Studie zum Mietendeckel: Wohnungsangebot in Berlin um die Hälfte eingebrochen
Einbruch beim Angebot, Kreditausfälle bei privaten Vermietern, weniger Investitionen – laut einer Studie sind das die Folgen des Mietendeckels.
Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln hat in einer Umfrage unter Vermietern in Berlin die Folgen des Mietendeckels ermittelt. Wie die Forscher nun in einer Studie festhalten, hatte das Gesetzes-Experiment der rot-rot-grünen Landesregierung massive Auswirkungen auf den Markt. Nach der Einführung des Gesetzes am 23. Februar 2020, das Mieterhöhungen ausschloss und zulässige Mietobergrenzen festgelegt hatte, brach das Angebot an Mietwohnungen "um gut die Hälfte ein". Die Studie liegt dem Tagesspiegel vor. Zuerst berichtete der "Spiegel".
Außerdem seien während der Geltungsdauer des Mietendeckels, der vom Bundesverfassungsgericht am 25. März 2021 für "nichtig" erklärt wurde, die "Miete je Quadratmeter Wohnfläche in den von privaten Vermietern vermieteten Wohnungen um sechs Prozent" verringert worden.
Bei vier Prozent der befragten Vermieter sei es zu "Kreditausfällen" gekommen. Weitere 15 Prozent hätten "starke finanzielle Einschränkungen" hinnehmen müssen. Die Bereitschaft, größere Summen in ihre Wohnungen zu investieren, sei bei 60 Prozent der privaten Vermieter nicht mehr vorhanden gewesen.
Und schließlich hätten Vermieter "vermehrt private Kontakte" genutzt, um neue Mieter zu finden und hätten einen Bogen um Online-Inserate gemacht. Mutmaßlicher Hintergrund: Die Berliner Bezirke waren vom Senat angehalten worden, Mieten oberhalb der gedeckelten Preise mit Bußgeldern zu belegen und dabei auch Informationen aus den Online-Portalen nachzugehen.
Das Forschungsinstitut IW hat die Ergebnisse durch eigene Befragungen sowie mit Hilfe des größten Verbandes privater Vermieter Haus&Grund ermittelt.
Angebotsmieten: Minus zehn Prozent
Drei Viertel der Befragten haben ihren Erstwohnsitz in Berlin und sieben Prozent in Brandenburg. Nennenswert viele private Vermieter von Wohnungen in Berlin stammen aus Nordrhein-Westfalen und Bayern (je vier Prozent). Die große Mehrheit der Befragten besitzen eine vermietete Wohnung (28 Prozent) oder zwei bis maximal vier Objekte (53 Prozent). Jeder fünfte befragte Vermieter besitzt mehr als 20 Wohnungen.
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Zu den aus Sicht des Gesetzgebers positiven Auswirkungen des gescheiterten Gesetzes zählt, dass "die Angebotsmieten während dessen Gültigkeit um 10,3 Prozent gesunken sind", wie das IW schreibt. Die Kehrseite der Medaille: Nur noch wenig Wohnungen wurden überhaupt angeboten: Deren Zahl halbierte sich (-51,8 Prozent).
Durch die Deckelung der Mieten gingen die Einkünfte der Vermieter deutlich zurück. Während die durchschnittlichen Einnahmen der befragten Vermieter aus der Nettokaltmiete im Januar 2020 – dem letzten Monat vor der Einführung des Berliner Mietendeckels – bei durchschnittlich 725 Euro je Wohnung lagen, sanken diese auf 666 Euro bis März des Folgejahres.
Der Median, also der Wert in der Mitte, sank von 600 Euro auf 520 Euro. Der Rückgang betrug damit durchschnittlich acht Prozent und im Median 13 Prozent. Beim Median ist je die Hälfte der erfassten Daten kleiner oder größer als der Median-Wert.
Sechsprozentige Einbuße
Die privaten Vermieter mussten während er Gültigkeit des Mietendeckels eine Senkung der Nettokaltmiete je Wohnung um durchschnittlich sechs Prozent hinnehmen.
Bei 43 Prozent der befragten Vermieter lag die durchschnittliche Nettokaltmiete je Wohnung im März 2021 unter der im Januar 2020, bei 42 Prozent blieb sie unverändert und bei den verbleibenden 15 Prozent war trotz Mietendeckels eine Mietanhebung zulässig. Dies ließ das Gesetz bei sehr günstigen Altbauten zu. Auch Neubauten erfasste der Deckel nicht.
Nutznießer des vorübergehenden Mietendeckel-Experiments von Rot-Rot-Grün waren laut Studie ausgerechnet jene, die der Mietendeckel eigentlich treffen sollte: große Immobilienfirmen. Kleinere Vermieter hätten die Kredite nicht bedienen können und ihre Objekte unter Wert verkaufen müssen.
Die Konzerne seien hingegen so liquide, dass sie die Unterfinanzierung infolge des Mietendeckels überbrücken konnten. Wegen der starken Nachfrage hätten sie „auf erhebliche Wertsteigerungen ihrer Immobilien spekulieren“ können.