zum Hauptinhalt
Blick auf den Fernsehturm und zahlreiche Baukräne.
© Jens Kalaene/dpa-Zentralbild

Wem gehört Berlin? Woher das Geld kommt – und wie es zu Beton wird

Wem gehört die Stadt? Den Eigentümern. Und jenen, die sich ein Stück Berlin kaufen. Ein Überblick über den Immobilienmarkt – zum Start unserer Bürgerrecherche.

Wem gehört die Stadt? Wer Antworten auf diese Frage sucht, muss der Spur des Geldes folgen. Wer bauen will, braucht Kapital, eigenes und fremdes. Ein Überblick über die verschiedenen Typen von Eigentümern und wie sie die eigene Wohnung, das Haus oder ganze Pakete mit tausenden von Wohnungen handeln.

Wie wird eine Eigentumswohnung finanziert?

Eine eigene Wohnung will jeder zweite Bundesbürger und der Weg dahin ist eigentlich ganz einfach. Jedenfalls mit dem nötigen Kleingeld („Eigenkapital“) und einem festen Job. Bis zu 20 Prozent des Kaufpreises wollen Banken meistens in Bar sehen. Außerdem muss der Wohnungskäufer seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse offen legen. Damit stellt die Bank sicher, dass der Schuldner jederzeit die Raten für seinen Kredit zahlen kann. „Meine Wohnung gehört eigentlich der Bank“, sagt mancher Käufer selbstironisch.

Das ist nicht ganz richtig, denn er ist als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen und die Bank „nur“ als Gläubigerin. So sichert das Geldhaus sein Recht auf „Vollstreckung“ und darf die Zwangsversteigerung betreiben, wenn der Schuldner säumig ist. Schuld daran ist letztlich aber der Kreditnehmer, der gegen den Vertrag verstößt, den er mit seiner Bank abgeschlossen hatte.

Wie funktioniert das bei einer Siedlung?

Wer aber finanziert und baut die Wohnungen, die wie im obigen Fall an eine Privatperson verkauft wird? Meistens sind es Bauträger oder Projektentwickler. Sie kaufen ein Grundstück, verhandeln die Dichte und Höhe der Bebauung sowie die Nutzungen (Büros, Wohnungen, Sozialbauten, Läden) und lassen sich die Pläne vom Bezirk genehmigen. Dafür und vor allem für die Bauphase braucht es Geld. Geschäftsbanken geben dafür eine „Zwischenfinanzierung“. Die Zinsen sind etwas höher als bei Hypothekenkrediten üblich. Denn die Bank preist das „Entwicklerrisiko“ ein, das eintritt, wenn der Bauträger den Bauantrag nicht durchbekommt oder das Projekt wegen Protesten von Aktivisten ins Stocken gerät.

Auch gegen die Pleite des Bauträgers sichert sich die Bank ab, auch hier im Grundbuch. Bei Profis ist das unwahrscheinlich, weil diese für jeden Neubau eine eigene Gesellschaft gründen, die nur begrenzt für ein Teil der Siedlung haftet. Bei der Pleite einer Firma macht der Bauträger mit den anderen aus seiner Gruppe weiter. Häufig nehmen die Bauträger auch Partner mit ins Boot. Diese werden an der Projektgesellschaft und deren Gewinnen beteiligt. Die BusinessPläne sehen Gewinne auf der Ebene der Firma vor, in vielen Fällen außerdem beim Verkauf der Wohnungen: zehn Prozent des Verkaufspreises sind keine Seltenheit. Von den Einnahmen aus dem Verkauf der Wohnungen zahlt der Bauträger die „Zwischenfinanzierung“ an die Geschäftsbank zurück.

Welche Rolle spielen Versicherer und Pensionskassen?

Versicherer und Pensionskassen investieren gerne in Immobilien, weil der Kapitalmarkt wenig Alternativen bietet. Am liebsten kaufen sie ganze Geschäftshäuser oder Blöcke „schlüsselfertig“ wiederum den Bauträgern oder Projektentwicklern ab. Deren Kalkulation spielt für den Versicherer keine Rolle. Er erwartet vielmehr eine feststehende Rendite für die investierten Gelder der Versicherten oder Rentner. Diese Rendite lässt sich bei Immobilien leicht errechnen: Es sind die Mieteinnahmen abzüglich Verwaltungs- und Erhaltungskosten sowie Rücklagen für Mietausfälle. Versicherer und Pensionsfonds investieren häufig langfristig in guten Lagen, die auf sichere Mieteinkünfte hoffen lassen.

Was tun offene und geschlossene Immobilienfonds?

Ganze Stadtteile wurden mit dem Geld von offenen oder geschlossen Fonds gebaut, Bürohochhäuser in Frankfurt am Main, London oder New York gehören ihnen. Ihre Blütezeit hatten sie in Deutschland, als der Bund Steuergeschenke (Sonder-Afa) für den Aufbau Ost verschenkte zur Ankurbelung des Neubaus. Immobilienfonds werden von Banken und Fondsgesellschaften aufgelegt. Eine Sonderform des geschlossenen Immobilienfonds, aufgelegt von der „Bankgesellschaft Berlin“, führte zu deren Ruin und hinterließ dem Land Milliarden-Risiken.

An einem Fonds kann sich jeder beteiligen, er kauft einen Anteil und auf diese Summe ist meistens die Haftung begrenzt. Geschlossene Fonds finanzieren und bauen meistens einzelne Projekte und der Anleger geht das damit verbundene Risiko ein. Offene Fonds besitzen dutzende von Objekten und streuen so das Risiko. Den Anlegern werden in Prospekten „Ausschüttungen“ versprochen. Das ist eine Art Zinszahlung, die von den Mieteinnahmen stammt. Die genaue Rendite hängt dann von Steuervorteilen und persönlichem Steuersatz ab. Aus den geschlossenen Fonds können Anleger oft erst nach Jahrzehnten aussteigen, wenn die Immobilie verkauft wird.

Bei den offenen Fonds ist der Ausstieg (fast) jederzeit möglich zum jeweiligen „Kurswert“. Nur in Notlagen wie in der Finanzkrise mussten offene Fonds schließen, weil plötzlich viele oder alle Anleger ihr Geld abziehen wollten.

Welche Folgen hat Risiko-Kapital unbekannter Herkunft?

Der Chef der Firma Trockland, die am Checkpoint Charlie Grundstücke kaufen will, sagte im Gespräch mit dem Tagesspiegel: Zur Finanzierung seines Pojektes setze er „Mezzanine-Kapital“ ein. Das ist Kapital für risikoreiche Vorhaben mit entsprechend höherer Verzinsung. Aus welchen Quellen das Geld stammt, lässt sich oft nicht rekonstruieren, weil die Kapitalsammelstellen oft Adressen in Steueroasen wie Luxemburg, Liechtenstein oder Zypern angeben, dort aber wiederum oft nur Briefkästen zu finden sind.

Hinzu kommen Datenschutz und Bankgeheimnis, die viele Spuren zu den Geldgebern verwischen. Der Unternehmer, der sich Mezzanin-Kapitals leiht, um ein Bauvorhaben zu finanzieren, hat wegen der höheren Zinsen einen höheren Druck, möglichst viel Geld aus der Ausnutzung des Bodens zu schlagen. Dazu muss er möglichst viele Häuser, möglichst eng und möglichst hoch bauen. Dadurch schafft er die maximal mögliche Fläche, die er dann vermieten kann. Um die hohen Finanzkosten bezahlen zu können, muss er die Flächen teuer vermieten oder verkaufen. Diesen Preis können oft nur Filialen internationaler Ketten bezahlen.

Welche Folgen hat das Steuersystem?

Das Kapital liebt Deutschland, denn hier fließt es frei, steuerfrei. Nicht mal Bundeskanzlerin Angela Merkel fand auf dem Wohngipfel eine Antwort auf diese Frage: „Warum muss jeder Deutsche beim Kauf einer Eigentumswohnung Grunderwerbsteuer zahlen, während kein Cent beim Kauf des Sony-Centers am Potsdamer Platz fällig wird?“ Dabei ist die Antwort auf die rhetorische Frage einfach: Weil der Bund ein Sondergesetz für „Share deals“ erließ, wonach beim Verkauf von Anteilen an Firmen mit Immobilien fast keine Steuern fällig sind.

Gedacht war das als Schutz der Arbeitnehmer von altehrwürdigen Gewerbebetrieben beim Verkauf der Firma. Den Käufer wollte der Staat nicht mit Steuern auf Fabrik und Produktionsvermögen belasten. Genutzt hat es aber vor allem der Investment-Branche. Diese kaufen rechtliche Hüllen von Firmen ohne Mitarbeiter und ohne Betrieb und stecken ihre Immobilien da rein. Jetzt kann munter gehandelt werden, gekauft und verkauft werden, alles steuerfrei.

Dieser „Standortvorteil“ gab dem großen quer über den Globus vagabundierenden Kapital ein neues Ziel: Deutschland. Zumal die Bundesrepublik internationalen Investoren das bietet, was dieselben brauchen: Rechtssicherheit und (weitgehend) freien grenzüberschreitenden Verkehr mit Steueroasen sowie Zentralen von Briefkastenfirmen wie Luxemburg, Lichtenstein oder Zypern. So rutschte Deutschland auf dem europäischen Index im Kampf gegen die Geldwäschegesetze auf Platz 17 ab.

Welches Modell ist am umstrittensten?

Zu den Sonderformen der „Finanzierungen“ gehört das „Aufteiler-Geschäft“. Diese Leute kaufen ein Miethaus, sanieren und teilen es in Eigentumswohnungen auf, drängen Altmieter mit günstigen Mietverträngen zum Auszug und verkaufen die leeren Wohnungen einzeln als Eigentum. Der Gewinn ist beträchtlich, weil der Wert einer freien Wohnung wesentlich höher als der einer vermieteten ist und der Ertrag aus dem Verkauf der vielen Eigentumswohnungen sich auf ein Vielfaches des Kaufpreises des früheren Miethauses summieren kann. Dieses Geschäftsmodell gilt politisch als höchst umstritten.

Zur Startseite