

Der Finanzexperte betrachtet Bausparen als Versicherung gegen steigende Zinsen: Für Verbraucher, die sich das derzeit noch niedrige Zinsniveau für die nächsten Jahre sichern wollen, kann ein Bausparvertrag eine Option sein. Sie profitieren davon, dass der feste Darlehenszins unabhängig von der Zinsentwicklung am Finanzmarkt vertraglich garantiert ist. Sie wissen in der Regel – im Unterschied zum Bankdarlehen – bei Zuteilung des Vertrags in einigen Jahren genau, welche Rate auf sie zukommt.

Herrscht bei Zuteilung in etwa zehn Jahren eine Hochzinsphase, wird das Sparer freuen. Liegen die Zinsen unter dem Niveau, haben sie ein weniger gutes Geschäft gemacht. „Bei 8 Prozent bin ich glücklich, bei 5 Prozent auch noch, bei 2,5 Prozent habe ich die Abschlussgebühr in den Sand gesetzt“, rechnet Max Herbst von der unabhängigen FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main vor.

Und bei unverändertem Zinsniveau? „Dann nehme ich das Bauspardarlehen nicht ab, sondern ein eventuell günstigeres von der Bank“, sagt Herbst. Das Guthaben wird dann ausbezahlt und kann ebenfalls in die Finanzierung der Immobilie fließen. Verbraucher hätten dann unter dem Strich weder Geld gewonnen noch verloren, bilanziert Herbst.

Jörg Sahr von der Zeitschrift „Finanztest“ hat die Zinsentwicklung der vergangenen zehn Jahre unter die Lupe genommen. Er kommt zum Ergebnis, übliche Bausparverträge hätten sich nicht gerechnet, „weil die Zinsen für normale Bankdarlehen so tief gesunken sind, dass die Bauspardarlehen am Ende teurer waren“. Eine Ausnahme bildeten rein auf Sparer ausgelegte Renditeverträge mit relativ hohen Bonuszinsen von zum Teil mehr als vier Prozent.

Obwohl solche Tarife heute nicht mehr im Angebot sind, hält er Bausparen in der aktuellen Niedrigzinsphase trotzdem für keine schlechte Wahl. „Banken bieten derzeit auch nicht viel höhere Sparzinsen. Umso stärker wiegt der Vorteil des zinssicheren Bauspardarlehens.“ Sahr bezieht wie Nauhauser die Abschlussgebühr und Guthabenzinsen in die Überlegungen ein. Die Abschlussgebühr beträgt je nach Tarif 1 oder 1,6 Prozent der Bausparsumme, das sind bei 50 000 Euro, mindestens 500 Euro. „Bis Verbraucher das Geld wieder hereingeholt haben, können je nach Tarif mehr als zehn Jahre vergehen“, stellt Nauhauser fest. Dabei kommt es auf den Guthabenzins während der Ansparphase an. Meist sind es 0,5 oder 1,0 Prozent.

Ein Beispiel: Ein potenzieller Eigenheimbauer schließt einen Vertrag über 20 000 Euro ab, den er mit 100 Euro monatlich bespart. Bei einem Zins von 0,5 Prozent hat sich nach sieben Jahren ein Plus von 150 Euro angesammelt – 50 Euro weniger als die Abschlussgebühr.

Die niedrigen Zinsen der Ansparphase zählen Sahr und Nauhauser zum „klassischen Nachteil“ beim Bausparen – es ist ein Preis, den künftige Häuslebauer für das reduzierte Zinsrisiko bezahlen. Wer eine höhere Guthabenverzinsung anstrebt, wählt andere Sparvarianten, empfiehlt Max Herbst. Ein Bausparvertrag soll nur ein Teil der Immobilienfinanzierung sein und maximal 30 bis 40 Prozent der Kosten abdecken. „Das Darlehen muss in der Regel schnell zurückgezahlt werden“, begründet Sahr. Üblich seien acht bis elf Jahre. Zum Vergleich: Hypotheken laufen bis zu 30 Jahre. Deshalb können die hohen Tilgungsraten Bauherrn an die Belastungsgrenze bringen. Erst recht, wenn noch weitere Kredite zu bedienen sind.

Derzeit bieten Bausparkassen auch Tarifvarianten mit Darlehenszinsen zwischen einem und zwei Prozent an. Max Herbst empfiehlt, genau abzuwägen, weil die sehr niedrigen Zinsen in der Regel mit besonders hohen Tilgungsraten verbunden sind. Zudem kann die Spardauer länger ausfallen als bei normalen Verträgen. Niedrigzinsvarianten seien deshalb „eher für Leute geeignet, die nur ein einziges Darlehen bedienen müssen“.

Bei der Zuteilung prüft die Kasse die Bonität des Kunden, sagt Niels Nauhauser. Sei es nach Einschätzung der Unternehmen schlecht um die Zahlungsfähigkeit des Verbrauchers bestellt, bekomme er kein Bauspardarlehen. Das angesparte Guthaben werde jedoch ausbezahlt. dpa

Monika Hillemacher

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