Berliner Wohnungsmarkt: Am Bedarf vorbei gebaut – das hat uns noch gefehlt
Neue Mietwohnungen Mangelware – in Berlin entstehen vor allem neue Eigentumswohnungen
Sie kommen zum Studieren, auf der Suche nach Arbeit oder auch der Liebe wegen: Um 47 800 Einwohner ist die Hauptstadt im vergangenen Jahr gewachsen. Damit leben derzeit 3 517 424 Menschen in Berlin. Und alle wollen ein Dach über dem Kopf. Für den Wohnungsmarkt bedeutet das vor allem: steigende Mietpreise bei einem schrumpfenden Angebot. Zwar kamen im letzten Jahr etwa 6000 Wohnungen auf den Markt, doppelt so viele Genehmigungen für Neubauten wurden erteilt. Fraglich ist jedoch, ob das Angebot auch zur Nachfrage passt.
Das Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte hat den Berliner Wohnungsmarkt untersucht und kommt zu dem Schluss: Das, was in Berlin gebaut wird, ist nicht das, was die Bewohner brauchen. Fast die Hälfte der Neubauten aus dem Jahr 2013 sind demnach Eigentumswohnungen, in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte liegt der Anteil noch höher. Dagegen ziehen vor allem 20- bis 30-Jährige in die Hauptstadt, Studenten und Berufsanfänger also, deren Einkommen meist gering ist. „Der Wohnraum ist für einen Großteil der Bevölkerung nicht mehr erschwinglich“, so Matthias Klupp, Mitglied der Geschäftsleitung von Analyse & Konzepte.
Diese Einschätzung deckt sich mit Untersuchungen des Immobiliendienstleisters CBRE. „Tendenziell gibt es zu viele Eigentumswohnungen in Berlin“, sagt Michael Schlatterer, der bei CBRE als Teamleiter für die Bewertung von Immobilien verantwortlich ist. Zwar gäben Käufer von Eigentum teilweise auch eine Wohnung auf, die hinterher neu vermietet werden könne. Doch das geschehe in der Regel nur in 30 bis 50 Prozent der Fälle.
Laut Schlatterer bräuchte Berlin pro Jahr 10 000 bis 12 000 Mietwohnungen mehr auf dem Markt, um den Bedarf zu decken. „Dazu muss das Land Berlin mittelfristig Flächenpotenziale aktivieren, also Baurecht schaffen, und mehr Personal einstellen, das die Bauanträge bearbeitet.“
Neue Modelle sind gefragt, wie eine Tauschbörse für junge Familien und Alleinstehende
Hierin sieht auch Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender beim Immobilienverband Deutschland (IVD) in der Region Berlin-Brandenburg, das größte Problem: „In den Bauämtern liegen die Unterlagen monatelang. Da sitzen definitiv zu wenig Leute, um die ganzen Bauanträge zu prüfen und zu genehmigen.“
Zahlen des IVD bestätigen, dass sich das Wohnungsangebot in Berlin im Vergleich zum Vorjahr verringert hat. Insgesamt 29 402 Wohnungen wurden demnach im ersten Quartal 2014 auf Webportalen und im Printbereich inseriert, etwa 3000 weniger als im Jahr zuvor. Von einem flächendeckenden Mangel an Wohnraum möchte Dirk Wohltorf jedoch nicht sprechen: „Berlin hat alles von fünf Euro bis 15 Euro nettokalt.“ Wer sich nicht auf eine zu eng gefasste Lage fokussiere, könne problemlos eine Wohnung in Berlin finden, so Wohltorf. „Ein Grundrecht auf eine sanierte Altbauwohnung in Zentrumslage gibt es in keiner Stadt.“
Weniger als durchschnittlich sechs Euro pro Quadratmeter zahlten Mieter laut CBRE-Erhebung im ersten Quartal 2014 in Randlagen und weniger nachgefragten Gebieten Berlins wie Marzahn-Hellersdorf oder Teilen von Neukölln und Spandau. Spitzenreiter waren die Bezirke Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf mit durchschnittlichen Mietpreisen bis zu 13 Euro pro Quadratmeter.
Dass gerade junge Familien, die mit Kindern auf Wohnungssuche sind, ihren Kiez nicht verlassen wollen, kann Dirk Wohltorf vom IVD zwar nachvollziehen. „Aber es geht leider nicht anders.“ Wohnungen mit mehr als vier Zimmern stehen in Berlin vergleichsweise wenig zur Miete bereit. Wohltorf vermutet, dass häufig ältere Leute, deren Kinder ausgezogen sind, weiter in ihrer geräumigen Wohnung mit der günstigen Miete bleiben wollen. Hier müssten Modelle gefunden werden, wie alleinstehende Menschen motiviert werden könnten, ihre Wohnung aufzugeben. „Denkbar wäre auch eine Art Tauschbörse, in der junge Familien mit Alleinstehenden die Wohnung tauschen.“
An Baulücken und Flächen fehlt es nicht
Innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings ist es um Wohnraum besonders schlecht bestellt – obwohl sich hier der Wohnungsbau laut Matthias Klupp von Analyse & Konzepte für Investoren besonders lohnt: In Bezirken wie Moabit, Wedding oder Neukölln seien die Mietpreise in den letzten fünf Jahren überdurchschnittlich gestiegen, aber insgesamt noch auf einem durchschnittlichen Niveau. „Die Bodenpreise sind dort niedriger, zusätzlich müsste man schauen, wie man günstiger bauen kann“, so Klupp.
Zwar halten die Experten von CBRE und IVD Neubauten in Berlin mit Mieten von unter zehn Euro pro Quadratmeter für unrealistisch. An Baulücken und Flächen innerhalb des Rings fehlt es jedoch laut Dirk Wohltorf vom IVD nicht. Mehrere 10 000 Wohnungen, schätzt der Makler, könnten innerhalb des Rings gebaut werden. Doch dazu müssten die Bewohner länger währende Baustellen in der direkten Nachbarschaft erdulden.
Wie berichtet sieht Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) wegen der steigenden Mieten in vielen Städten einen Neubaubedarf von 250 000 Wohnungen im Jahr. Die Wohnungsnot in Ballungsgebieten und Universitätsstädten nehme stark zu, sagte sie am Donnerstag nach der Gründung eines Bündnisses für bezahlbares Bauen und Wohnen in Berlin. Ihm gehören Vertreter von Wohnungs-, Bau- und Immobilienwirtschaft an sowie vom Mieterbund, den Kommunen und der Architektenbranche.
Der Mieterbund hält 250 000 neue Sozialwohnungen bis Ende 2017 für notwendig
In den vergangenen Jahren hat sich die Zahl der Sozialwohnungen nach Angaben des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung deutlich verringert, weil bestehende Bindungen ausliefen: Zwischen 2002 und 2012 sank deren Zahl um 40 Prozent von 2,6 auf 1,5 Millionen. Die Angebotsmieten bei Neu- und Wiedervermietung stiegen 2013 bundesweit um 3,5 Prozent auf gut 6,80 Euro je Quadratmeter. Der auf 1,6 Millionen gesunkene Bestand an Sozialwohnungen verschärft die Lage im günstigen Segment. Der Mieterbund hält 250 000 neue Sozialwohnungen bis Ende 2017 für notwendig.
In den sieben größten Städten stieg die Bevölkerungszahl seit 2007 um 330 000, die Zahl der Haushalte um rund 180 000. Da aber nur 90 000 Wohnungen entstanden, steigen die Mieten wegen zu geringen Angebots. Drei Beispiele: In Berlin waren 2008 noch 5,59 Euro je Quadratmeter zu zahlen, 2013 waren es schon 7,57, wobei Szeneviertel wie Kreuzberg bei begehrten Immobilien schon auf über 11 Euro kommen. In München kletterte die Miete von 11,05 (2008) auf 13,24 Euro je Quadratmeter (2013). Und in Hamburg legte sie von 7,97 auf 10,11 Euro zu. (mit dpa)
Alena Hecker